號稱“史上最嚴厲”的本輪調控2010年啟動，一二線城市普遍遭遇限購、限貸等政策重壓，三四線城市顯示出“安全性”，洞悉市場變化的房企紛紛轉向三四線城市。

時至2012年，由於供需不匹配，三四線城市銷售放緩，庫存壓力加劇。研究報告顯示，市場風險排名前50位的城市中無一例外，均為三四線城市。

越來越多的地産商重返市場容量更大的一線城市。在此背景下，融創、協信、雅戈爾、陽光城等一批企業殺入上海，作為“新勢力”跑馬圈地。

三四線城市供應過剩

2010年，萬科進入的清遠、揚州、南通、嘉興、昆明、貴陽等12個城市中，只有3個省會二線城市，其他都是三四線地級市，這使得萬科三四線城市的年度新增土地量首次超過二線城市。

保利地産也在2010年全面進軍三四線城市，共新進入11個三線城市，為歷年之最。

數據顯示，2010年全國商品房銷售面積衝到了10.43億平方米的歷史新高，但一二線城市的成交量佔比卻降到35%的歷史新低，三四線城市的成交量逆市上升，佔比達到64%的歷史新高。

時至2012年，這一現象發生反轉，在庫存重壓下，三四線城市的銷售放緩，地産商開始重返一二線城市。

業內人士介紹，2012年一二線和三線城市的市場走勢分化明顯。2012年下半年以來，一線城市房價反彈，目前全國一二線城市房價已連漲數月，但三線城市的住宅庫存量仍高於2010年一季度，很多中小城市不僅成交量下跌，房價也低於2011年。

研究報告顯示，市場風險排名前50位的城市中無一例外，均為三四線城市。業內人士強調，進入三四線城市要非常謹慎，這些城市有限的客戶需求、市場需求和相對無限的土地供應，構成了這些城市房地産市場最大的風險。

中坤集團董事長黃怒波認為，三四線城市的樓市普遍存在供應過剩問題，供應過多，購買力不足，房價自然下跌。

房企重返一二線城市

三四線城市市場增長乏力，大型房企開始調整投資佈局。2012年，保利、恒大、金地等多家品牌房企均將側重點放在一二線城市。

相關數據顯示，萬科在2012年1-10月新增項目44個，其中，在北上廣深等一線城市新增項目7個，支付的權益金額76.36億元，約佔整體拿地資金投向的1/3。

另一龍頭房企保利地産也在一線城市大規模拿地。保利在2012年拿地18次，土地成交總價為276.8億元，其中在一線城市北京、上海各有兩塊，土地成交總價為110.8億元，佔比超過四成。

中原集團研究中心的數據顯示，從標桿房企拿地數量來看，2012年1至10月，一線城市佔比20%，二線發達城市佔比21%，二線發展中城市佔比42%，三四線城市佔比18%，其中二線發展中城市佔比最高。

恒大集團董事局主席許家印日前透露，恒大將改變策略轉戰二線城市，未來將逐步加大二線城市的購地及銷售比重。

碧桂園董事局主席顧問張勇平也公開表示：“對於拿地，碧桂園一貫傾向低成本的二三線城市，但當前的市場環境並不好判斷，碧桂園也將視行業發展和公司走向，適當進軍一二線城市。”

土地爭奪戰升級

原本長期深耕二三線城市的房企也加入到一線城市的“土地爭奪戰”中，上海被視為首選市場。

最具代表意義的當屬融創，2012年6月，融創與綠城宣佈組建高端地産合作平臺上海融創綠城控股有限公司。借此，融創以合作者的身份進入上海市場，隨後分別於去年7月和9月在浦東塘鎮摘得兩幅住宅用地。

融創中國董事長孫宏斌表示，融創一直計劃進入上海，本來預計需要10年甚至更長時間，但借助綠城的品牌，融創迅速完成進入上海的目標，今後還會繼續在上海拿地。

協信、陽光城等企業也紛紛在滬“跑馬圈地”。2012年8月和9月，總部位於重慶的協信集團分別在虹橋商務區和閘北各摘得一幅土地，共耗資26億元，正式宣佈進入上海市場。

