本週末滬上10樓盤計劃集中入市

據東方早報報道，受訪開發商普遍認為，3月上海樓市成交量有望大幅增加，但房價走勢要等調控地方細則出臺後才會明朗。

“國五條”細化政策3月1日出臺後，房企推盤節奏明顯加快。

中房信分析師薛建雄認為，此番開發商扎堆推盤，應該是為了規避部分“國五條”地方細則落地後市場轉冷的風險。

某外資房企總經理亦稱，本週末上海10個樓盤同時推出，既有市場熱度提升的考量，也顯示出開發商想在新政地方細則落地前，抓住市場機會。

至於定價策略，該總經理稱，現在有的開發商想跑量，也有想漲價的，“目前市場價格往上走的動力是有的，但到底能走多少，擴散到什麼範圍，還有待觀察。不同於以往的普漲格局。”

部分剛需樓盤“跑量”

位於閔行的嘉怡水岸開發商即稱，該樓盤並無漲價計劃。

據該開發商介紹，嘉怡水岸此次計劃加推165套兩房、三房，優惠後均價為1.6萬元/平方米，“價格和去年幾次推盤價基本一致。”

“我們的市場預期較為謹慎，此次推盤以跑量為主。”該開發商介紹，3月中旬推盤是他們的原定計劃。雖然此間出臺了“國五條”，但考慮新政對一手剛需市場並無負面影響，所以未改變推盤計劃，“我們預定的開盤去化率是70%。”

按該開發商的説法，他們選擇平價入市是經營策略使然，並非資金壓力所致，“3月本來就是一年樓市的旺季，我們要把開頭開好，為全年銷售奠定基礎。同時我們上市公司（即嘉華國際，00173.HK）對業績的考核也有較高的要求。”

同樣計劃在本週末新增入市的，還有浦東伊頓公館。該樓盤售樓處稱，此次將加推約100套兩房，均價1.36萬元/平方米。

有市場人士稱，這一定價和前期接近。

同為剛需樓盤的嘉定天居玲瓏灣的定價則有所上揚。售樓處稱，此次加推30多套帶裝修兩房，優惠後均價1.28萬元/平方米。該樓盤前期單價最低時曾跌破萬元。合景疊翠峰同樣有所提價，售樓處稱，該樓盤此次加推54套精裝修三房，均價1.6萬元/平方米，優惠還沒定，“我們以前賣過1.3萬-1.4萬元/平方米，以後可能更貴。”

薛建雄認為，本週末計劃入市的4個剛需樓盤中，兩個平開的項目以區域需求為主，預計去化率不成問題；另外兩個樓盤的定價則明顯上調。

某大型品牌房企行銷總監進一步説，有些剛需樓盤現在感覺漲了很多，其實之前都是割肉在賣。即便按現在的價格，減去土地成本，利潤也並不高。而且，不同企業的情況不同，行銷策略也不同。

中等價位樓盤齊喊認籌火爆

相比之下，部分中等價位樓盤的定價上調幅度更為明顯。

閔行浦江華僑城售樓處稱，此次加推170多套毛坯三房，均價2.7萬元/平方米，有9.8折優惠。該樓盤單價一度徘徊在2萬元上下，後曾攀高至2.3萬-2.4萬元。“那都是以前的價格了。”售樓處工作人員説。

浦東禦沁園公寓售樓處稱，此次加推200套大戶型三房，均價1.6萬-1.8萬元/平方米。雖然推盤量較大，但“認籌客戶很多，已辦了三四百張卡”。

普陀智富名品公館計劃加推50套三房，均價4萬元/平方米，可享9.5折優惠。

該樓盤開發商介紹，“我們去年3月首次開盤時，由於市場不好，又是新盤入市，因此優惠幅度很大，兩房有7折優惠，三房8.5折優惠。去年市場轉好，我們業績也完成得很好，所以這次報價沒變，但收窄了優惠，但認籌的客戶仍然很多，意向客戶也已達到近50個。”

此外，定位高端的徐匯嘉禦庭，本週末計劃加推30套兩房、三房公寓，報價9.8萬-9.9萬元/平方米，優惠後的價格在8.6萬-8.8萬元/平方米。

“樓盤上一次推盤還是2011年底，當時單價8萬元，這次的位置比上次好。”嘉禦庭開發商説，但根據認籌情況預計，開盤去化率能達到50%。

嘉禦庭和嘉怡水岸同為香港嘉華集團旗下項目。

搜房網的統計顯示，位於青浦的海珀晶華本週末將加推一批總價2800萬元左右的獨棟別墅，均價6.5萬元/平方米。

薛建雄稱，“高端樓盤本身就不是跑量的，只是想趕在地方調控細則出臺前，先做一輪行銷。”

改善型樓盤或加速入市

對於中等價位樓盤的集中入市，某房企高管認為，這可能跟開發商擔心調控威力有關。

他説，開發商可能考慮到，一些置換型買家可能會因為“國五條”細則出爐而提前入市，“各樓盤客戶積累時間都比較短，應該是抱著抓緊當前市場機會的想法。”再往後，樓市推盤量還會增加，有些改善型樓盤還會加緊入市。

某上市房企行銷總監進一步説，2月及3月初推盤量都較小，目前樓市的推盤季已經到來。開發商是想延續去年以來的熱銷態勢，而由於新政對改善型需求影響較大，所以這類樓盤紛紛推盤。他預計，最近兩周改善型樓盤加緊推盤的態勢會得到延續。

3月1日發佈的《國務院辦公廳關於繼續做好房地産市場調控工作的通知》提及，對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

此後市場傳言不斷。不過，滬上多家銀行近日的表態仍是“尚未接到總行通知”。

某上市房企總裁助理稱，從去年10月開始的漲價慣性目前還在，“國五條”出來後，大家有些恐慌，但也都吃不準後面的政策會怎樣。“估計等3月底出細則，形勢就明朗了。”

房企定價策略分化

部分中等價位樓盤漲價，讓某上市房企行銷總監大呼看不懂。

他認為，改善型樓盤應抓緊時間跑量，而不是漲價。剛需樓盤則有適當的漲價空間，但長遠看，由於政策越來越嚴，剛需樓盤價格的上漲空間也不會很大。“我們一個總價1000萬元的別墅項目，春節後價格下調了5%，所以賣得比去年底好，每週能成交四五套。”

滬上另一開發商則猜測，漲價的樓盤，可能是尾盤銷售，或者開發商對市場前景樂觀。

某大型品牌房企行銷總監還提到，各家房企的定價策略並不一致，“有的房企土地儲備、項目儲備較多，就會在不同項目上做些平衡，有些跑量，有些保價。”該行銷總監説，他們也在做推盤準備，“不論市場怎樣，總要推盤。考慮到以後新政對限購、限貸會管得更嚴，所以目前確實是政策的窗口期。”

某外資房企總經理預計，到3月底新政地方細則出臺後，房價走勢才會明朗，“但成交量應該會大幅增加，客戶的入市動作會加快，小陽春的態勢會出現。3-6個月內，新政對新房市場是有積極作用的。”

不過，某上市房企總裁助理認為，一二手市場並不各自獨立，而是聯動的，不會出現二手市場不好而一手市場好的情況。