據揚子晚報報道，2011年的2月19日，南京對國家出臺的“史上最嚴”樓市“限購令”進行了落地，對已經擁有兩套房子的家庭禁買第三套房。一年後，南京樓市成交量銳減35%，房價也有所下跌。不過好景不長，今天是限購兩週年的日子，南京樓市不論成交量還是價格都已經漲回、甚至超過了限購前的水準。如何評價限購政策？後市將走向何方？

數據看限購兩週年

銷量

時間

2010年－2011年（限購前一年）

2011年2月－2012年2月（限購第一年）

2012年2月－2013年2月（限購第二年）

新房成交量

5.1萬套3.3萬套

7.8萬套

漲跌幅

同比縮水35%

同比猛漲136%

房價

時間

2011年1月份（限購前一月）

2012年1月（限購滿一年）

2013年1月（限購兩週年）

新房均價

11803元／m2

11524元／m2

11867元／m2

漲跌幅

同比跌279元／m2

同比漲343元／m2

“限購”下的樓市依舊很旺！

銷量猛漲：

新房成交量比限購前增53%

“史上最嚴”的“限購令”已過去整整兩年，從南京新房的成交量來看，限購後第二個年頭不但把第一年少賣的房子全補了回來，而且還超過了限購以前。

根據房管局官方網站網上房地産的數據統計，從2012年2月20日截至昨天這一年裏，南京新建商品房成交量約為7.8萬多套，相比限購第一年的3.3萬多套，同比增加了4.5萬套；相比限購前一年的5.1萬套，還多賣了2.7萬套。限購第二年，成交量從第一年的縮水35%變成了猛漲136%，比限購前一年還漲了53%。此外，限購第二年裏，二手房的成交量也一路上漲，今年1月份甚至創造了近3年來的新高，達到了7110套。

此外，在限購後的第一年裏，高端大戶型房源基本陷入滯銷，成交面積下跌了4成。而在去年下半年，受剛需房源銷售回暖的帶動，南京河西、江寧、城東甚至江北等許多板塊的高端樓盤都開始進入銷售活躍期，銷量不斷攀升，價格也有所提高。銷量變化的另一個標誌性現象是“日光”盤。在“限購令”剛出臺的那一年，曾經風光無限的“日光碟”開始銷聲匿跡。但從去年5月份開始，“日光”一詞又重新回到大眾視野。先是六合新盤榮盛花語馨苑以5600元/平方米的超低價開盤贏得“日光”，之後城東東郊小鎮也以“小小家”的低總價頻頻賣到“斷貨”，最後發展到中海鳳凰熙岸等高端樓盤，在價格穩中微漲的情況下，也能收穫準“日光”的銷售成績。

統計數據顯示，去年12月份70個大中城市中，有54個城市新建商品住宅環比上漲。對此，相關房地産業內人士表示，此前有關國內房地産市場即將崩盤的説法顯然言過其實，早在2012年年初房地産市場就表現出復蘇跡象。

房價上行：

兩年間房價走了個“V字形”

再來看看房價的變化。根據統計局已經公佈的最新數據，2012年12月南京的新建商品房價格同比2011年12月上漲了1.3%，這是一年來首次房價同比回漲。根據記者從中國指數研究院獲得的一份兩年來房價數據，更能清晰看出南京房價不但開始止跌反漲，而且漲回了兩年之前。據中指院的跟蹤統計，2011年1月份，也就是限購出臺前一個月南京的新房樣本均價為11803元/平方米；到2012年1月份限購滿一週年的前一個月，這一均價跌至11524元/平方米；而今年1月份，也就是限購兩週年之際，南京新房樣本均價已經漲回至11867元/平方米，超過了限購之前的價格。二手房的價格走勢也大致相同，2012年1月同比2011年1月跌3.81%，而今年1月份則同比漲8.84%，超過了兩年前。

