專家分析

今年房價不太可能暴漲 新一輪調控有觸發的可能

今年房價會再像2009年一樣暴漲嗎？

預測：暴漲不大可能，國家對房價還是謹慎和打壓的態度。

江蘇省房地産研究所所長李智認為，不論今年國家會否出臺新的調控，按照既有政策和目前的市場狀況來看，2013年上半年南京樓市將呈現平穩上揚的態勢。李智認為，首先根據監控，今年的供應量不會出現很大的增長，去年土地市場的火爆無法快速轉移至成品房源，這會導致樓市供給有欠缺，房價有上漲壓力。

但與此同時，暴漲基本不會出現。李智分析道，去年成交量暴漲與限購後購房者被壓抑一年的爆發有關。隨著壓抑的釋放，今年需求方面的情況相對好一些。更為根本的原因是，目前一二線城市的房地産雖然處在回暖期，但從中央到地方對待房價的態度都是謹慎的，這與2009年國家鼓勵買房的刺激政策完全不同。目前“限購令”並未取消，地方政府也有種種“核價”手段，這些都讓房價只能呈現較平穩的上漲態勢。

限購是否已失效？會引發新一輪調控嗎？

預測：如果房價真漲得太多，新調控很有可能會出臺，徵收資本利得稅將是最有效手段。

南京工業大學房地産管理系主任吳翔華認為，限購至今，對限制投機和抑制房價的作用確實已經逐步失效了。但“限購令”出臺至今並非毫無用處。作為一個應急性的行政調控手段，“限購令”起碼將房價過快上漲的勢頭壓住了，並將新一輪上漲的時間推遲了至少兩年。此外，限購兩年後全國樓市出現了一個新變化，許多三四線城市及城鎮的房地産市場被打回原型，泡沫破裂，長期低迷。因為城市的定位不同、發展不同、供應結構和需求結構都不同，導致房地産市場出現了分化。

雖然分化已經出現，但一二線城市的樓市回暖、限購“失效”確實也是不爭的事實。那麼下一步就是如何調整調控政策，更加有針對性地抑制大中城市的投機需求了。對此李智認為，如果上半年房價上漲超出預期，三四月份中央最有可能出臺的新調控政策是對貸款等金融渠道上的收緊，因為這是最簡單、也是見效最快的途徑。

而從長期效果來看，吳翔華表示需要通過高額資本利得稅（即對投機性買賣時的差價部分徵稅）、有針對性的房産稅和足量保障房供應三管齊下，系統性地抑制投機需求。而且在制定新政策時，對一二線和三四線城市應分開考慮。吳翔華認為，此前溫家寶總理在講話中提到過一次“將交易環節和保有環節結合考慮”的調控思路，證明中央已對此有所考量。

房産稅改革從“試點”到“擴容”有多遠?

預測:效應初顯,但非房價“殺手锏”,應逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環節的房地産稅制。

據新華社電 上海認定約5萬套,應繳稅住房約佔認定住房總數的20%;重慶在試點啟動後10個月內徵稅9000多萬元……房産稅在中國“破冰”整兩年,但對於房産稅是否擴容的爭論也一直不絕於耳。房産稅擴容,時機是否成熟?下一步改革該如何推進?業內人士認為,應綜合考量、徵減結合,逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環節的房地産稅制。

統計顯示,自試點啟動至去年三季度,上海認定的應徵收房産稅的住房約48000多套,約佔已認定住房總數的19%。房産稅對遏制炒房投機、引導理性消費起到了一定作用,但遠非一些人所預期的高房價“殺手锏”。數據顯示,2012年上海新建商品住宅價格累計環比上漲0.1%,同比下降1.2%;重慶房價亦顯環比上漲態勢。中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌指出,現階段試點的房産稅方案,對樓市調控所起的作用並不大。

進退之間,房産稅改革推進的難點何在?近期不斷曝出的“房叔”、“房妹”事件,揭示出一些住房“大戶”的冰山一角。住建部去年年初曾表示將在去年上半年實現40個重點城市個人住房資訊系統聯網,並表示“各省區市及其他城市也在加快個人住房資訊系統建設,爭取2013年實現全市、全省聯網”。

記者了解到,不少地方的個人住房資訊統計及聯網工作仍存空白。中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍認為,房産稅改革是一個社會財富重新分配的問題,其打破利益分配格局的難度遠遠大於技術層面的難度。