中心城區房價堅挺，比肩一線城市，偏遠郊縣卻要靠“藍印戶口”和讓利促銷保持銷售；城市近郊交易活躍，偏遠郊縣卻要面對空城質疑。2014年，在天津核心區域和偏遠區縣之間，房地産市場分化加劇。一花一世界，一城一中國。窺天津樓市之一斑，或能見中國地産之全豹。

“買房吧，不買還得漲”PK“房地産早晚要崩盤”

小王，天津某事業單位員工，2012年7月參加工作，月薪6000多。自工作以來，“房子”二字，就像心中的一個幽靈，讓小王始終唸唸不忘，寢食難安。

唸唸不忘，必有迴響。像全國大多數城市一樣，進入2013年，天津的房價明顯回暖，這讓小王這種還沒買房的年輕人倍感焦慮。非財經專業出身的小王，每日一個必備工作就是瀏覽財經新聞，分析房價走勢。有人説，房地産早晚要崩盤；有人説要買趕緊買，不買還得漲。

“趕緊買吧，不買還得漲”，這是小王聽到最多的一句話。在“驚慌失措”的搶房潮中，小王所在單位的許多人開始密集看房，平日最愛猶豫的同事也出手不凡地將一套大平米的房子收入囊中。而此時小王剛剛工作，住房公積金還不足一年，這意味著如果此時貸款，利息將會高出不少。

在搶房潮和觀望潮中，2013年3月底，各地國五條細則終於落地。除了北京嚴格執行20%個稅以外，包括天津在內的各省市並沒有提及20%個稅的問題。

政策虛晃一槍，而3月份的成交熱潮，使得包括剛需以及改善性需求在內的大多數需求得以集中釋放並被市場消化，由此導致市場成交量的提前透支，短時期內再無大量新增需求集中入市。數據顯示，4、5、6月份，天津市二手房成交量持續下降，市場活躍度走低。

進入下半年，一部分購房者打破觀望，7、8月份成交量與6月份相比有所增長；“金九銀十”是樓市的傳統旺季，剛性自住需求的帶動，加上中小戶型的房源供給也較為豐富，使得9、10月份成交量穩中有升；11、12月份，改善性需求的購房者較前期有所增加，並且臨近年底購房者的成交意願也有所增加。

天津鏈家市場部經理李曉煒表示，和巨大的成交量相比，二手房成交價格全年保持平穩態勢，徘徊在每平米9000元上下，漲幅控制在5%以內，雖然和調控的預期相比，還有一定距離，但是可以説，在2013年，穩定的市場成交價也是造成各月成交量居高不下的重要原因，住房需求得到大量釋放。

同一個城市，不同的風景

有專家分析表示，2014年，房地産在天津一個城市或許會出現不一樣的風景，中心城區和濱海新區核心區房價仍將保持穩步上漲的態勢，但一些較為偏遠的區縣房價則會停止上漲乃至於小幅下跌。

房地産專家、購房顧問網主編蘇步超認為，2014年天津房價分化趨勢非常明顯。首先，對於天津中心主城區和濱海新區核心區，土地價格居高不下，剛性成本是房價保持高位，而且購房需求有增無減，市場需求支撐使房價仍然保持平穩上漲的態勢，房價上漲後勁。“土地成本提高，購房需求不減，無疑會推高房價。”蘇步超説。“但房價會出現分化，梯次價格體系形成。天津的遠郊地區，一些大盤項目由於缺乏剛性需求的支撐和交通因素，房價出現下浮調整。”

對於天津核心區域，不少專家表示，2014年房價仍然有很強的上漲空間。

首先，在土地價格上，位於南開區的育梁道地塊，拍出10.65億元的價格，地面價格達22953元/平方米，溢價率達到163%，其用地性質為住宅用地。同樣位於南開區的手錶廠地塊，總價15.2億元，地面價格25083元/平方米，溢價率為32%，將來將開發商業和住宅。有業內人士表示，將來手錶廠地塊開發出來，每平方米價格將達到4-5萬每平方米，同時將極大地帶動周圍房價的上漲。

同時，天津市中心城區和濱海新區核心區的購房需求並未減弱，供求之間房價自然堅挺。蘇步超告訴記者，他接觸的天津很多購房者，都願意在區位優勢明顯的地方購房置業。但在遠郊區縣方面，遠郊區縣獨有的區域優勢以及“藍印房”，受到了購房者的青睞。

