據新聞晨報報道，2012上海樓市，走勢如同標準的過山車，在經歷了迴旋、翻轉、見底後，又重新上揚，最終平穩安全地到達終點。回憶2012年，12月份那高翹的“龍尾”印象深刻，在高端市場復蘇的影響下，全年一反常態地以12月份成為成交頂峰。

不過，正如任何在過山車上的人一樣，刺激永遠是排在安全之後的一樣，明年樓市“求穩”仍然是主基調，專家預計2013年新房市場中，交易量及成交價或將呈現出穩中有升的趨勢。

兩年來首次出現供小于求

在一片“看不懂”的聲音中，剛過去的2012年12月全市商品住宅成交面積超過115萬平方米，成為全年樓市成交的頂峰，同時也是2011年以來單月成交的最高點。

隨著最後一週的火爆行情，2012年的樓市也塵埃落定。全市商品住宅成交面積為933萬平方米，相 比 2010 年 上 漲27.9%。去年全市商品住宅成交面積呈現出明顯的回暖趨勢。不過成交量依然在歷年中處於相對低位，未能達到2010年的成交水準。

供應方面，去年全市商品住宅新增供應面積僅為890萬平方米，首次跌破1000萬平方米大關，達到2006年以來的最低點。在經歷了連續兩年供過於求的行情後，全市商品住宅供售比降至0.95：1，截至1月3日，網上房地産數據顯示，上海在售新房庫存終於回落到了千萬平方米以下的水準，為996萬平方米。

漢宇地産市場研究中心分析師認為，從今年開年所制定的銷售目標可以看出，基本走保守路線。而隨著進入下半年之後，交易量表現出向上勢頭，大部分大型房企均超額完成全年銷售指標。不過由於2011年初調控政策剛始，當時房企普遍非常謹慎，拿地很少，兩年的開發週期一過，就使得今年年初的新房供應量可能會有所減少。

上海均價小幅上漲

2012，房價到底漲沒漲？由於入市時機、買房所在的區域等各不相同，每個人得出的結論可能大相徑庭。從整體上來看，根據德佑地産的統計，去年全市商品住宅成交均價22473元/平方米，環比上漲2.1%。連續兩年全市均價漲幅縮小至3%以內，體現了調控對平抑房價的效果。今年全市均價的上漲與成交結構的變化有較大關係。今年外環內商品住宅成交面積環比大漲在全市所佔份額也有所上升，導致均價上漲。

去年各環線商品公寓價格走勢表現出了較大差異。由於2012年單價10萬元/平方米以上的市中心頂級豪宅成交面積相當於去年的2.4倍，直接導致內環內均價相比去年大幅上漲15.3%；而內中環和中外環的商品公寓均價則出現了小幅上漲；與外環以內區域均價上漲相對應的則是外郊環和郊環外區域商品公寓均價雙雙出現下滑，週邊公寓項目也成為了今年價格鬆動最為明顯的項目類型。

與去年成交面積榜前十幾乎為剛需樓盤所壟斷不同，今年成交面積榜前十類型較為豐富。既有旭輝上河苑這樣單價不足萬元的低端樓盤，也包括中海紫禦豪庭、海珀府邸等中高端樓盤，這也反映了樓市成交結構的變化。保利葉城的成交面積達到17.1萬平方米，連續第二年成為了全市成交面積最大的商品住宅項目。

單年現六套億元豪宅

2012，有意向改善居住條件的人增多了。賣掉手上的一兩套房子，加上手上的現錢，再加上貸款……這時他們發現，原來傳説中的別墅、大平層離自己並不遙遠。根據高端市場數據顯示，2012年，全市單價5萬元/平方米以上的高端商品住宅成交面積為44.8萬平方米，相比去年上漲21.3%。經過長期觀望後，今年以來，高端需求的入市勢頭頗為迅猛，加之部分高端樓盤的積極入市，促成了成交的上揚。

徐匯和浦東是高端樓盤成交最為集中的區域。徐匯區的高端市場成交，主要集中在徐匯濱江的海珀府邸、尚海灣豪庭，以及徐家匯板塊的徐匯中凱城市之光。前者依靠徐匯濱江的規劃利好而熱銷，後者則是徐家匯板塊近年來罕有的一手樓盤。

而在浦東陸家嘴地區，隨著濱江凱旋門和中糧海景壹號在今年的先後入市，該區域成為了全市單價10萬元/平方米以上頂級豪宅成交最為集中的區域。2012年，全市共計成交億元豪宅6套，中糧海景壹號佔據了其中三套，另外三套分別來自於翠湖天地嘉苑、華洲君庭以及萬源城，其中華洲君庭7月售出的一套別墅總價高達1.35億元，為去年滬上一手市場的總價樓王。

