隨著REITs市場擴容增類的加速落地，消費基礎設施公募REITs向前邁出重要一步。

11月26日，證監會官網資訊顯示，華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業REIT、中金印力消費REIT已正式獲批，並在交易所審核通過。

同時11月28日，中國金茂發佈公告稱，將分拆華夏金茂購物中心REIT在上交所獨立上市。金茂表示，分拆上市是集團在資本運作方面的有效嘗試，將為集團提供持有型資産的營運及上市融資平臺，進一步強化集團的資産營運能力。

中指研究院發佈《2023中國商業地産發展白皮書》指出，公募REITs試點拓展至消費基礎設施領域，為商業地産企業提供了多樣化的融資渠道，推動商業地産企業精準投資、強化運營能力，實現項目保值增值，以不動産金融的助力促進企業高品質發展。

國泰君安在研報中亦表示，這是房地産行業的一大突破，給房企提供了旗下投資物業的“退出”路徑，同時變相拓寬了房企融資渠道。未來會有更多的擁有投資物業的房企，從商業REITs市場中受益。

消費基礎設施REITs落地步伐加快

眾所週知，近年來隨著房地産市場增量見頂，以及持續的深度調整，整個行業經歷了前所未有的衝擊。在存量經濟時代，公募REITs的發展被各方寄予厚望。

事實上，自2020年4月基礎公募REITs啟動並開始試點以來，監管層就不斷釋放積極信號，推動REITs市場擴容增類的加速落地。

三年來，REITs底層資産已擴展至産業園區、高速公路、保障房、倉儲物流、清潔能源、生態環保設施等領域。

在此背景下，以購物中心、社區商業等不動産為底層資産的消費基礎設施REITs的呼聲越來越高。2023年消費基礎設施REITs落地步伐加快。

其中，國家發改委、證監會先後發文，明確指出發展百貨商場、購物中心、農貿市場等消費基礎設施。

多位業內人士表示，消費類基礎設施公募REITs具有流動性較高、收益相對穩定、安全性較強等特點，加速啟動發行在短期、中期、長期都具有重要意義。

底層資産+穩健運營是REITs長期發展的基礎

可以看出，消費基礎設施REITs的推動是眾望所歸，而優質的底層資産則是REITs長期發展的基礎。此次獲批的三隻産品所涉及的底層資産分別位於杭州、青島、長沙三城的核心商圈。

其中，中金印力消費REIT擬投資的底層資産為杭州西溪印象城，整體建築面積25萬平方米。據悉，該項目2013年開業，2022年全年營業額超過35億元；2023年上半年營業額突破21億元。

華夏華潤商業資産REIT的底層資産為青島萬象城，商業建面約30.1萬平，項目估值達81.47億元。據悉，項目于2015年開業，2016年至2022年客流量年複合增長率達7.6%，近三年來營業收入複合增長率達15%。

華夏金茂購物中心REIT的底層基礎設施為長沙覽秀城，位於中部地區首個國家級新區湘江新區梅溪湖板塊核心商圈，建築面積約10萬平方米。據悉，項目2016年底開業，年度客流逾1000余萬人次，截至2023年9月末，長沙覽秀城出租率達98.9%。

值得注意的是，基金招募説明書顯示，近3年長沙金茂覽秀城日均客流量年複合增長率約16%，日均銷售額年複合增長率超25%，運營凈收入複合增長達55.40%，增速位於行業前列。

此外，截至今年11月，長沙金茂覽秀城出租率超99%，年度新進品牌72家，面積超9000平方米。

可以看出，3隻消費基礎設施公募REITs底層資産優質。興業證券研報亦表示，消費基礎設施REITs，尤其是購物中心REITs，具有鮮明的成長性特點。

事實上，除了底層資産自身的優勢外，此次正式獲批的三隻REITs的房企在運營管理方面也擁有強勁穩健的能力。

以中國金茂為例。數據顯示，2023年上半年，中國金茂零售商業板塊表現優異，其商業收入、銷售額和客流量分別增長68%、125%、110%。

據悉，金茂商業于2013年6月正式成立，目前已擁有 “覽秀城”、“金茂匯”、“J·LIFE”三個品牌代表，且已進入上海、南京、長沙、青島、重慶、武漢、天津、杭州等13座城市，在營及籌開項目共16座。

業內人士進一步指出，在REITs市場發展成效常態化的趨勢下，只有自身穩健安全的企業才能享受到更多紅利。其中，鏡鑒諮詢創始人張宏偉表示，相對於民企而言，央國企更具優勢，其通過REITs可以盤活資金，甚至可以用於相關項目的再投資，也有助於繼續在非住宅領域深耕佈局。

優質公募REITs平臺助力企業長期發展

隨著消費基礎設施REITs的快速獲批進一步拓寬了公募REITs底層資産類型， REITs産品的長期投資價值和資産配置價值正得到廣大投資者的關注和認可。

事實上，相比 2022 年末，在疫情結束以及消費基礎設施 REITs 推出的影響下，投資人對零售物業投資關注度明顯提升。

華夏基金錶示，作為成熟REITs市場最主要的類型之一，消費基礎設施REITs將促進消費基礎設施再投資，鼓勵更多的社會資本參與消費基礎設施的投資，增加市場供給，為居民消費提供更多、更便利、更優質的消費場景、提升消費條件，優化商業網點佈局；同時也幫助企業打通“投融建管退”的全鏈條，提供盤活存量資産的金融工具，優化資本結構，助力企業進入良性發展迴圈。

在此背景下，打造優質公募REITs平臺就顯得尤為重要。

中國金茂在公告中也表示，發行消費基礎設施公募REITs標誌著中國金茂旗下優質商業資産對接資本市場打開了全新路徑。未來，中國金茂將持續向公募REITs平臺裝入優質資産，以資産盤活擴大有效投資，加速消費基礎設施建設，促進城市消費條件優化、消費場景創新。

同時，就分拆上市，中國金茂表示，建議分拆及建議上市完成後，REITs將成為一個獨立的上市平臺，未來可進一步以此平臺進行融資以在境內發展持有型資産業務；長期來看，REITs可不斷置入新的成熟資産，公司將繼續受惠于REITs業務前景及業績；同時可以有效助力未來持有型資産的再投資開發建設，形成投資、運營、退出的業務閉環。