從南京比較典型的個盤來看，一些銷售時間貫穿限購這兩年的樓盤，也走出了先跌後漲的“V字形”。例如城東樓盤東郊小鎮，在限購剛開始時推出的40多平方米精裝挑高“小小家”均價約在10000多元/平方米。此後限購威力逐漸顯現，為了刺激購房者出手，其“小小家”系列在去年上半年的價格一度開出8000元/平方米，一些毛坯房源甚至低至6500元/平方米。

在低價刺激下，該盤屢屢收穫“日光”，到去年年底價格也一路回升，目前已漲回近10000元/平方米的水準。同為剛需大盤的奧南金地自在城，在限購之前，也曾以9400元/平方米左右的均價多次將二期精裝房源賣到“斷貨”，限購顯威後六期毛坯房源一度跌至8000多元/平方米，如今新開盤的七期毛坯房源均價也回到了9600元/平方米的折後均價。此外，靠近城中的河西高端盤中海鳳凰熙岸的價格走勢雖比較平穩，走出的卻也是“緩V字形”。

該盤在2011年年初的精裝房源均價一度賣到29000元/平方米，到去年3月份開出的一批房源價格下行到了25000-27000元/平方米，而最近開出的一批房源均價達到了30000元/平方米以上，捅破了南京河西板塊價格的天花板。

購房者感受：

6成人“恐漲” 感覺限購“無力”

在數據和個案的羅列之上，是購房者對房價變化的真切感受。根據三六五地産家居網近期的一項網路投票調查，受調網友約有6成認為限購至今效果不大。調查顯示，67.72%的受調者認為限購兩年來，房價不但沒降，反而漲了；只有5.76%的人認為房價確實下跌了。

而對於南京限購兩年的成效，60.52%的人認為沒成效，房價還在漲；20.46%的認為南京樓市量價走勢平穩，市場朝著健康良性的方向發展。而對於房産價值的看法，高達49.57%的網友認為當前買房子還是穩賺不賠的“買賣”。

這一數據充分顯示出房産作為投資的屬性依然被許多人所看重。而對於房價漲價的擔憂也再度出現。在春節前的幾次新盤開盤現場，記者聽到購房者最多的聲音就是：“怕漲價，選擇儘快出手。”而江寧大學城的保利梧桐語、仙林湖的萬科金色領域等品牌樓盤在節前均漲價推盤，而且都收穫了7成以上的高銷售量，也從側面表明瞭購房者恐漲的心理。

“剛限購完那會是到處看房，根本不急著出手；現在是到處不敢看，趕快出手，因為到處都有漲價的意思。”一位在南京某房地産網站工作、剛剛買了房的同行這樣對記者説。

銀行業調查：

開發商預計今年房價最多上漲10%

揚子晚報訊 (記者 陳春林) 渣打銀行昨天發佈的房地産季度調查報告中表示，中國房地産市場正處於復蘇之中，但由於擔心房價過快上漲將招致政策打壓，開發商們普遍預計南京等國內二三線城市今年房價最多將上漲10%。

接受調查的30家房地産開發企業分別位於武漢、西安、石家莊、成都、南京等二、三線城市。調查顯示，在強勁的需求、價格優惠和市場情緒轉變共同拉動下，多地房屋成交量上升，開發商投資意願在逐步恢復，18家開發商有意向在未來3到6個月購入土地，這一比例為最近4次調查中最高。

對於市民關心的房價，參與此次調查的30家公司中，有10家反饋過去三個月中新房房價已上漲了10%以上，而上期調研只有5家。受訪開發商所在城市的二手房市場更加火熱，有28家反饋其房價持平或升高。不過，儘管開發商普遍認為今年房價將適度上漲，但對漲幅還比較保守。最為一致的看法是今年房價最多只會上漲10%。

專家分析

今年房價不太可能暴漲 新一輪調控有觸發的可能

今年房價會再像2009年一樣暴漲嗎？

預測：暴漲不大可能，國家對房價還是謹慎和打壓的態度。

江蘇省房地産研究所所長李智認為，不論今年國家會否出臺新的調控，按照既有政策和目前的市場狀況來看，2013年上半年南京樓市將呈現平穩上揚的態勢。李智認為，首先根據監控，今年的供應量不會出現很大的增長，去年土地市場的火爆無法快速轉移至成品房源，這會導致樓市供給有欠缺，房價有上漲壓力。

