據東方早報報道，2012年跟隨樓市回暖，中高端市場全面復蘇，整體表現搶眼。其中，以新江灣、長風、森蘭以及徐匯濱江等熱點豪宅板塊為代表，在改善型中高端市場佔據主流。

作為市場風向標的新江灣板塊更是以936套成交套數、168262平方米成交面積，在中高端市場獨佔鰲頭。同時板塊分化開始加劇，項目梯級發展趨勢明顯，第三代國際社區走向值得關注。

板塊競爭加劇

以長風、森蘭、徐匯濱江為代表的新興豪宅板塊在2012年均取得不俗成績。

公開數據顯示，長風的中海紫禦豪庭、森蘭的仁恒森蘭雅苑年度銷售金額分別達到44.67億元和28.12億元，在全市單價3萬-5萬元住宅銷售榜單中名列前茅。這樣的成績不免讓傳統豪宅板塊及項目遜色不少。

新興豪宅板塊的強勢崛起，令豪宅板塊競爭更加激烈。新江灣板塊作為繼古北、碧雲聯洋之後的又一國際社區，已步入第8個發展年頭，不管在配套資源還是品牌房企入駐數量方面，都更顯得“成熟”，面對傳統豪宅板塊，則更具發展潛力。

作為中心區品牌發展商最集中的一個板塊，新江灣依靠土地資源的稀缺性、規劃利好及高檔物業的高溢價收益，一度成為“地王”集中區，在市場上獨樹一幟。

錦和房産數據顯示，截至11月底，以板塊銷售冠軍新江灣九里為代表，新江灣商品房總成交套數已達到936套，成交總面積為168262平方米，成交總量在豪宅板塊中獨佔鰲頭。

分化現象明顯

新江灣板塊內産品競爭激化，顯現群雄割據之勢。

自初期規劃以來，新江灣城就一直受到眾多具有國際視野的一線房企的追捧。

在2012年中，以新江灣九里、九龍倉璽園等為代表的老牌豪宅積極推盤，新興項目江灣翰林、嘉譽灣、中建大公館等接連入市。身處新江灣的房企有本土化的仁恒，有央企中建、華潤，也有合景泰富等上市公司，及九龍倉這樣的外資企業，但從産品上來説，大多數都以低密度高端豪宅為主，産品類型同質化嚴重。

中建地産上海公司副總經理丁穎告訴記者，新江灣城出現較強程度的競爭是在情理之中的，畢竟該板塊是目前上海市中心唯一的低密度住宅區，吸引了大量開發商入駐，按照土地開發進度來看，板塊內有不少項目進入了推盤期，競爭加劇。

丁穎強調，競爭雖然存在，但依然存在分化，目前板塊內擁有小戶型、大平層、別墅等諸多産品類型，項目受眾並不相同。另外，新江灣城憑藉其稀缺性是面向全市的置業人群的，因此在需求端並不存在太大的壓力。

也有業內專家表示，觀察新江灣板塊近年來的成交總量，不難發現板塊內眾多項目分化明顯，入駐板塊時間較長的華潤新江灣九里、九龍倉璽園等項目明顯佔據優勢；新近加入的合景、建發等項目則進行差異化定位；還有的項目乾脆做小戶型，以性價比來承接板塊中預算有限的客戶。

從改善型的中高端需求角度來看，項目綜合素質十分重要，板塊的選擇是前提，在稀有價值與增值潛力得到認可之後，板塊成熟型發展社區成為最大吸引力。在這一點上，類似新江灣九里這樣有著多年積澱的項目或會在競爭中佔得先機。

國際化名副其實

經過8年發展，新江灣城已逐漸發展成為繼古北、碧雲聯洋之後的第三代國際社區。在“國際智慧城”與“知識楊浦”的推動下，豐富的教育資源和高知群體使得該板塊具備了獨特的人文優勢。而且新江灣城更多的是一個外需性社區，吸引著大批來自全球的改善型買家。

隨著美國鐵獅門在上海市中心最大的城市綜合體項目即將推出，新江灣城灣谷科技園正式開工建設，以及軌交10號線將進一步延伸，新江灣板塊的配套更新和産業升級將帶來板塊價值的進一步提升，並導入更多的高知人群和買家。新江灣城作為一個以中高端住宅為主的知識型、生態型大型花園式國際社區，發展更趨成熟。

合景泰富行銷總監揚子江坦言，新江灣城之前推出的均為住宅項目，但現階段陸續有綜合體入市，這對一個板塊的成熟度將帶來積極影響。

丁穎也表示，隨著商業配套的日趨完善，新江灣城將真正走上國際化道路，成為名副其實的第三代國際化社區。

另據統計，在新江灣首府等項目入市後，所屬新江灣板塊的樓盤將增至17個左右。同策諮詢研究中心總監張宏偉表示，管理層明確提出鼓勵改善型需求入市，2013年樓市仍存機會窗口。未來整個新江灣板塊競爭勢必愈發激烈。