協信方面表示，入駐上海是看好這個中國的經濟、金融和技術中心的發展潛力，希望在上海佔得一席之地。

2012年11月，陽光城將地産總部遷至上海，並在一個月內連續拿下兩宗地塊。陽光城品牌部相關負責人告訴記者，公司將繼續在上海拿地。

此外，雅戈爾也將迎來旗下上海首個項目的正式開盤。2010年，雅戈爾以33.93億元摘得長風8號東地塊，如今該項目樣板間已正式開放。雅戈爾置業負責人表示，企業針對長風8號項目共計投入50億元，力求將其打造成標桿性項目。

針對在2012年不斷涌現出的上海地産“新勢力”，同策研究部總監張宏偉表示，對於任何一家成熟的地産公司而言，在上海這樣的經濟中心城市擁有項目，對企業的品牌影響力將産生非常積極的作用。此外，上海房地産市場的水準相對較發達，企業在此進行項目開發和行銷所累積的經驗對更有利於企業的發展。

融創：攜手綠城謀雙贏

為了綠城的發展，綠城中國董事長宋衛平選擇了“割肉求生”的方式，將包括上海在內的長三角9個項目的部分股權出讓給融創。借此，融創以“合作者”的身份進入上海市場。

2012年6月22日，綠城中國與融創中國聯合宣佈，綠城與融創將組建高端地産合作平臺上海融創綠城控股有限公司。

根據協議，綠城和融創雙方以1比1的比例共同出資20億元成立合營公司，暫定名為上海融創綠城控股有限公司，由融創方面主導。

合營公司收購了綠城中國在上海黃浦灣、上海玉蘭花園、蘇州禦園、蘇州玫瑰園、無錫玉蘭花園、無錫太湖項目、常州玉蘭廣場、天津藍色海岸等8個項目中所持有的全部股權。

同時，融創還將直接收購綠城上海玫瑰園的50%股權。整個交易，融創將向綠城支付33.72億元。這是融創進入上海市場的第一步。

隨後，融創繼續在上海拿地，加速擴張。

2012年7月25日，融創綠城以16.44億元拿下離上海玉蘭花園僅一路之隔的浦東新區唐鎮新市鎮A-03-11地塊。

2012年9月13日，融創綠城又以8.34億元摘得浦東新區唐鎮5街坊180/1丘住宅地塊。

融創中國董事長孫宏斌表示，融創一直都有進入上海市場的打算。一方面是因為融創長期以來都特別看好一線城市，尤其是像北京、上海這樣的城市；另一方面，在市場好的時候北京、上海這樣的城市投資機會非常少，但在調控的背景下，這樣的市場機會反而會比較多。

2013年1月7日，融創中國發佈公告，公司2012年全年實現合約銷售金額356.4億元人民幣，同比增長86%，合約銷售面積約200萬平方米，合約銷售均價約17800元/平方米。

“與綠城的合作對於今年的業績有較為明顯的貢獻，相信未來幾年的業績會更加受益於這項共贏的長期合作。”融創中國董事長孫宏斌表示，由於在安全性上下了很多工夫，目前融創的現金流狀況良好。

“賬面上超過100億元的現金依然能夠支援公司在北京、上海繼續獲取優質土地。”孫宏斌樂觀地表示。

有分析師指出，此番融創和綠城聯手是各取所需，融創是為了企業擴張，綠城則是謀求資金，擺脫高負債壓力。就企業形態而言，兩家企業是能夠形成互補的。

該分析師強調，融創在項目定位、項目整體運營、行銷管理和資本運作方面的能力較為突出，而綠城一直以來專注不計成本地打造精品、獨創綠城園區系統服務精神，連續多年一直是客戶滿意度最佳的品牌，兩家理念相同的公司合作有望在未來上海房地産市場中佔據領先地位。

