01. 供需：10月土地市場供需規模雙升，一線城市成交可觀

10月土地市場供應加快，成交規模穩中趨升，樓面價震蕩走高。據諸葛數據研究中心監測，全國主要地級市2023年10月供應規劃建築面積為7602.53萬㎡，環比上升27.79%，同比下降16.25%；成交規劃建築面積為4202.45萬㎡，環比小幅上升5.23%，同比降超50%；成交樓面價為6849元/㎡，同環比分別上漲55.31%、19.24%。在土地市場供應節奏有所加快以及部分城市力推優質地塊的帶動下，10月土地成交動力小幅上升，但仍不及以往同期的成交水準，土地成交端仍然具備較大的上升空間。

近期，關於“土地限價機制逐漸退出土拍市場”的呼聲日漸高漲，截至目前，已有成都、合肥、濟南、廈門等多城對新一輪土拍實施規則調整，不再設立最高限價，恢復“價高者得”。預計隨著取消地價上限等此類調整逐步落地，土拍整體熱度有望上升，成交也可能會迎來上升期。

備註：用地性質包含住宅用地、綜合用地（含住宅）、商業/辦公用地，下同。

分等級城市來看，10月一線城市土地市場成交活躍度上升顯著，二線城市供需趨穩；三四線城市供應雖在持續增加，但成交動力相對不足。其中，一線城市供應收緊，成交顯著上升，收金可觀。數據顯示，2023年10月，一線城市供應規劃建築面積同環比雙雙跌超60%，成交規劃建築面積同環比分別上漲3.65%、159.89%，土地出讓金較上月翻倍。

二線城市穩態凸顯，土地供應規模穩中趨降，成交規模與上月基本持平，收金小幅下滑。數據顯示，2023年10月，二線城市供應規劃建築面積同環比分別下跌12.68%、2.72%，成交規模環比微增0.75%，同比下跌約40%，成交樓面價雖然較上月有所回落，但仍趕超去年同期10%左右。

三四線城市土地市場供應力度持續加大，成交成色相對欠佳，呈現“量降價穩”特徵。數據顯示，2023年10月，三四線城市供應規劃建築面積環比漲超70%，成交小幅下降4.42%，收金約664億元，較上月增加1.46%。

02. 熱度：溢價率、流拍率雙雙回落，一線城市熱度小幅領先

10月土地市場延續低溫，溢價率小幅回落，流拍加速改善。數據顯示，2023年10月全國主要地級市溢價率為3.58%，環比下降0.55個百分點，同比上升2.36個百分點；流拍率較上月下降近4個百分點至13.1%。今年以來，土地市場熱度大致呈現“先升後降”態勢，自二季度以來，溢價率下行趨勢顯著，不排除是受房企銷售回款不佳的影響，資金壓力猶存，溢價空間明顯被壓縮。與此同時，底價成交現象增多，流拍現象有所改善。

分等級城市來看，10月各等級城市熱度全部回落，但均高於去年同期的溢價水準。其中，一線城市溢價率5.1%居首，較上月下降1.31個百分點，已連續下降了2個月；二線城市次之，10月土地溢價率為2.91%，較上月下降1.21個百分點；三四線城市溢價率最低，為2.4%，較上月小幅下降0.4個百分點。

一線及三四線城市流拍率有所下降，二線流拍持續加劇。其中，三四線城市流拍率最高，達14.54%，較上月下降近6個百分點，但仍略高出去年同期0.3個百分點；二線城市次之，10月流拍率為12.26%，已連續2個月呈現上升態勢；一線城市最低，為2.5%，同環比均降超3個百分點。

整體來看，一線城市表現較佳，熱度領先於二線、三四線，且流拍率處於最低位；三四線城市雖然面臨的熱度及流拍壓力均較大，但改善效果較為顯著；然而二線城市當前土地市場承壓突出，溢價水準幾乎與三四線比肩，流拍現象持續加劇。不過，近期廈門、濟南等多個二線城市已取消了地價限制，接下來，土拍熱度有望回升，對二線城市土地市場的表現仍然充滿期待。

03. 城市：10月8城土地收金超百億，上海678億元領跑

核心一二線城市收金錶現持續突出，土地出讓金TOP20城市中一二線城市佔比超8成，上海、北京收金領跑。從10月城市土地出讓金分佈來看，華東地區土地出讓活躍度較高，尤其是上海市及江浙兩省收金更顯亮眼。其中，上海678億元收金大幅領跑，于本月開拍的第三批次土拍成交17宗地，觸頂率近半，熱度不容小覷。同為一線城市的北京，在10月開啟的多輪土拍中，不乏熱門地塊，如10月31日出讓的2宗豐臺郭公莊地塊，共吸引了中海、華潤、金茂、大悅城等多家房企報名，平均溢價率高達11.37%。此外，蘇州、無錫、南京、廣州、常州以及西安6個城市的收金錶現也不俗，10月土地出讓金均超百億。

04. 地塊：徐匯區龍華街道地塊約240億成為年內上海總價“地王”

從地塊成交總價TOP10榜單來看，重點一二線城市全覆蓋，其中北上廣3個一線城市共佔據8宗，南京、蘇州各上榜1宗宅地。從溢價情況來看，8宗溢價成交中7宗觸頂，另外2宗底價成交。其中，上海市徐匯區龍華街道地塊以240.16億元位居成交總價首位，該地塊由上海西岸開發聯合中海以底價競得，樓面價35674元/㎡，該地塊超過了閔行區梅隴社區約75.49億元的出讓金，成為年內目前上海土地市場總價最高的地塊。北京豐台區地鐵九號線郭公莊車輛段項目(三期)1518-621、629、627地塊位居成交總價第二，成交價為75.9億元，該地塊吸引了中建東孚、中海、華潤、金茂、大悅城、首開等6家房企報名，經過現場27輪競價觸達地價上限進入搖號環節，最終由中建東孚搖中，成交樓面價45093元/平方米。

另外，除北上廣8宗高價地外，南京和蘇州還各上榜了1宗宅地，其中，南京建鄴區興隆街道興隆大街以北、螺絲橋大街以西地塊被綠城69億元收入囊中，蘇州竹園路綠化地南、大輪浜綠化地西地塊被金茂搖中，成交價34.93億元。

05. 房企：國央企持續擔當拿地主力，10月中海穩居拿地金額首位

國央企持續擔當拿地主力，“跨界”企業現身土拍市場或為“地産新勢力”。從10月房企權益拿地金額TOP15榜單來看，中海本月拿地積極性持續較高，以270.83億元高居權益拿地金額首位，近期中海拿地勢頭很猛，憑藉資金等方面的優勢，抓住拿地窗口期，加速重點城市佈局，核心一二城市仍然是其主站場。上海西岸開發權益拿地金額120.08億元位居第二，資金全部投入于聯合中海摘得的上海徐匯區龍華街道這一高價地塊。華潤、招商、保利三大品牌頭部國央企延續穩健的拿地姿態，本月分別憑藉100.86億元、97.19億元、94.38億元躋身權益拿地金額前五。

此外，可以看到，在本月眾多高價地的“搶奪戰”中，對房企資金實力的考驗變大，多數地方城投類企業跌出TOP15。與此同時，在房地産行業格局重塑之際，一批地産跨界者開始“異軍突起”，如本月東方雨虹全資控股公司北京虹曦置業以40.14億元競得北京豐台區南苑棚改地塊等，不排除這一現象或將成為土拍市場的新趨勢。