【地産中國網·獨家報道】密集"跑馬圈地"後，臨近年底，房企大鱷紛紛將融資的觸角伸向了海外市場。

近日，借殼赴港上市不到半年的萬達商業地産股份有限公司（以下簡稱"萬達商業"）在海外成功發行了6億美元五年期債券，年利率僅為4.875%，遠低於內房股發行優先票據成本。

資金需求旺盛，再度催生海外融資熱潮。除了萬達商業，近期，包括中海外（0688.HK）、恒大地産（03333.HK）等在內的房企大鱷均在國際市場撈回大把票子。

"臨近年底，在海外融資要比國內融資更加容易，而且融資成本比國內更低。"香港駿豪地産董事局主席張曦告訴地産中國網："預計趕在耶誕節前，海外發債窗口期都是開啟的，有條件的企業，都會爭取低成本的融資機會。"

爭相海外發債

海外債市盛景再現，與投資者的踴躍參與密不可分。萬達商業首次國際發債，就贏得了投資者的青睞。據了解，在歷時數日的路演中，萬達該筆債券獲得了全球15個國家近220家投資者的參與，超額認購27億美元，達到了原定計劃的4.6倍之多。由於投資者的積極響應，萬達將發行規模由原來的5億美元提至6億美元。在投資者中，來自亞洲的佔比高達80%，歐洲的為20%；其中國家主權基金佔比為12%，債券基金佔比為69%，其餘為商業銀行、私人銀行、保險公司及公司客戶。

"首先，投資者對萬達比較認可，並看好這家企業的未來發展前景。"虎傑投資分析師張寅告訴地産中國網："另外，在三中全會後，釋放出了積極的信號，大家對未來的地産行業也很有信心；其次，在美國退出量化寬鬆前，國際投資者都在尋求較穩妥的投資機會，中國也是一個不錯的選擇。"

萬達首次試水海外發債，滿載而歸，其他開發商亦斬獲了不少的"戰利品"。被譽為"盈利之王"的中海外，在國際市場上頗受投資者青睞。近日，該公司成功發行了總額高達15億美元的債券，包括5年、10年及30年3檔不同年期的債券，每檔發行金額為5億美元。其中，5年期債票息為3.375%，按票面值的99.613%發行，實際收益率為3.46%；10年期債票息為5.375%，按票面值的99.595%發行，實際收益率為5.428%；30年期債票息為6.375%，按票面值的99.510%發行，實際收益率為6.412%。總體來看，其發債成本遠低於其他內房股。不僅如此，中海外該筆債券共獲得了131億元的超額認購，創內房股海外發債認購新高。

恒大地産也不甘落後，先後兩次在國際市場"圈錢"15億美元。10月底，該公司宣佈，成功發行了10美元五年期優先票據，年息為8.75%；由於投資者認購踴躍，11月10日，恒大地産又額外發行了5億美元五年期票據，年息也是8.75%。

"恒大與其他房企海外發債的成本旗鼓相當，但高於萬達和中海外。"張寅指出："優先票據較一般債券而言，利息較高，一般而言，只有國內融資無法滿足而急用錢的時候，才去發優先票據，因此這類債券的條件也比較苛刻。"

其他房企大鱷也來湊熱鬧，近期，包括綠地香港、綠城、萬科香港等房企亦發行了規模不等的海外債券。據中原地産研究中心統計，今年以來，截至11月1日，房企海外融資總額已逾311億美元，而去年全年，房企海外融資總額也不過150億美元。

"通過香港借殼，打通海外融資渠道的房企越來越多，因為海外融資相對較為容易，只要條件符合，都能夠拿到錢，手續也比較簡單。"張曦告訴地産中國網："而在國內，'銀根'還沒有完全對房地産放開，這就造成了大家都去國際市場找錢。"

或迎奪地大戰

房企大鱷爭相發債，用途各有不同。張曦認為，"有的是借新還舊，有的是為了'圈地'。"在張寅看來，萬達此次發債，除了試水意義外，更重要的是優化財務結構。對此，萬達董事長王健林也公開表示，目前，萬達集團現金流充裕，另一方面投資項目多為長期持續性投資，一次性需要的資金量並不大。

實際上，尚未成為上市公司的萬達，其融資渠道較為單一，主要靠靠銀行借款，因此，此次成功融資，不但打通了海外融資渠道，對其財務結構也有優化作用。業內分析人士指出，也不排除萬達將該筆資金用於拿地。

而對於中海外而言，此次融資的主要目的則是為了償還債務，其餘的可能用來圈地。

據了解，2008年以來，中海外在海外市場融資密集，當年，通過銀行貸款獲得兩筆較大額度（約140億港元）的資金，目前，該筆借款即將到期，因此，此次融資是為了提前籌備償還事宜。

水漲船高。在大舉融資之際，中海外近年來亦頻頻出手圈地，並製造了不少地王，致使其每年支付的地價款節節攀升。中海外公佈，前三季度公司支付的地價款高達219億元人民幣。

"中海外的財務較為穩健，即使拿地較多，但銷售也非常不錯，因此，現金流在地産公司中，還是比較好的。"張寅稱："其實，到期的債務不僅可以用海外融資的錢來還，還可以用銷售的費用來還，總體而言，大部分融資還是為了繼續購買土地，因為一線城市的土地越來越越稀缺，誰有資金支援，誰就可以搶到更好的地塊。"

恒大地産也不例外。此次大舉融資15億美元，除了償還部分債務外，亦在伺機拿地。實際上，今年以來，恒大地産強勢回歸一線城市，頻頻在北京高價拿地，因此，所需資金更多，此次融資亦為其未來再度于一線城市拿地做準備。

張曦指出，大部分房企都在建立海外融資平臺，希望拓展更多的融資渠道，並獲得更加低成本的資金。一語中的。其實，自2011年以來，包括萬科、金地、中糧、招商地産等大佬都通過赴港借殼的方式獲得了海外融資平臺。近日，首創置業亦收購了鉅大國際，為其海外融資搭建平臺。

"現在土地成本越來越高，光靠單一的融資渠道已經很難支撐公司的發展了。"中國香港（區域）商會原執行委員、房地産組長蕭福泰告訴地産中國網："因此，誰能夠獲得更多、更低廉的資金，誰就能夠完勝市場。"