據上海《新聞晚報》報道，“住宅漸退，商業歸來”，這是當前房地産市場最真實的寫照。2012年的上海樓市頻念“緊”字訣，住宅市場因此遭遇“不冷不熱”的尷尬境地。在此情況下，開發商逐步轉戰商業地産。有業內人士表示，與住宅相比，商業地産往往具備不限購、不限貸、較高回報率等優勢，因此近年來需求日益旺盛。在調控未放鬆的背景下，轉戰商業地産或許是眾多房企的另一條出路。

一個月內連出兩個地王

在2012年12月26日，上海海門路55號商辦地塊進入現場競拍環節。經過激烈爭奪，上海國際港務集團聯合威旺置業以56.8億元拿下該地塊，溢價21.1%。這一價格不但使海門路地王成為上海新總價地王，也有望成為2012年的全國總價地王。

實際上，在一個月的時間裏上海已經接連拍出了兩個“巨無霸”的地王項目，而這兩塊地王皆為商辦用地。

據悉，就在海門路地王誕生的前兩周，12月12日，萬科、綠地聯手玖致酒店管理有限公司，以54.3億元的底價獲得了上海徐匯區漕河涇商務地塊。漕河涇地王也刷新了此前在10月份，由保利地産以45億元拍得的徐匯濱江地王的紀錄。

步入2013年，上海樓市的地王效應仍在延續：上海相關部門正在趁熱打鐵，借地王之勢準備推出大量的商辦土地。

上海土地交易中心工作人員表示，此前相關部門對明年的土地市場還比較擔心，但近兩個月來這種顧慮變小了。

“2012年出讓的住宅用地根本不可能出現地王，而且住宅類用地基本上都是以底價成交，總價非常低。但商辦地塊在市場上有多大的接受度，我們心裏也沒有底。但現在看下來，開發商和市場上對商辦類土地的接受度還是較高的。”上述人員表示。

就筆者了解到，在2013年1月份的土地批量出讓計劃中，上海將推出19幅土地。這19幅土地中除了5幅為保障用地外，另外14幅待出讓土地中，只有2幅為純住宅用地，商業用地高達7幅。

商業地産將“大展拳腳”

不難看出，上海商辦類地王頻出，也正與開發商看好商業地産的市場前景有關。

據筆者統計，2012年12月房企拿下的9宗大型商業地塊中，有6宗與綠地集團有關。此前綠地集團董事長張玉良就表示，2012年綠地地産業務中商務地産比重為40%-45%，而到了2013年則要達到60%，超過住宅。

萬科、保利等以住宅為主的房企也在加大發展商業地産的步伐。此前，萬科做商業地産以社區配套商業為主，而目前在上海已有虹橋和上海南站兩處商業地塊土地儲備，有望成為萬科首個商業綜合體項目。萬科董秘譚華傑稱，萬科必須學會做商業地産，發展商業團隊。

此外，中海、華潤、綠地、龍湖等品牌房企也紛紛宣佈，未來在商業地産的開發比例將增至30%-50%。

某地産租務總監文志峰曾向媒體透露，去年以來上海辦公樓的需求量就一直在增加，滬甲級辦公樓的空置率創下了金融危機以來的新低。這説明實體經濟在逐步恢復，未來優質商辦類的土地需求會進一步增加，開發商在商辦領域的投資機會比住宅領域更大。