北京商報記者了解到，各地商業地産飽和的程度已經叫人咋舌，如在合肥僅蜀山區內就聚集著38家大型商業項目；在杭州商業體量已達800萬平方米，其中有100個商業綜合體；成都商業地産面積570萬平方米，城市綜合體48個。

而一般國際上通用的發達國家商業每人平均面積的警戒線是在每人平均1.2平方米，目前香港的每人平均商業面積也只有3平方米，上海是2.9平方米。而中國不少二三線城市的每人平均商業面積均達到了2平方米以上。

國家發改委城市和小城鎮改革發展中心在全國19個省市調研時也發現，近年來，不少城市都在大規模發展新城、新區，以此作為發展地方經濟的突破口，並且在不符合當地經濟發展水準和所處階段特點的情況下，盲目複製和模倣了大量商業地産項目。

“這些地方的商業地産市場眼前正面臨著過剩的風險，與之相關的招商引資亂象也正愈演愈烈。”國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令深表擔憂地説。

盈利難題

在不顧市場飽和大肆開工商業地産項目的同時，開發商並沒有找到商業地産盈利模式。

鬱亮曾直言：“很多持有物業（商業地産）是不受歡迎的，我覺得千萬不要説固定資産多了就優秀。”他進一步表示：“在網購時代，商業購物中心是越來越受打擊的，所以萬科對此非常非常慎重，不是説我有興趣，我是沒辦法才做一點。”

其實，中國的商業地産發展到今天，散售和自持一直是困擾房企尋找商業地産盈利的最大阻礙。

SOHO中國曾經憑藉著散售的模式成為了風光一時的中國商業地産的領軍者，但是隨著其開發項目的不斷運營，散售的缺陷不斷暴露，令其不得不轉為持有。持有無疑是商業地産發展的必然之路，但是對於擅長9個蓋子蓋10個瓶子的開發商而言，脆弱的資金鏈又禁不起長期回報的苦熬。

近段時間以來關於商業地産遇到經營困難的報道屢見不鮮。如頂著“世界最大購物中心”頭銜的東莞新華南MALL生活城，日前被網友曝出“商家撤走，幾成空城”的現狀；建築面積超過50萬平方米的青島寶龍城市廣場，其中近八成商鋪空置；就在不久前，進入瀋陽五年的日本伊勢丹百貨，通過官方網站發佈消息，正式宣佈閉店停止經營。

種種例子告訴開發商轉型商業地産並非易事。現在商業地産風險極大，“以購物中心為例，呈現明顯的1/2現象”。中購聯購物中心發展委員會首席專家禹來表示，所謂1/2現象，指的是大型購物中心中有1/2開不了工，開工的有1/2開不了業，開業的有1/2難以盈利。“換句話説，中國購物中心成功率大概就1/8。”禹來認為。