從成交排名來看，今年成交面積前十的別墅項目均為經濟型別墅項目，無一均價超過3萬元/平方米。值得一提的是，經濟型別墅雲集的原南匯區域在前十中佔據了半壁江山，該區域也是今年別墅成交最為集中的區域。

租金漲幅首次年末“翹尾”

2012年租賃市場表示出強勁持續上漲勢頭，全年保持較穩的狀態，12月租金漲幅達到旺季水準，是歷年來首次出現的年末“翹尾”。

值得一提的是，租賃市場中中端市場漲幅翻番。上海房屋租賃指數辦公室所監測的11個區全部上漲，其中，市中心內靜安、徐匯漲幅居前，分別為0.82%、0.69%；其餘如浦東、虹口、閘北分別上漲0.49%、0.46%、0.45%。

中端房2012年保持一貫的強勁勢頭，其需求已超過以往的低端市場，主要原因在於租客結構中，不少從原來單身租房變為合租或家庭租房。如選擇與父母、子女同一或臨近小區租房，方便互相照顧，甚至將自己未到期的房屋轉租。如浦東上南、靜安曹家渡、徐匯徐家匯、普陀中潭路分別上漲1.01%、0.82%、0.80%、0.71%。

儘管整個中端市場掛牌房源最多，但在供需不平衡的板塊，尤其是之前租金超漲、如今相繼出現滯漲甚至下跌的情況，如浦東塘橋、碧雲分別微漲0.07%、0.05%；而新黃浦(600638,股吧)打浦橋、寶山淞南分別下跌0.23%、0.15%。

據悉，在供需、通脹、租金回報率較低等多重因素下，未來租金仍有較大的上漲壓力。

2012年樓市“三步曲”

明年年初將有後續樓市新政出臺進行干預的信號愈發強烈，這將直接影響明年樓市整體走向。漢宇地産市場研究部預計，這一系列的調控政策，並未是出於打壓整個房地産行業所考慮，“求穩”仍然是主基調，因此2013年新房市場中，交易量及成交價或將呈現出穩中有升的趨勢。

從供需情況來看，截止到12月30日，全市商品住宅新增供應面積為891.18萬平方米，與全年成交相比，基本呈現出供求均衡狀態，供求比為1：1.02。從整體走勢來看，全年交易表現大致呈現出三個增長階段：

第一階段（1月至3月）

由於1月份恰逢春節長假，因而受假期影響，交易量出現顯著下滑，而隨著季節因素影響效果有所轉淡，再加上一部分被積壓多時的潛在需求，有所釋放，促成當時交易量有所增長。

第二階段（4月至6月）

隨著越來越多的開發商加入降價潮中，“以價換量”成為大趨勢，這成為購房者願意入市的一大助推劑。除了剛需客戶充當市場重要成交對象，以“中海紫禦豪庭”為代表的中高端項目，也通過平價入市等銷售手段，取得不錯銷售成績，故在一定程度上刺激交易量上升，尤其是在6月份，意外地出現一波“小陽春”景象，月交易量達98.57萬，成功刷新當時年內成交歷史新高紀錄。

第三階段（9月至12月）

開發商格外期待“金九銀十”的到來，顯現集中推盤的景象。在與此同時，政策層面趨於平穩，使得開發商對於未來樓市走向的看法有所扭轉，與上半年相比，開發商推盤降價幅度有所收窄。即使如此，對於持“買漲不買跌”的購房者而言，當下狀態下，更易換取需求入市。此外，認為房價缺乏下行空間，擔憂明年房價上漲的客戶數量正不斷增長，加快入市步伐成為首選。在上述背景下之下，支撐全市交易量再現第三波上升趨勢，並在12月份再度刷新年內成交量新高。