儘管房地産調控政策並未放鬆，房地産市場卻出現顯著回暖跡象。房地産貸款增長加速，即在一定程度上印證了上述判斷。

央行剛剛公佈的《2012年金融機構貸款投向統計》顯示，2012年房地産貸款增速回升，房地産貸款餘額12.11萬億元，同比增長12.8%，全年增加1.35萬億元，同比多增897億元。

具體來看，地産開發貸款和個人購房貸款增長勢頭更為明顯。截至2012年年末，地産開發貸款同比增長12.4%，增速比2012年三季度末高5.1個百分點；個人購房貸款同比增長13.5%，增速比2012年三季度末高0.9個百分點。房産開發貸款在2012年四季度增勢則略有放緩，同比增長10.7%，增速比2012年三季度末低1.4個百分點。

業內專家普遍認為，房地産貸款增速回升主要受益於房地産銷售回升以及房地産市場企穩。

“在國家政策的引導下，2012年房地産市場出現企穩的走勢，房地産貸款的發展結構也出現了一定變化。一方面，隨著保障房建設力度的加大，保障房開發貸款的增長更趨明顯，而普通開發貸款增長繼續降低；另一方面，個人居住需求的按揭貸款在保障房入市力度加大和剛性需求釋放的情況下，繼續成為個人貸款領域支援的重點。”交通銀行金融研究中心許文兵認為。

房地産貸款與平臺貸，被看做未來影響銀行資産品質的最重要兩類貸款。房地産貸款增長加速，其潛藏的信貸風險不容忽視。

中國銀行業協會日前進行的一項銀行家調查顯示，有32.6%的銀行家對房地産開發貸款業務深表擔憂，認為在2012年及未來3年可能出現不良，且有近七成銀行家認為房地産市場調整為當前主要風險。銀行家的這些擔憂，事實上已在一定程度上形成現實。有數據顯示，截至去年11月末，19家主要銀行5000萬元以上大額貸款中，房地産業逾期貸款增幅超過40%。

“雖然房地産信貸風險總體有所緩釋，但房地産市場仍在持續調整過程中，部分地區、部分房企的貸款風險有可能進一步暴露。”許文兵認為。

華夏銀行(發展研究部高級經濟師趙玉睿認為，房地産企業融資成本偏高、兌付風險較大，是形成房地産貸款風險的重要原因之一。當前房企資金鏈總體偏緊，數據顯示，2012年三季度末，127家在國內上市的房地産企業中約有七成資産負債率超過60%，其中18家超過80%，超過半數的上市房企經營性現金流為負。因此，房企借道信託、私募基金、民間借貸等渠道融資現象較多。截至去年三季度末，房地産信託發行規模為6800億元左右，募整合本在12%～20%，未來一至兩年將集中到期兌付。趙玉睿認為，鋻於房企境內外融資成本偏高，到期兌付時間集中，存在銷售回款不足以按時償付融資本息等問題，未來兌付風險較高。

房地産信託快速發展，亦引起業界對表內外管理風險的關注。由於房地産貸款政策收緊，使得房地産信託業務成為開發商的重要資金來源。數據顯示，截至2012年三季度末，我國6.3萬億元信託資産中，房地産信託餘額佔比為11.34%。隨著房地産信託業務的風險逐漸顯現，銀行作為信託産品的主要發售渠道，也將受到一定程度影響。中國銀行家調查顯示，有近半數受訪銀行家認為，由於該類産品“投資人多為銀行自己的高端客戶，銀行要承擔較大風險”。

“房地産貸款與企業‘三角債’問題相互交織放大了風險。”趙玉睿認為。

當前我國企業的“三角債”問題突出。數據顯示，去年第三季度末，A股2268家公司應收賬款總額已達1.99萬億元，同比增長19.78%，遠超主營業務收入同比6.17%的升幅。

趙玉睿進一步解釋説，在傳統融資模式下，土地和住房是獲得金融機構融資的主要有效抵押品。但在經濟增速放緩背景下，企業“三角債”問題顯現，擔保圈風險增大。若企業債務風險加劇且引爆，債務約束的剛性要求將促使加快土地和住房等抵押品處置，由此又會降低抵押品保障系數，增大房地産金融風險。

此外，業內專家還提醒，與住宅市場受到持續調控、風險得到一定程度釋放不同，商業地産的風險還未得到應有重視。事實上，當前部分城市、特別是小城市甚至縣城，不顧城市規模和發展前景限制，熱衷於超前開發大型商業綜合體，風險隱患很大。

防控房地産風險，有關管理部門今年要求要繼續認真執行房地産調控政策，落實差別化房貸要求，加強名單制管理和壓力測試，嚴格監管房地産信貸和其他形式的融資風險。

“加強房地産貸款管理，一是審慎投放，控制房地産業貸款增幅；二是加強客戶選擇，控制信用風險；三是加強貸款保證方式管理和貸後檢查。”趙玉睿認為。