據金融時報報道 央行上週五發佈的貸款投向統計報告顯示，2013年，房地産貸款增量居然佔據同期各項貸款增量近三成。

數據顯示，2013年房地産貸款增加2.34萬億元人民幣，同比多增9987億元，增量佔同期各項貸款增量的28.1%；截至去年12月末，房地産貸款餘額為14.61萬億元。

具體來看，地産開發貸款餘額1.07萬億元，同比增長9.8%，增速比上季末低3.3個百分點；房産開發貸款餘額3.52萬億元，同比增長16.3%，比上季末高1.4個百分點；個人購房貸款餘額9.8萬億元，同比增長21%，增速比上季末低0.2個百分點，全年增加1.7萬億元，同比多增7389億元。

“2013年房地産貸款多增主要還是由於2012年房地産市場受調控影響較大，增長放緩導致的低基數原因。2013年隨著房地産市場回穩，積累的開發貸款和個人按揭貸款需求得到釋放，使全年房地産貸款增速相對較高。”交通銀行金融研究中心許文兵告訴記者。

房地産市場火爆，驅動著房地産貸款的強勁增長。根據國家統計局數據，2013年全國房地産開發投資86013億元，比上年名義增長19.8%，增速比2012年提高3.6個百分點；去年全國商品房銷售面積130551萬平方米，比上年增長17.3%，比2012年提高15.5個百分點。

由於房地産市場回穩，2013年房地産貸款的發展結構也出現了一定積極變化。一方面，隨著保障房建設力度的加大，保障房開發貸款的增長更趨明顯，而普通開發貸款增長繼續降低；另一方面，個人居住需求的按揭貸款在保障房入市力度加大和剛性需求釋放的情況下，繼續成為個人貸款領域支援的重點。

數據顯示，12月末，保障性住房開發貸款餘額7260億元，同比增長26.7%；全年增加1530億元，佔同期房産開發貸款增量的31%，比1～9月增量佔比高2.9個百分點。

住戶消費性貸款基本反映個人按揭貸款的走勢，從央行公佈的數據看，2013年個人貸款實現了較快增長。截至12月末，該住戶消費性貸款餘額12.98萬億元，同比增長24.3%，全年增加2.54萬億元，同比多增9730億元。

房地産貸款與平臺貸，被看做未來影響銀行資産品質的最重要兩類貸款。房地産貸款增長加速，其潛藏的信貸風險不容忽視。

日前，一則《三四線城市將出現50多座鬼城》的報道，引起人們對房地産市場的警覺。華遠地産董事長任志強年初也表示，做了十幾年房地産報告，今年第一次提出“風險”兩個字，房地産銷售2014年可能面臨嚴重問題。

“2014年將是房地産銷售的調整之年，預計銷售面積和銷售價格增速下滑至5%和4.3%，伴隨一波補庫存的結束土地購置也將有所回落，投資增速下滑至16%左右，景氣度有所下降。”中銀國際研究報告認為。

2014年開年之初，房地産銷售下滑的趨勢已經有所跡象。有統計顯示，2013年全年商品房銷售增速，較2013年1～11月份回落了3.5個百分點。據北京市住建委及中原地産統計數據顯示，進入2014年元月的前25日，北京新建住宅和二手房住宅成交均處於低位。其中，新建住宅成交6638套，二手房成交7873套，合計總成交量14511套，環比下調幅度在兩成左右，同比2013年初跌幅接近43%。同時，上海、廣州等地也出現成交量調頭向下的趨勢。

“房企銷售受阻，會給銀行貸款、信託計劃等融資形式帶來信用風險。”業內專家警示。

此外，房地産企業融資成本偏高、兌付風險較大，亦是形成房地産貸款風險的重要原因之一。根據2013年半年報，房地産業的資産負債率已達71.28%，是過去10年年報的最高值。在136家A股上市房地産企業中，共有104家企業的資産負債率超過50%，16家已超過80%的高位。由於房企資金鏈總體偏緊，造成房企借道信託、私募基金、民間借貸等渠道融資現象較多。有統計顯示，當前房地産信託的募整合本在12%～20%，且未來一至兩年將集中到期兌付。

業內專家表示，鋻於房企境內外融資成本偏高，到期兌付時間集中，存在銷售回款不足以按時償付融資本息等問題，未來兌付風險較高。

有第三方研究機構數據統計顯示，從2012年年初至今，已有約15款房地産信託項目因流動性等問題暴露兌付風險，佔全部暴露風險的信託項目的逾七成，其中有不到半數的房地産信託通過公開訴訟的司法途徑爭取權益，且大多數發生在剛過去的2013年。

房地産信託的快速發展以及潛在的兌付風險，引起業界對銀行表內外風險管理的關注。有統計顯示，如果將以房地産作為抵押物的貸款，銀行持有房地産企業發行的債券，通過信託公司持有的房地産企業的信託業計算在內，則“寬口徑”房地産業貸款佔比在30%～40%。因此，一旦高房價泡沫破滅，房價大幅下跌，地價迅速下降，銀行壞賬率顯著上升，主要以土地出讓收入還債的地方政府平臺債務將大面積違約，系統性金融風險由此生成，並可能導致金融危機。

對於嚴控房地産風險，銀監會在其年初的工作會議上指出，要繼續“嚴控房地産貸款風險，高度關注重點企業，繼續強化‘名單制’管理，防範個別企業資金鏈斷裂可能産生的風險傳染”。

此外，業內專家還提醒，與住宅市場受到持續調控、風險得到一定程度釋放不同，商業地産的風險還未得到應有重視。同時，還應高度關注金融機構為追求房地産資金運用高收益引致的“資金空轉”和資産負債期限錯配，警惕流動性風險。