進入2023年，房地産市場政策延續此前寬鬆基調，房企紓困支援力度持續加大，加之“三道紅線”威力逐漸顯現，100家房企2023上半年有息負債規模延續微降態勢。不過，今年房企違約潮、退市潮的接連翻涌，行業信用受損，加之銷售轉弱，房企化債能力迎來重大考驗，超半數房企現金流難以覆蓋短期債務還款。

10月24日，諸葛數據研究中心推出2023上半年房地産企業短期償債能力排行榜，從有息負債規模和現金覆蓋度兩個維度，透視房企“減負”成效及償債能力。

 有息負債榜：恒大有息負債6248億居首，超7成房企實現降負債

 01. 有息負債規模持續微降，短期債務仍佔主要份額

行業降負債成效微顯，短期債務仍佔主要份額，流動性壓力猶存。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023上半年100家上市房企有息負債為7.85萬億元，較2022年微降0.3%。有息負債規模持續下降，一方面，“三道紅線”持續監管，房企加速去杠桿逐漸顯效；另一方面，不排除在今年暴雷違約潮的情況下，房企融資難度加大，不得不控負債，同時也有部分房企出於財務安全、主動積極償債。

從結構上來看，2023上半年100家上市房企短期有息負債為4.25萬億元，較2022年下降2.3%，而且短期有息負債佔總有息負債的比重達54.1%，較2022年下降1.1個百分點；長期有息負債為3.61萬億元，較2022年上升2.2%。整體來看，在部分房企積極償還短期債務的情況下，上半年房企整體短期有息負債有所下降，但當前行業短期負債仍然佔主要份額，流動性壓力猶存，債務結構有待持續優化。

 02. 中國恒大有息負債超6000億居首，超7成房企實現降負債

負債量級大小與企業規模有較強相關性，恒大、保利、萬科等大型房企負債規模靠前。具體來看，2023上半年100家房企中，有5家房企有息負債規模超過3000億元，與期初持平，包括中國恒大、中國鐵建、保利發展、融創中國、萬科，其中，由於快速的擴張和資本運作，恒大集團的債務規模不斷擴大，至2023年6月30日，恒大總負債高達23882億元，其中有息負債6248億元，另外，近期許家印被強制執行等多個負面消息頻出，無疑給公司發展前景蒙上了一層陰影，恒大如今面臨著前所未有的困境；中國鐵建有息負債規模4025億元位居第二。有息負債規模在2000-3000億元的房企包括世茂集團、碧桂園、華潤置地等6家，較2022年減少1家。由此來看，有息負債規模超2000億元的企業主要為大型房企，隨著拓展腳步的加快，負債也在不斷增加，因此需要注意的是，企業在追求快速擴張時，需要謹慎管理風險，避免過度依賴債務融資，以確保長期穩定發展。

與此同時，超7成房企有息負債規模在1000億元以下，其中，有越秀地産、旭輝集團、遠洋集團等在內的21家房企有息負債規模在500-1000億元，較2022年增加2家；有息負債在200億以下的房企有29家，較2022年持平，這部分企業主要是以一些中小房企以及區域性房企為主，如天健集團有息負債規模190億元、景瑞控股有息負債178億元。

超7成房企實現降負債，中小規模房企“減負”效果較為顯著；地方國資企業負債規模增速較快。2023上半年100家上市房企中有78家企業有息負債規模下降，另外22家呈現不同幅度的上升態勢。具體企業來看，漲幅在10%以上的企業共有10家，主要以地方國資企業為主，如廈門國貿、南京高科、蘇州高新等，其中廈門國貿、棲霞建設、建發股份分別以45.2%、36%、32.8%位居漲幅前三，值得注意的是，在行業流動性普遍承壓的背景下，目前部分城市仍存在地方國資舉債拿地等現象，需警惕地方債務壓力，避免財政緊張。漲幅在5%以下的企業共有27家，大多數出險房企處於這一區間，如融創有息負債規模增長3.5%、恒大漲幅2%等，在企業財務危機暴露後，負債增長得到了一定的遏制，但對於目標顯著降負債局面仍需進一步發力。

與此同時，在降負債企業陣營中，頭部優質企業主要集中在降幅10%以內，如龍湖集團有息負債規模下降0.5%，保利發展下降7.9%。降幅在10%以上的企業共有15家，主要以中小規模房企為主，如眾安集團、瑞安房地産等，其中，中海地産、榮安地産以及中梁控股降負債效果較為突出，降幅均超30%。

