政府：博弈、平衡與突破

對於調控下的樓市，地方政府也感受到了陣陣寒意。據一位二三線城市的地方官員講述，在前兩年房地産火爆時期，他所在城市財政收入的25%來自土地出讓金。“現在不但這一部分減少了，連房地産業關聯上下游對經濟發展帶動作用也減弱了，但一下子又找不到新的經濟增長點。”

財政收入對土地出讓金的依賴和經濟增長點對房地産業的倚重，讓部分地方政府試圖自下而上地尋求政策突破口。今年以來，上海、河南、珠海等多地擬放鬆政策調控。儘管這些微調政策中，凡觸及“限購”、“限貸”紅線的微調政策，無一例外都被叫停，但仍或多或少地影響到了購房者的心理預期。

不過樓市整體基調依然是“堅持調控不動搖”。截止目前，今年中央各部委共33次表態房地産調控不動搖不放鬆，10次強調房價合理回歸。為了強化政策執行力度，7月下旬國務院派出8個督查組，對16個省（市）貫徹落實調控措施的情況開展專項督察。密集的發聲與高調的督查無疑能肅清輿論雜音，緩和了購房者的恐慌情緒，在一定程度上穩定市場預期。

但不得不承認嚴峻的宏觀經濟形勢下，樓市調控變得更加艱難。今年央行下調存款準備金率、兩度降息，雖然旨在為“穩增長”提供更為寬鬆的貨幣環境，但也讓一部分資金不可阻遏地進入房地産市場，讓房價出現止跌回升勢頭。

而值得欣慰的是，持續的調控下，地方政府也在將重心放在促進實體經濟發展和經濟結構優化上。以海南為例，由於房地産在其區域經濟佔比一直比較大，海南將2012年確定為“項目建設年”，全省以基礎設施、産業發展為重點，抓項目、上投資，大力發展實業，以謀求經濟結構的轉變，確保海南經濟平穩運作。

銀行：堅定、微調與控風險

另外，房貸政策與更為宏觀的貨幣政策，也是影響房價向合理價位的回歸的重要要素。利率的調整除了減輕房貸成本，降低房貸難度，更重要的是，它影響購房者的心理預期。

春節過後，首套房貸款出現鬆動。北京、上海等一線城市的主流首套房貸款利率調回至基準水準，甚至推出9折、8.5折等不同程度的優惠。顯然，這大大減輕了剛需購房者的負擔，使合理自住性住房需求得到滿足。

但下半年多家銀行又重新提高了首套房貸款利率，並收緊了優惠幅度。有分析認為，這是銀行在“自身利益”與“社會責任”之間努力尋找著平衡。到10月份許多銀行的住房貸款任務就基本完成了，在此背景下，銀行要用有限的信貸額度，獲取更大收益。

不過總體來説，銀行對調控的態度是十分堅定的。正是得益於其嚴格貫徹差異化房貸政策，市場上才形成剛性需要被釋放，投機投資性需求被壓制的局面。此外，銀行對房企開發貸款仍在收縮，各家銀行的房地産貸款增速均低於其他行業。

此舉也是為了在風險上逐漸將房地産與自身切割開來，畢竟樓市調控帶來的不確定性使其面臨一定償還壓力和抵押物減值風險。不過從16家銀行半年報數據來看，房地産不良貸款餘額仍在繼續回落，樓市並未成為銀行不良貸款的重災區。

種種跡象表明，每一個市場主體都有自己的利益，當政策調控把舊的利益平衡打破後，各方在通過各種方式來維護原有的利益，但也在適應規則並尋找新的方向。“窮則變，變則通，通則久”，無疑，2012的房地産市場、房地産行業在調控中在朝更理性、健康的軌道邁進。