突破用地指標的秘密路徑

雖然可以通過“土地整理”方便了地産商“圈地”，但海南每年的建設用地指標有限，根本無法滿足地産商所需。

比如，綠地集團最近獲得的靈山鎮（一期）約4300畝土地使用權，如此大宗土地是如何拿到政府土地指標的？由於協議轉讓2004年早已禁止，一級土地開發模式也于2010年被叫停，所有企業目前只能經過“招拍挂”獲得土地，一次性獲取如此大宗地塊不同尋常。

一方面，國土資源部等對一次性轉讓大宗地塊有限制。根據2012年5月國土資源部和國家發改委發佈的《限制用地項目目錄（2012年本）》，宗地出讓面積不得超過下列標準：小城市和建制鎮7公頃，中等城市14公頃，大城市20公頃。

另一方面，根據《海口市2013年度國有建設用地供應計劃》，2013年度海口市國有建設用地供應總量控制在612公頃以內，其中新增建設用地383公頃。海口市也不太可能將一半的指標投放給單個項目。

有業內人士透露，綠地集團靈山鎮（一期）約4300畝土地使用權的土地指標，可能是通過“重點項目”這一特殊途徑，走“綠色通道”獲得額外的用地指標，從而突破土地利用規劃中用地指標的限制。

從準備拿地到獲得建設用地指標，這一操作流程是：

第一步，逐級修改規劃，將耕地等農業用地修改為旅遊建設用地。由於農業用地在縣域規劃中不細分，一般以“高效熱帶農業”總括。用地企業與當地政府或村集體簽訂協議後，聘請土地規劃院做規劃，將農業用地計入縣域規劃中的旅遊用地，再經由專家評審後進入縣域規劃。然後經城鄉規劃委員會通過後，農業用地的土地性質被更改為旅遊建設用地。旅遊用地中就會有20%-30%的部分成為建設用地。

第二步，列入當地“重點項目”，走“綠色通道”獲得土地指標。由於常規的建設用地指標已經由《海南省土地利用總體規劃（2006-2020年）》等一系列文件所規定，每年只有一定的使用量，不能滿足大宗土地使用。上述房地産界人士指出，在此情況下，通過申請列入“重點項目”，可以開綠燈獲得額外的建設用地指標。

該操作方式耗費時間長，但拿地成本極低。國土資源部土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲表示，通過“重點項目”獲得額外用地指標的情況是存在的，但全國範圍內不是太多，應該不是法定途徑。