單價方面，濱江凱旋門在年末售出的一套房源，單價高達19.7萬元/平方米，成為今年滬上一手市場的單價樓王。

反觀別墅市場，卻呈現出“低單價、低總價、低面積”的“三低化”發展。由於限購的影響依然顯著，因此高端別墅成交低迷，相反的，一些經濟型別墅則因為滿足了改善性需求的入市，獲得了不錯的銷售成績，從而導致全市別墅市場向全市別墅均價不但相比去年大跌13.8%，套均總價更是由去年的713萬元大跌至今年的599萬元。

從成交排名來看，今年成交面積前十的別墅項目均為經濟型別墅項目，無一均價超過3萬元/平方米。值得一提的是，經濟型別墅雲集的原南匯區域在前十中佔據了半壁江山，該區域也是今年別墅成交最為集中的區域。

租金漲幅首次年末“翹尾”

2012年租賃市場表示出強勁持續上漲勢頭，全年保持較穩的狀態，12月租金漲幅達到旺季水準，是歷年來首次出現的年末“翹尾”。

值得一提的是，租賃市場中中端市場漲幅翻番。上海房屋租賃指數辦公室所監測的11個區全部上漲，其中，市中心內靜安、徐匯漲幅居前，分別為0.82%、0.69%；其餘如浦東、虹口、閘北分別上漲0.49%、0.46%、0.45%。

中端房2012年保持一貫的強勁勢頭，其需求已超過以往的低端市場，主要原因在於租客結構中，不少從原來單身租房變為合租或家庭租房。如選擇與父母、子女同一或臨近小區租房，方便互相照顧，甚至將自己未到期的房屋轉租。如浦東上南、靜安曹家渡、徐匯徐家匯、普陀中潭路分別上漲1.01%、0.82%、0.80%、0.71%。

儘管整個中端市場掛牌房源最多，但在供需不平衡的板塊，尤其是之前租金超漲、如今相繼出現滯漲甚至下跌的情況，如浦東塘橋、碧雲分別微漲0.07%、0.05%；而新黃浦(600638,股吧)打浦橋、寶山淞南分別下跌0.23%、0.15%。

據悉，在供需、通脹、租金回報率較低等多重因素下，未來租金仍有較大的上漲壓力。

2012年樓市“三步曲”

明年年初將有後續樓市新政出臺進行干預的信號愈發強烈，這將直接影響明年樓市整體走向。漢宇地産市場研究部預計，這一系列的調控政策，並未是出於打壓整個房地産行業所考慮，“求穩”仍然是主基調，因此2013年新房市場中，交易量及成交價或將呈現出穩中有升的趨勢。

從供需情況來看，截止到12月30日，全市商品住宅新增供應面積為891.18萬平方米，與全年成交相比，基本呈現出供求均衡狀態，供求比為1：1.02。從整體走勢來看，全年交易表現大致呈現出三個增長階段：

第一階段（1月至3月）

由於1月份恰逢春節長假，因而受假期影響，交易量出現顯著下滑，而隨著季節因素影響效果有所轉淡，再加上一部分被積壓多時的潛在需求，有所釋放，促成當時交易量有所增長。

第二階段（4月至6月）

隨著越來越多的開發商加入降價潮中，“以價換量”成為大趨勢，這成為購房者願意入市的一大助推劑。除了剛需客戶充當市場重要成交對象，以“中海紫禦豪庭”為代表的中高端項目，也通過平價入市等銷售手段，取得不錯銷售成績，故在一定程度上刺激交易量上升，尤其是在6月份，意外地出現一波“小陽春”景象，月交易量達98.57萬，成功刷新當時年內成交歷史新高紀錄。

第三階段（9月至12月）

開發商格外期待“金九銀十”的到來，顯現集中推盤的景象。在與此同時，政策層面趨於平穩，使得開發商對於未來樓市走向的看法有所扭轉，與上半年相比，開發商推盤降價幅度有所收窄。即使如此，對於持“買漲不買跌”的購房者而言，當下狀態下，更易換取需求入市。此外，認為房價缺乏下行空間，擔憂明年房價上漲的客戶數量正不斷增長，加快入市步伐成為首選。在上述背景下之下，支撐全市交易量再現第三波上升趨勢，並在12月份再度刷新年內成交量新高。