但與此同時，暴漲基本不會出現。李智分析道，去年成交量暴漲與限購後購房者被壓抑一年的爆發有關。隨著壓抑的釋放，今年需求方面的情況相對好一些。更為根本的原因是，目前一二線城市的房地産雖然處在回暖期，但從中央到地方對待房價的態度都是謹慎的，這與2009年國家鼓勵買房的刺激政策完全不同。目前“限購令”並未取消，地方政府也有種種“核價”手段，這些都讓房價只能呈現較平穩的上漲態勢。

限購是否已失效？會引發新一輪調控嗎？

預測：如果房價真漲得太多，新調控很有可能會出臺，徵收資本利得稅將是最有效手段。

南京工業大學房地産管理系主任吳翔華認為，限購至今，對限制投機和抑制房價的作用確實已經逐步失效了。但“限購令”出臺至今並非毫無用處。作為一個應急性的行政調控手段，“限購令”起碼將房價過快上漲的勢頭壓住了，並將新一輪上漲的時間推遲了至少兩年。此外，限購兩年後全國樓市出現了一個新變化，許多三四線城市及城鎮的房地産市場被打回原型，泡沫破裂，長期低迷。因為城市的定位不同、發展不同、供應結構和需求結構都不同，導致房地産市場出現了分化。

雖然分化已經出現，但一二線城市的樓市回暖、限購“失效”確實也是不爭的事實。那麼下一步就是如何調整調控政策，更加有針對性地抑制大中城市的投機需求了。對此李智認為，如果上半年房價上漲超出預期，三四月份中央最有可能出臺的新調控政策是對貸款等金融渠道上的收緊，因為這是最簡單、也是見效最快的途徑。

而從長期效果來看，吳翔華表示需要通過高額資本利得稅（即對投機性買賣時的差價部分徵稅）、有針對性的房産稅和足量保障房供應三管齊下，系統性地抑制投機需求。而且在制定新政策時，對一二線和三四線城市應分開考慮。吳翔華認為，此前溫家寶總理在講話中提到過一次“將交易環節和保有環節結合考慮”的調控思路，證明中央已對此有所考量。

房産稅改革從“試點”到“擴容”有多遠?

預測:效應初顯,但非房價“殺手锏”,應逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環節的房地産稅制。

據新華社電 上海認定約5萬套,應繳稅住房約佔認定住房總數的20%;重慶在試點啟動後10個月內徵稅9000多萬元……房産稅在中國“破冰”整兩年,但對於房産稅是否擴容的爭論也一直不絕於耳。房産稅擴容,時機是否成熟?下一步改革該如何推進?業內人士認為,應綜合考量、徵減結合,逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環節的房地産稅制。

統計顯示,自試點啟動至去年三季度,上海認定的應徵收房産稅的住房約48000多套,約佔已認定住房總數的19%。房産稅對遏制炒房投機、引導理性消費起到了一定作用,但遠非一些人所預期的高房價“殺手锏”。數據顯示,2012年上海新建商品住宅價格累計環比上漲0.1%,同比下降1.2%;重慶房價亦顯環比上漲態勢。中國房地産及住宅研究會副會長顧雲昌指出,現階段試點的房産稅方案,對樓市調控所起的作用並不大。

進退之間,房産稅改革推進的難點何在?近期不斷曝出的“房叔”、“房妹”事件,揭示出一些住房“大戶”的冰山一角。住建部去年年初曾表示將在去年上半年實現40個重點城市個人住房資訊系統聯網,並表示“各省區市及其他城市也在加快個人住房資訊系統建設,爭取2013年實現全市、全省聯網”。

記者了解到,不少地方的個人住房資訊統計及聯網工作仍存空白。中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍認為,房産稅改革是一個社會財富重新分配的問題,其打破利益分配格局的難度遠遠大於技術層面的難度。