三面海岸幾被瓜分完畢

在海南，如果只拿千畝土地，簡直不好意思對外面説。

21世紀經濟報道記者獲得的一份調查資料顯示，以招商引資之名和旅遊地産、分期開發模式作為“圈地運動”的外衣，截至2010年中，13家地産公司共在海南圈地約18萬畝，合約12600公頃，拿地時間最少也在3年以上。各家地産商在海南的土地儲備大多以萬畝計，其中富力地産20000畝、雅居樂17200畝、中信泰富36000畝。

最近3年，海南圈地潮有增無減。譬如，中鐵與中弘股份(000979,股吧)合作開發的如意島，預估人工島面積約6.12平方公里；恒大儋州灣，圍海造島12000畝。首創和碧桂園的海南項目也是佔地數千畝。

從土地儲備的分佈看，旅遊資源豐富的海南省東、北、南沿線海岸基本被瓜分完畢，東部組團包括瓊海、萬寧兩市，中信、華潤、海航在此盤踞；南部組團包括三亞（樓盤）、陵水、樂東、保亭四市縣，富力、雅居樂、中糧、魯能、萬科、綠城在此安營紮寨；北部組團包含海口、文昌、澄邁、定安四市縣，新世界、海航、富力、雅居樂已入駐。對比之下，那些只有數百畝土地的地産商，僅是小兒科。

記者調查發現，地産商之所以能夠在海南大塊拿地，形成“圈地”之勢，源於地産商幫助政府進行土地一級開發或進行“土地整理”。

曹雨説，地産商在參與、幫助地方政府制定土地利用規劃、平整地塊、建設道路和基建設施一過程中，形成了與地方政府的合作關係，往往可以優先獲得土地開發權。這一過程已經非常接近於一級土地開發模式，不過為規避法律風險，海南地方政府將這一過程稱之為“土地整理”，拒絕承認其為一級開發。

而在2010年之前，海南省曾明文支援土地一級開發。

2003年，海南省主要領導提出了海南“大企業進入、大項目帶動”的發展戰略，引入大型企業進駐海南。2006年7月19日，海南省政府出臺了《關於規範企業參與土地成片開發的通知》，提出：“土地出讓收入扣除土地開發成本後餘下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低於30%的比例，確定市、縣政府與主開發商的分成比例”。

長期關注海南的知名房地産專家崔元星表示，通過這項規定，一級開發商最高可以分得70%的土地純收益，此後眾多地産大鱷奔赴海南，瘋狂掠地，模式均是基於這一《通知》的低成本一級開發模式。

崔元星説，以一級開發模式為核心的海南地産開發項目，因為佔地成本低，不受兩年不開發收回開發權等政策限制，“地主”們都樂於用這種模式與政府週旋。

這一情況持續到2010年海南國際旅遊島成立。2010年1月4日，國務院發佈《關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》，1月15日，海南省政府宣佈在國際旅遊島規劃正式獲批前，將暫停土地出讓、暫停審批新的土地開發項目，隨後，海南政府又正式重申不再新批土地一級開發項目。

然而，海南地産界人士指出，以“土地整理”名義進行土地一級開發在海南“就沒停過，一直都有”。