■看趨勢

房企轉型商業地産商辦地塊屢創“地王”

2012年12月，隨著各地政府加快推地，與往年不同的是，房企在全國掀起搶佔商用地塊熱潮，其中商辦地塊屢創“地王”新高，涉及企業包括萬科、綠地、保利、中化方興、魯能等大品牌房企。

商辦地涉及總價達234億

據記者不完全統計，從2012年12月7日至26日，共有9宗商辦或以商辦為主的用地成交，涉及土地出讓金約234億元。其中，上海國際港(論壇) (論壇) (論壇)務集團股份有限公司、威旺置業(中化方興全資附屬公司)聯合體以總價56.8億元摘得上海海門路55號商辦地塊，樓面價23330元/平米，刷新2012年全國土地總價紀錄；萬科、綠地、玖致酒店(論壇)管理、廣州港捷企業管理四企業以54.31億元拿下上海南站商辦用地，成為當時的上海總價地王；奧園、保利聯合體以34.11億元合作開發廣州市番禺區鐘村街漢溪村商業金融用地地塊一至九地塊，成為番禺總價地王；魯能集團46.2億元拿下天津(論壇)南開區天塔道地塊，成為天津總價、單價雙料地王，其中地塊2/3的面積為商辦用地。

房企摸索轉型商業地産

據記者統計，2012年12月房企拿下的9宗大型商業地塊中，有6宗與綠地集團有關。此前綠地集團董事長張玉良接受記者採訪時表示，2012年綠地地産業務中商務地産比重為40%-45%，而到了2013年則要達到60%，超過住宅。

萬科、保利等以住宅為主的房企則在加大發展商業地産的步伐。此前，萬科做商業地産以社區配套商業為主，而目前在上海已有虹橋和上海南站兩處商業地塊土地儲備，有望成為萬科首個商業綜合體項目。萬科董秘譚華傑稱，萬科必須學會做商業地産，發展商業團隊，但萬科以城市住宅開發為主業的方向不會變。

而保利地産也已在北京開發保利中央廣場等商業綜合體項目，分羹商業地産。

據記者觀察，房企轉型商業地産也正處於摸索學習階段，為了分擔風險，大多采用合作開發模式。

對於房企熱衷購置商辦用地，同策諮詢研究中心總監張宏偉認為，這主要是房企經過千億時代，已實現規模化經營，為了保持長期穩定的現金流，品牌房企紛紛面臨轉型問題，而商業地産的利潤率並不比住宅差，不少房企開始轉型加大商業地産的比重，優化資産結構，而位置較好的商業地塊成為房企搶佔的對象。隨著這些地塊的開發，未來兩年，將是房企商業地産銷售、運營的爆發期。