陽光城：“三高”模式迅速擴張

2012年11月18日，福建起家的陽光城地産將企業總部正式遷到上海，宣告其將發展重心轉移至上海。隨後，陽光城一個月內在上海土地市場連下兩城。

相關公告顯示，2012年11月15日，陽光城公司全資子公司福建陽光房地産開發有限公司與福州市馬尾區樂鵬商貿有限公司，聯合以2.7925億元競得上海羅店新鎮E4-1地塊，折合樓板價8000元/平方米，其中陽光城佔51%權益。

2012年12月6日，陽光城全資子公司福建陽光房地産開發有限公司與福州欣美達投資發展有限公司，聯合以3.05億元競得嘉定區嘉定新城C11-2地塊的國有建設用地使用權，樓面地價6680元/平方米，溢價48.5%。

對此，陽光城集團董事局主席林騰蛟表示，陽光城此前在浦東金橋開發了上海天驕大廈，但目前並沒有住宅地塊，這次把總部搬到上海，可以説是一次戰略升級，主要在於依靠上海的金融中心地位和區位優勢，著眼全國。

林騰蛟同時強調，上海是一個市場化程度比較高的核心城市，在未來幾年的佈局中，除了深耕福建大本營之外，陽光城將重點開拓上海、山東及江蘇等沿海城市，並根據銷售回款情況和公司實際資金在上述地區拿地。

值得一提的是，現階段，陽光城已經完成了企業的人才重組。相關公告顯示，以龍湖地産原執行董事、運營總經理陳凱為首的新管理團隊已到位，將強化陽光城的企業管理。

業內分析師表示，陽光城一直秉承著高杠桿、高週轉、高成長的“三高”模式。一方面，高杠桿支撐高速擴張；另一方面，通過高週轉帶來現金流來支撐高杠桿，最終帶來銷售、業績快速增長。目前陽光城的人才重組則是為了有效借鑒龍湖的經驗，為企業持續高週轉道路做好準備。

陽光城全國銷售總經理王鋒指出，現在的陽光城讓他想起了2005-2007年的龍湖地産。當時他剛進龍湖，龍湖在2005年以十幾億的銷售額排在重慶第一；2006年龍湖開拓成都市場，當年銷售額做到20余億元；2007年又開拓第三個城市北京，銷售額已接近百億元，實現了高速成長。

王鋒強調，未來的內地地産業會像香港一樣日趨集中，大公司的優勢在於抗風險能力強，騰挪空間大，陽光城目前是“小心駛船，快速划槳”，通過高效管理，保持較高的週轉率，實現快速成長。

林騰蛟指出，閩商向來注重穩健經營，目標高遠但不冒進，因此公司每拿一塊地都經過嚴格的評審，對收益風險做全面評估，這並不是單個董事會成員能決定的。

2012年開始，公司將與房地産基金合作有利於降低融資成本，今後還將引進其他方面的資金，實現融資渠道更多元、更優化。

協信：商業為媒搶灘上海

2012年10月26日，總部位於重慶的協信集團在上海召開新聞發佈會，宣佈公司正式進入上海市場。

事實上，在上海的土地市場，協信早已有所行動。

2012年8月22日，協信地産邁出了進入上海的第一步，以13.07億元底價競得上海閔行區虹橋商務區地塊，佔地面積為4.5萬平方米，折合樓面地價11483元/平方米。

時隔一個月，協信集團再度出手上海土地市場。2012年9月20日，協信集團旗下的重慶協信遠達商業投資發展有限公司摘得閘北區474街坊1丘地塊，當天以12.6億元成交，折合樓板價7500元/平方米。地塊東至平型關路，西至壽陽路，出讓面積為56109.3平方米，容積率為3.0，係商辦用地。

在土地性質上，協信均選擇了商業用地，此舉與該企業的專業領域相符。

早報記者了解到，協信集團在商業領域已有近十年的開發經驗，在成都、重慶等地均有大型商業項目落成。

另外，按照協信的初步規劃，上海兩個項目都會打造成“星光系列”産品。

“星光系列”是協信第三代商業綜合體産品，主要包括定位為高端奢侈品中心的“星光68廣場”、定位為中高端都市時尚購物中心的“星光時代廣場”以及定位為品質生活方式中心的“星光天地”三大品牌。

