克而瑞數據顯示，全國前50家房企的銷售額已佔到全行業的四分之一強。本報發現，在中國房地産企業的這場“2013盛宴”中，前50家房企裏有20家是靠去年第四季度的衝刺，才有了這樣的業績。

然而，2014年不太可能發生類似現象。種種跡象表明，今年主要房企都將大部分銷售目標的實現安排在上半年。世茂集團副主席許世壇明確稱，由於預計供應高峰會在2014年下半年出現，為了避免激烈競爭，世茂會在上半年向市場集中供貨。旭輝地産也透露了類似看法。

對“高週轉”房企來説，目前最大的風險在於信貸的緊縮。瑞銀房地産研究部主管李智穎認為，流動性收緊將是房企的最大風險。此前，很多地方銀行已取消對首次購房者的優惠利率貸款。金融業內人士稱，房貸利率已接近銀行的融資成本，房貸業務已經失去吸引力。

尤其是傳言將加強對影子銀行監管的“107號文”，更可能促使素來謹慎的房企選擇上半年出貨這一安全之策。

市場供應

京滬廈等少數城市新房供應不足 部分城市庫存消化需2~3年

克而瑞發佈的研究數據顯示，2013年前11月全國53個重點城市經營性用地成交面積高達6.59億平方米，同比增長21%。上述出讓土地經過7~8個月的開工、建設，將成為2014年新房市場的供應主力。

然而，除北京、上海、廈門、蘇州等少數城市2014年可能出現供不應求現象外，大多數市場供應將和需求持平，而諸如常州、無錫、中山等城市的供應甚至可以賣2~3年。

一邊是大量新增供應扎堆入市，另一邊是資金面收緊力度有增無減，尤其是隨著有關“107號文”的傳言風起，對影子銀行依賴度甚高的房地産企業或將面臨極大衝擊。

二三線城市庫存壓力增大

據克而瑞統計，2013年主流房企拿地規模出現明顯增長。全國前50強房企通過招拍挂拿地的建築面積高達1.87億平方米，同比增長17%；投入金額總計5875億元，同比增長57%。隨著大型房企大手筆“補倉”，市場供應將出現明顯提升，也將帶來新一輪的庫存壓力。

在2013年房價上漲最為猛烈的一線城市，克而瑞預計，2014年總體供應走勢仍將穩中有增。其中，上海供應總量保持穩定，深圳和北京同比上升兩成和四成，市場供應出現穩步上升，但由於需求持續高位，因此從絕對值來看新增供應量僅是一般水準。

克而瑞研究中心分析師楊晨青認為，一線城市土地的高度稀缺，使得房價已處高位的市場仍然存在較大的提價空間，因此在短期需求不足，長期溢價空間看好的情況下，開發商在一線城市供應面也自然更為謹慎，惜售意願更強。

與之相對，二線城市的供應量則迎來全方位擴張，市場也出現分化。克而瑞跟蹤的11個重點二線城市中，八成城市新增住宅供應將同比上升，寧波、南京、成都三市同比增幅超過20%，其中寧波更是達到了48%。

楊晨青表示，在重點二線城市中，除成都、廈門和蘇州2014年預期供應不能覆蓋當前年度成交量之外，其餘重點二線城市供應均充足，部分如寧波這樣供應量大增的城市已出現階段性供過於求的徵兆，未來房價上漲動力將被削弱，當地市場競爭將趨於激烈。

像常州、無錫、東莞、中山這種介乎二三線之間的城市情況更令人擔憂，楊晨青表示，這類城市由於前幾年開發過剩，庫存仍處於高位，在未來2~3年內消化庫存的壓力較大，市場將進入階段性盤整狀態。

全聯房地産商會創會會長聶梅生向《每日經濟新聞》記者表示，預計2014年房地産市場仍將延續分化的走勢，一線城市房價仍將慣性上漲，但同比漲幅較上年有所回落，二三四線城市將面臨消化庫存的壓力。

資金面仍存變數

與庫存壓力增大相比，資金面趨緊是一個更大的變數。

直接受到影響的是房貸市場，隨後有關規範影子銀行的國辦 “107號文”即將出臺的消息更是令市場風聲鶴唳。據《每日經濟新聞》日前報道，市場消息稱，國務院辦公廳近期印發國辦107號文《關於加強影子銀行業務若干問題的通知》(以下簡稱“107號文”)，明確定義了影子銀行的概念、納入監管的範疇以及監管責任分工等。

盛富資本總裁黃立衝向 《每日經濟新聞》記者表示，由於影子銀行中很大比例是銀行通過資金池業務支援房地産融資，一旦“107號文”真的落實，房企通過信託或理財産品融資支援開發業務難度將大大增加，導致資金面進一步惡化。

“對於銷售規模在50億元以下的中小型非上市房企而言，信託是其重要的融資渠道之一，一旦影子銀行大幅收緊，這類房企受到的影響更大，被迫降價出售回籠資金的壓力也更大。”楊晨青認為。

實際上，部分未雨綢繆的上市房企搶先在海外發債融資。根據中原地産研究部統計數據顯示，僅2014年1月上半月，已有富力、佳兆業、合景泰富、世茂等多家房企發佈海外融資計劃，合計總融資額超過300億元。

美國量化寬鬆政策逐步退出帶來的影響也不容忽視，黃立衝對《每日經濟新聞》記者表示，預計最快到下半年，美國量化寬鬆政策退出的影響將逐步呈現，即便上市房企仍能海外發債，資金成本也得抬高不少；此外，熱錢也將加快從國內流出，對於國內資産價格將構成下行壓力。

“對於一些融資渠道豐富的龍頭房企，以及像遠洋地産這種因2013年較少拿地資金鏈相對充裕的上市房企而言，一旦市場出現變動，2014年也許能獲得不少並購機會。”楊晨青表示。