11月24日，“華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金”項目獲得證監會發行批文和上交所審核通過。以該項目為代表的國內首批消費類基礎設施REITs産品獲批，並有利於加快推動REITs常態化發行和高品質擴容，為國內公募REITs市場注入新活力。此舉也將積極提振國內消費市場，併為支援實體經濟長期發展貢獻力量。

本次獲批的華夏金茂購物中心封閉式基礎設施證券投資基金項目底層資産為長沙金茂覽秀城，是中國金茂旗下以體驗與創新業態為核心的城市級商業中心——覽秀城的第一個落地項目。

資料顯示，該項目位於“新消費之都”長沙的城市新中心——梅溪湖商圈， 于2016年開業運營，可租賃面積超6萬平方米。截至2023年6月末，該項目日均客流3.9萬人次，上半年銷售額達4.29億元。

佔位高能級稀缺商圈，消費基礎堅實強勁

中信證券研究部在《購物中心價值決定三段論》研究報告中指出：購物中心的長期租金穩定性和租金成長潛力，首先看區域，其次看規模，最後看運營管理。其中，項目所處的商圈能級比城市能級更重要。

長沙覽秀城所在的梅溪湖商圈，位於中部地區首個國家級新區——湘江新區四級公共中心體系中的城市主中心，是中國金茂多年深耕之地。該區域目前已匯集騰訊、泰康之家等名企總部，湖南大學等高校，湖南文化藝術新地標梅溪湖國際文化藝術中心等優質産業、教育、藝術配套，客群消費力持續增長，是長沙品質生活住區最密集、消費需求最旺盛的區域。

（長沙覽秀城位於長沙品質住區密集、消費力旺盛的梅溪湖商圈核心位置）

相關數據顯示，2022年，湘江新區以湖南全省千分之五的土地創造了8%的GDP，全年GDP位居國家級新區第六位。

湘江新區的迅速發展帶動了梅溪湖商圈的擴張，新興商圈強勢崛起，成為長沙乃至中部地區人們週末休閒度假目的地。據統計，長沙覽秀城1公里範圍內人口約4.75萬，3公里內人口約58.78萬，5公里內人口約145.89萬。其中，5公里範圍內人口組成主要以25-40歲的年輕家庭、品質客群為主，有著不容忽視的強勁消費潛力，這為項目奠定了堅實的消費基礎。

中信證券研究部基礎設施和現代服務産業首席分析師陳聰認為，一些每人平均消費水準不低，但是每人平均購物中心面積較低的城市，可能意味著存量商業有更大的增長潛力，對於REITs投資者來説，可能意味著相關資産成長潛力較大，面臨競爭較小。作為梅溪湖商圈稀缺濱水商業體，長沙覽秀城周圍五公里無同等規模競品，項目具備顯著的高增長潛力。

而基於梅溪湖片區客群消費偏好洞察，長沙覽秀城定位「品質家庭的藝術歡樂場」，業態兼顧餐飲美食，精品零售，生活配套等方面，目前已入駐沃爾瑪、CGV影城、西西弗書店、費大廚、星巴克、MStand、茶顏悅色、KFC、優衣庫、MUJI、達衣岩、全棉時代、周大福、比亞迪等品牌商戶，精準匹配並滿足周邊優質商務和品質家庭客群日益增長的需求，為長沙這座城市帶來全新的購物體驗。。

運營業績穩定，客流密度及銷售坪效位居前列

數據統計顯示，2021年至2023年6月末，長沙覽秀城運營凈收益三年複合增長55.4%，運營收入三年複合增長31.27%。

（長沙覽秀城客流密度、銷售坪效在長沙排名前茅）

自2016年11月營業至今，長沙覽秀城保持了穩定且亮眼的運營業績：2017-2018年連續保持99%的出租率；2021年至2023年9月末，公共衛生事件之後迅速調整，出租率反彈至高位，保持超過98%的良好趨勢。

亮眼運營業績背後，源於項目積極主動的招商策略，通過主動調租持續優化租戶結構，帶動經營業績實現跨週期增長、租金水準不斷提升：數據顯示，2020-2023年1-6月，長沙覽秀城日均銷售額年複合增長率為25.47%，日均客流量年複合增長率為15.57%。

充足的潛在租戶為長沙覽秀城維持接近滿租的運營狀態提供了良好的保障。長沙覽秀城豐富的業態配比使得現金流穩定分散，項目採取固定租金、固定租金/抽成取高、純抽成三種模式。其中，固定租金/抽成取高為主要合作模式，是項目未來實現收入增長的核心業務模式，既能保證穩定的保底收入，又能分享商戶銷售業績的提升。

機構由此判斷長沙覽秀城仍處在快速爬坡的高增長階段，未來提升空間巨大。項目2024年到期租約中65%將新簽調升租金，換租計劃有望推動項目收入持續增長，2024年主動調整後，預計新簽租約平均租金及物業費將大幅提升。

持續裝入優質資産，中國金茂REITs未來增長可期

當前，公募REITs從試點階段穩步邁入常態化發行階段，機構普遍認為，我國公募REITs市場“首發”+“擴募”雙輪驅動的發展格局正式成型，公募REITs未來有巨大的發展空間，並將積極支援實體經濟的可持續發展。

作為資本市場高信譽央企、國內領先的城市運營商，中國金茂聚焦地産開發、精品持有、品質服務和建築科技四類業務。旗下商業板塊通過消費者洞察、無邊界聯動、數字化和綠色科技創新三個核心競爭力打造差異化經營模式。憑藉強大的運營能力，中國金茂在商業持有賽道實力不俗，培育出大量優質和具備高成長性的商業資産。

目前金茂商業板塊已擁有“覽秀城”“金茂匯”“金茂J·LIFE”等品牌IP，覆蓋上海、南京、長沙、青島、天津、蘇州等多個核心城市，此外，其在武漢、杭州等高能級城市均有覽秀城項目籌備在建。

（上海金茂J·LIFE、天津金茂匯、長沙金茂覽秀城實景圖）

中國金茂堅持“城市運營商”定位，為公募REITs未來持續健康發展奠定商業邏輯基礎。其持有運營板塊增長強勁，新開業商業綜合體在半年多時間內簽約出租率能夠達到94%-99%；今年上半年酒店經營板塊收入及毛利已超過疫情前水準。中國金茂積極推動持有業務向精品持有升級發展，持續為公募REITs平臺輸送優質的商業物業資産，帶來更多想像空間。

優質的商業資産貼近個人投資者，公募REITs則是商業不動産迴圈最後的，也是最關鍵的一環，不僅讓企業真正打通投、募、管、退的商業環節，也為公眾投資者提供更多元化的投資選擇，實現資産多元化配置。

中信證券首席經濟學家明明認為，隨著公募REITs市場趨於成熟，優質資産的長期配置價值將日益顯現。而像中國金茂這類有大量優質底層資産、有核心運營孵化能力的企業有望獲得更多支援，成為公募REITs市場提速發展的重要力量。