協信地産CEO劉愛明表示，商業地産風險較高，不像住宅産品，賣掉就“完事”，需要長期經營，需要很高的商業運營能力，要跟得上消費的潮流，不斷創新，才能保證長盛不衰。

“協信的商業地産重點在"商業"上，不像其他企業重點在"地産"上，以銷售産品為主。協信地産希望以"星光係"商業地産為基礎，打造協信全國化發展的核心競爭力。”劉愛明説。

目前，在協信的土地儲備中，住宅産品佔到了60%-70%，非住宅類的土地儲備在30%左右。

此外，劉愛明強調，取得商業地塊進入上海只是協信的第一步，“用兩塊商業用地叩開上海的大門只是一個開始。”未來企業還有繼續深耕上海的願望，希望繼續在上海拿地，並不局限于商業地塊。

劉愛明在接受早報專訪時表示，協信未來在上海也會做住宅産品，目前已經在考量，雖然還不能具體透露是哪些區域，但協信在未來3個月內還會拿地。

協信集團董事長吳旭也表示，上海是國際化大都市，是全國的資訊化中心、金融中心，協信進入上海市場不只是做幾個項目，進軍上海將為協信以後的發展奠定基礎，讓協信在開發能力上有所提升。“這比做項目更重要。”

雅戈爾：長風8號地王決戰

2010年9月，甬商巨子雅戈爾正式落子長風核心區，以26000元/平方米的價格，一舉創下當時上海的單價地王紀錄。

其實，在更早的時候，雅戈爾就有進駐上海市場的打算。

雅戈爾置業董事長蔣群此前在接受早報專訪時説：“雅戈爾的領軍人李如成總裁是上海知青，雅戈爾在改革開放初期更是通過與上海一些服裝企業聯營而得到迅速發展，我們和上海有著分不開的緣分。”

蔣群同時表示，從發展戰略角度來説，雅戈爾置業專注于長三角重點城市的深耕細作，上海是長三角乃至全國的經濟核心城市，進入、紮根並做好上海市場，是雅戈爾置業長三角戰略的重要環節。

時隔兩年，2012年12月底，雅戈爾長風8號項目正式公開樣板區，借此拉開雅戈爾置業集團在上海的首秀大幕。

這是雅戈爾在上海的第一個項目，蔣群表示，長風8號作為雅戈爾在上海的處女作，有它獨特的使命感。“我們想用超前的眼光打造出一個地標性建築，畢竟雅戈爾置業為此投入了幾十億元。”

高價地當然會給開發和銷售會帶來很大的壓力，這就要求我們在産品創新和經營管理上做得更好，倒逼我們不斷提升打造産品的能力，進一步提高核心競爭力。

業內專家普遍指出，雅戈爾在上海的首次亮相並不容易，長風板塊的內部競爭將會給項目銷售帶來不小的壓力。

同策諮詢研究部總監王巍立表示，2010年，長風板塊推出了多個優質地塊，長風生態商務區更是上海市首批重點推進的九大現代服務集聚區之一，因此雲集了諸多大型房企，並先後誕生了上海總價、單價地王，同質産品勢必會引發激烈競爭。

王巍立進一步分析稱，中海紫禦豪庭地塊是曾經的總價地王，在2012年銷售飄紅。雅戈爾淡季蓄客，兩大地王對決的結果有待觀察。

面對市場壓力，雅戈爾則顯得十分淡定。

上海雅戈爾置業有限公司總經理錢平告訴記者，作為雅戈爾置業入滬的第一個作品，企業傾入了巨大的精力，這個項目的10棟建築，公司已經投資了近60億元。無論這個項目是否有所虧損，必定要將雅戈爾置業的品牌帶給上海，引進與綠城、星河灣等豪宅有明顯差異化的生活居住感。

此外，錢平指出，雅戈爾之前長期在寧波開發高端住宅項目，目前佔據著寧波近三成的高端市場份額，有著豐富的開發經驗。2013年，企業將一體化推出所有的産品，有信心將會用雅戈爾置業的精工細作刷新區域的標準。