藍印戶口是什麼？“藍印戶口是天津市的特有産物。這是一種介於正式和暫住之間的戶籍，因公安機關加蓋藍色印章而得名。”天津一家房地産仲介工作人員告訴記者，擁有藍印戶口的人員，在教育、計劃生育、醫療衛生、就業、申領營業執照等方面享受天津常住城鎮居民戶口人員同等待遇。天津本地人到區縣買房的很少，購房客多半都是來自河北、山西、北京等地，為的就是弄到一個天津的藍印戶口。

與全國其他地方不同，藍印戶口是天津很多區縣房子好賣的主要原因。但“藍印”的到來還引發了一系列怪相：在郊縣隨處可見的“40萬落戶天津”的大廣告牌即是其中之一。幾乎可以説，“不以藍印為賣點的郊縣盤不是好樓盤”。對於市區樓盤來説，可以藍印落戶無疑是錦上添花。

但靠藍印戶口等非居住性因素吸引買房客，也使天津的一些區域難脫“空城”帽子。在天津某遠郊區縣區縣有一片近幾年新建的別墅建築群，走在大街上，記者看到街上行人很少，街道兩旁懸挂著醒目招牌的飯店、旅館、超市等大豆關門歇業。有人告訴記者，這裡入住率不足三分之一，而在另一處街道，仍有數百棟別墅處於停工狀態，周圍一片荒蕪。

除此之外，年末推出的汽車限購政策，也對天津買房人的心態産生了影響。

專家分析，隨著年初汽車限行政策的實施，對樓市的影響將會逐步顯現。主要表現在，對於婚房、首次置業等剛需購房者來講，會更加側重於在地鐵沿線尤其是地鐵兩端、距離中心城區較遠的區域購房置業，吻合剛性自住需求的購買力。對於資金較為充足的改善性需求而言，將會有越來越多的人選擇在離上班地點較近的市內六區購房置業，此處有更為完善的交通體系與各項生活配套設施，而那些交通區位優勢不明顯的區域，或許會更加遠離購房者的實現，市場狀況將會惡化，價格會停止上漲乃至於出現下跌的狀況。

“天津樣板”折射中國房地産市場縮影

一邊是購房熱度不減房價居高不下的中心城區，一邊是房價逐漸降溫購房者回歸理性的非核心區域，天津房地産市場的分化趨勢，也反映了全國的情況。

不少房地産專家表示，2014樓市將出現分化的情況，大城市土地價格持續上漲，剛性需求有增無減，致使房價上漲壓力較大，而一些中小城市、“新城”等在房屋供求關係的作用下，會出現價格停止上漲乃至於小幅下跌的情況。

上海易居房地産研究院副院長楊紅旭認為，從數據來看，天津市中心的房價仍然比較堅挺，周邊近郊也被帶動，但較遠的郊縣則並不算活躍。這種情況在全國普遍存在，大城市市區一般以二手房交易居多，供小于求，導致房價較高，而周邊的新城、新區往往供應量很大，供大於求，漲價的空間較小。從全國來看，一線城市和一些二線城市土地緊張，房屋供應量小，而三線及以下城市則普遍供應量大。這種不同的供求關係導致各地房價呈現不同的發展趨勢。

天津市房地産協會副會長徐保滿認為，大城市核心區域和中小城市的房價確實有明顯的價差。房價歸根到底是由供求關係決定的，現在剛需群體一般承受不了市中心的高房價，所以主要的購買力在向近郊轉移。市中心的交易一般是為了教育資源、醫療資源等居住之外的因素，所以一般不是剛需群體的範疇。而隨著交通的便利和年輕人自駕車群體的增多，其距離感也會有所調整，導致市中心的高房價向近郊轉移。

市場的分化，為政府的房地産政策調整提出新的課題。楊紅旭表示，從調控來講，也不能認為全國的房價都在漲，要客觀看待這種房價分化的現實。分類指導，根據漲幅不同，因地制宜，房價不漲甚至房價下降的地方，可適當考慮放鬆調控政策。

而蘇步超則認為，2014年中國房地産會出現“重構”，調控政策則應當是“懲戒與救贖並存”。蘇步超説，過去的一年大城市房價快速上漲，調控目標落空，壓力之下2014年調控力度會保持甚至加碼，出現“懲戒”的情況，但對於一些中小城市和縣域，地産泡沫顯現，供給量持續增加，而可見的需求增加並不明顯，所以應該採取一些鼓勵措施，比如戶籍制度改革，加快城鎮化進程等，進行相應的“救贖”。