諸葛科技:10月土地市場持續低溫,一線城市收金漲勢可觀

來源:中國網地産 2023-11-06 10:13:53

01. 供需:10月土地市場供需規模雙升,一線城市成交可觀

10月土地市場供應加快,成交規模穩中趨升,樓面價震蕩走高。據諸葛數據研究中心監測,全國主要地級市2023年10月供應規劃建築面積為7602.53萬㎡,環比上升27.79%,同比下降16.25%;成交規劃建築面積為4202.45萬㎡,環比小幅上升5.23%,同比降超50%;成交樓面價為6849元/㎡,同環比分別上漲55.31%、19.24%。在土地市場供應節奏有所加快以及部分城市力推優質地塊的帶動下,10月土地成交動力小幅上升,但仍不及以往同期的成交水準,土地成交端仍然具備較大的上升空間。

近期,關於“土地限價機制逐漸退出土拍市場”的呼聲日漸高漲,截至目前,已有成都、合肥、濟南、廈門等多城對新一輪土拍實施規則調整,不再設立最高限價,恢復“價高者得”。預計隨著取消地價上限等此類調整逐步落地,土拍整體熱度有望上升,成交也可能會迎來上升期。

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備註:用地性質包含住宅用地、綜合用地(含住宅)、商業/辦公用地,下同。

分等級城市來看,10月一線城市土地市場成交活躍度上升顯著,二線城市供需趨穩;三四線城市供應雖在持續增加,但成交動力相對不足。其中,一線城市供應收緊,成交顯著上升,收金可觀。數據顯示,2023年10月,一線城市供應規劃建築面積同環比雙雙跌超60%,成交規劃建築面積同環比分別上漲3.65%、159.89%,土地出讓金較上月翻倍。

二線城市穩態凸顯,土地供應規模穩中趨降,成交規模與上月基本持平,收金小幅下滑。數據顯示,2023年10月,二線城市供應規劃建築面積同環比分別下跌12.68%、2.72%,成交規模環比微增0.75%,同比下跌約40%,成交樓面價雖然較上月有所回落,但仍趕超去年同期10%左右。

三四線城市土地市場供應力度持續加大,成交成色相對欠佳,呈現“量降價穩”特徵。數據顯示,2023年10月,三四線城市供應規劃建築面積環比漲超70%,成交小幅下降4.42%,收金約664億元,較上月增加1.46%。

02. 熱度:溢價率、流拍率雙雙回落,一線城市熱度小幅領先

10月土地市場延續低溫,溢價率小幅回落,流拍加速改善。數據顯示,2023年10月全國主要地級市溢價率為3.58%,環比下降0.55個百分點,同比上升2.36個百分點;流拍率較上月下降近4個百分點至13.1%。今年以來,土地市場熱度大致呈現“先升後降”態勢,自二季度以來,溢價率下行趨勢顯著,不排除是受房企銷售回款不佳的影響,資金壓力猶存,溢價空間明顯被壓縮。與此同時,底價成交現象增多,流拍現象有所改善。

分等級城市來看,10月各等級城市熱度全部回落,但均高於去年同期的溢價水準。其中,一線城市溢價率5.1%居首,較上月下降1.31個百分點,已連續下降了2個月;二線城市次之,10月土地溢價率為2.91%,較上月下降1.21個百分點;三四線城市溢價率最低,為2.4%,較上月小幅下降0.4個百分點。

一線及三四線城市流拍率有所下降,二線流拍持續加劇。其中,三四線城市流拍率最高,達14.54%,較上月下降近6個百分點,但仍略高出去年同期0.3個百分點;二線城市次之,10月流拍率為12.26%,已連續2個月呈現上升態勢;一線城市最低,為2.5%,同環比均降超3個百分點。

整體來看,一線城市表現較佳,熱度領先於二線、三四線,且流拍率處於最低位;三四線城市雖然面臨的熱度及流拍壓力均較大,但改善效果較為顯著;然而二線城市當前土地市場承壓突出,溢價水準幾乎與三四線比肩,流拍現象持續加劇。不過,近期廈門、濟南等多個二線城市已取消了地價限制,接下來,土拍熱度有望回升,對二線城市土地市場的表現仍然充滿期待。

03. 城市:10月8城土地收金超百億,上海678億元領跑

核心一二線城市收金錶現持續突出,土地出讓金TOP20城市中一二線城市佔比超8成,上海、北京收金領跑。從10月城市土地出讓金分佈來看,華東地區土地出讓活躍度較高,尤其是上海市及江浙兩省收金更顯亮眼。其中,上海678億元收金大幅領跑,于本月開拍的第三批次土拍成交17宗地,觸頂率近半,熱度不容小覷。同為一線城市的北京,在10月開啟的多輪土拍中,不乏熱門地塊,如10月31日出讓的2宗豐臺郭公莊地塊,共吸引了中海、華潤、金茂大悅城等多家房企報名,平均溢價率高達11.37%。此外,蘇州、無錫、南京、廣州、常州以及西安6個城市的收金錶現也不俗,10月土地出讓金均超百億。

04. 地塊:徐匯區龍華街道地塊約240億成為年內上海總價“地王”

從地塊成交總價TOP10榜單來看,重點一二線城市全覆蓋,其中北上廣3個一線城市共佔據8宗,南京、蘇州各上榜1宗宅地。從溢價情況來看,8宗溢價成交中7宗觸頂,另外2宗底價成交。其中,上海市徐匯區龍華街道地塊以240.16億元位居成交總價首位,該地塊由上海西岸開發聯合中海以底價競得,樓面價35674元/㎡,該地塊超過了閔行區梅隴社區約75.49億元的出讓金,成為年內目前上海土地市場總價最高的地塊。北京豐台區地鐵九號線郭公莊車輛段項目(三期)1518-621、629、627地塊位居成交總價第二,成交價為75.9億元,該地塊吸引了中建東孚、中海、華潤、金茂大悅城首開等6家房企報名,經過現場27輪競價觸達地價上限進入搖號環節,最終由中建東孚搖中,成交樓面價45093元/平方米。

另外,除北上廣8宗高價地外,南京和蘇州還各上榜了1宗宅地,其中,南京建鄴區興隆街道興隆大街以北、螺絲橋大街以西地塊被綠城69億元收入囊中,蘇州竹園路綠化地南、大輪浜綠化地西地塊被金茂搖中,成交價34.93億元。

05. 房企:國央企持續擔當拿地主力,10月中海穩居拿地金額首位

國央企持續擔當拿地主力,“跨界”企業現身土拍市場或為“地産新勢力”。從10月房企權益拿地金額TOP15榜單來看,中海本月拿地積極性持續較高,以270.83億元高居權益拿地金額首位,近期中海拿地勢頭很猛,憑藉資金等方面的優勢,抓住拿地窗口期,加速重點城市佈局,核心一二城市仍然是其主站場。上海西岸開發權益拿地金額120.08億元位居第二,資金全部投入于聯合中海摘得的上海徐匯區龍華街道這一高價地塊。華潤、招商、保利三大品牌頭部國央企延續穩健的拿地姿態,本月分別憑藉100.86億元、97.19億元、94.38億元躋身權益拿地金額前五。

此外,可以看到,在本月眾多高價地的“搶奪戰”中,對房企資金實力的考驗變大,多數地方城投類企業跌出TOP15。與此同時,在房地産行業格局重塑之際,一批地産跨界者開始“異軍突起”,如本月東方雨虹全資控股公司北京虹曦置業以40.14億元競得北京豐台區南苑棚改地塊等,不排除這一現象或將成為土拍市場的新趨勢。

(責任編輯:李彤)
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