 現金覆蓋度榜：近半數房企現金覆蓋度大於1，越秀地産漲幅領跑

 01. 持有現金小幅下降，短期債務覆蓋程度偏弱

持有現金持續減少，賬目現金不足以覆蓋短期債務，行業債務風險猶存。通常來看，短期有息負債現金覆蓋度是衡量房企當前的現金流能否覆蓋其短期債務的重要指標，一般情況下，現金覆蓋度大於1，表示當前手頭資金可以覆蓋短期有息負債還款，財務風險較小。該指標越高，説明企業短期償債能力越強，反之則弱。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023上半年100家上市房企手握現金為2.1萬億元，較2022年下降2.3%；短期有息負債現金覆蓋度為70.8%，較2022年收窄1.4個百分點。

整體來看，房企持有現金規模繼續下降，且資金不足以覆蓋短期債務，流動性壓力較大，債務風險猶存，這與今年以來房地産市場復蘇持續性明顯不足，房企銷售回款能力減弱脫不開關係，因此加速回款、降負債等依舊是目前房企重要舉措，同時要持續高度警惕行業違約風險。

 02. 超4成房企現金流能夠覆蓋短期債務，明發集團覆蓋度遙遙領先，越秀地産漲幅領跑

超半數房企現金流難以覆蓋短期債務，恒大覆蓋度最低，明發集團短期資産安全程度突出。從房企的短期有息負債現金覆蓋度來看，100家上市房企中有46家房企現金覆蓋度在1以上，手頭資金能夠覆蓋短期債務，其餘54家房企現金覆蓋度在1以下，現金流難以覆蓋短期債務還款。其中，明發集團以超1500%的短期有息負債現金覆蓋度遙遙領先，手握26.74億現金，而短期債務規模僅2億元，短期內資産安全程度高，無償債壓力；中海地産和長實集團分別以476.4%和475.4%的覆蓋度位居二三。同時，頭部房企中，華潤置地、綠城中國、萬科、保利發展均保持著較高的現金覆蓋度，全部在200%以上。整體來看，高現金覆蓋的上榜房企多為頭部優質房企及“小而美”的地方房企，而現金覆蓋程度明顯不足的房企多為出險房企，如恒大、融創、佳兆業、奧園等均在其列，其中，恒大現金覆蓋度最低，僅為0.7%，截至6月30日，中國恒大的現金及現金等價物約40億元，而有息負債規模高達6000多億元，資金嚴重緊張，危機化解迫在眉睫。

房企資金安全程度降者居多，佔比過半；約4成房企現金覆蓋上升，越秀地産漲幅領跑。從現金覆蓋度變化情況來看，根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023上半年100家上市房企中有44家房企現金覆蓋度上升，其餘56家房企現金覆蓋度較2022年下滑。從現金覆蓋度上升的房企來看，越秀地産領跑各大房企，現金覆蓋度較2022年提升了197.4個百分點，其憑藉著前期積累的優勢逆勢上行，今年上半年不僅業績如期兌現，既增收又增利，而且高品質的財務管控也為自身高築起了安全防線。其次，華潤置地堅持把控現金流安全，保持充足的財務彈性，公司經營性現金流充足，資金安全度實現了進一步的提升，現金覆蓋度較2022年上升了131.3個百分點。除此之外，城建發展、大悅城、金融街等部分具備國央資背景的房企的現金覆蓋度也均有所提升，與此同時，少數發展穩健的民營房企也表現出了一定的韌性，資金安全程度上升，如廣宇發展、濱江集團、萬科等。由於國央企及優質民營房企在融資層面率先收益，以及企業自身信用資質良好促使銷售回款能力相對突出，因此現金覆蓋度上升這一現象也在預料之內。

從現金覆蓋度下降的房企來看，長實集團現金覆蓋度較2022年下降2037.9個百分點，主要原因係短期借款上升、手持現金流縮減；中華企業現金覆蓋度下降580.5個百分點，不過雖然長實集團和中華企業現金覆蓋度下滑明顯，但仍然處於較高水準，短期無償債壓力。與此同時，廈門象嶼、上實發展、五礦地産、城投控股以及廈門國貿的短期償債壓力加劇，現金流不僅已經難以覆蓋短期債務，覆蓋度還呈現出一定的下滑態勢。

整體來看，今年上半年，房企資金面依然緊張，手持資金下降幅度略大於有息負債，現金覆蓋度進一步下降，房地産行業資金壓力猶存，風險暫未完全出清。因此，除了政策端的持續支援，企業也要積極“自救”，儘管是當前財務結構較為穩健的企業，也需要持續保持對市場動態的高度警覺，避免因擴張或盲目投資等行為加大債務風險，與此同時，出險房企面臨的挑戰或壓力則更重，不僅要實現內部的良性轉變，也要加速補齊自身短板，優化債務結構，強化風險管理。未來房地産還會繼續出清，陣痛與調整是不可避免的，但總體趨勢將是向好的。