諸葛科技:北京“認房不認貸”政策顯效,9月新房、二手房成交漲超3成

來源:中國網地産 2023-10-13 17:10:37

一、9月新房供應、成交雙雙上升,近7成區域成交走高

(一)成交:“金九”成交環比增速向好,累計成交趕超去年

9月北京新房成交加速回升,但仍低於2020年以來同期成交水準。進入9月份,北京“認房不認貸”政策發酵,促進購房需求釋放,疊加“金九”促銷及供應力度增加,新房成交止降回升,但不及2020年以來同期成交水準,成交規模仍然具備上升空間。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年9月北京新建商品住宅成交5891套,環比上升42.9%;同比下降18.2%,同比降幅較上月擴大2個百分點。從累計成交規模來看,2023年前9月北京新房成交49945套,較2021年、2022年同期分別減少24.3%、上升7.5%。

諸葛科技:北京“認房不認貸”政策顯效,9月新房、二手房成交漲超3成_中國網地産

從季度成交來看,北京新房年內前三季度成交呈現“先升後降”態勢,一季度低位開場,二季度復蘇上升,達近兩年內季度成交新高,第三季度在7、8月成交動力持續減弱的拖累下,整體成交呈現下滑態勢。數據顯示,2023年第三季度北京新建商品住宅成交15343套,較上一季度下降18.6%。另外,9月北京“限購放鬆”預期落空,政策端仍然具備優化空間,預計隨著利好政策的持續加持,“銀十”有望延續復蘇態勢,四季度成交也有望翹尾收官。

 (二)價格:9月新房成交均價下跌,同比“二連漲”

9月北京新房價格止漲轉跌,但仍處於歷史較高水準,根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年9月,北京新房成交均價為53522元/㎡,環比下跌8.1%;同比上漲18%,同比已連續2個月維持上漲態勢。另外,本月新房成交均價下降,不排除與房企為了促進去化以價換量有關。

 (三)供應、庫存:9月新房供應實現“二連增”,庫存持續微升

9月份,北京新房供應節奏加快,供應量加速上升,環比上月近乎翻倍。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年9月新房批准上市套數5821套,環比上升93.7%,環比升幅較上月擴大56個百分點;同比下降15.4%,同比降幅較上月收窄約46個百分點。另外,在去化改善力度不及供應的情況下,庫存持續微升,去化週期拉長,數據顯示,2023年9月北京新房庫存量為88187套,環比微升0.5%,同比下降20.6%,同比呈現“六連跌”。從去化週期來看,9月去化週期為15.4個月,較上月延長0.4個月。

2023年9月,北京有13個商品住宅項目獲取預售證,較上月增加5個,分佈在朝陽、東城、大興、順義、石景山、豐臺、昌平以及門頭溝8個區域。位於朝陽區的保利天匯為本月預售套數最多者,共826套房源可供銷售,預售面積超10萬㎡,該項目位於東壩北區,東五環外,作為保利天字係産品的代表作,整體偏改善。

 (四)分區:9月順義區成交超千套領先,近7成區域成交環比上升

從9月北京區域新房成交表現來看,順義區成交活躍度走高,以1658套成交量大幅領先,佔比高達28.45%;大興、朝陽位居區域成交第二、三位,雙雙突破500套,佔比均超10%;豐臺、房山分別憑藉480、438套躋身區域成交前五。與此同時,延慶、平谷、門頭溝以及懷柔4區成交量均低於百套,佔比不足2%。

較上月成交變化來看,近7成區域成交環比上升,其中,東城、順義、密雲環比漲幅顯著,成交均較上月翻倍;另外,昌平、海淀、西城、門頭溝、平谷這5個區域新房成交量較上月有所下滑,其中,海淀跌幅靠前,由上月543套下降至204套,環比跌幅為62.43%。

 (五)板塊:成交超百套板塊數升至15個,順義勝利街道穩居成交首位

從9月各板塊的成交表現來看,順義區勝利街道、光明街道、石園街道、仁和鎮板塊連續3個月位居成交首位,9月成交319套,較上月增加超百套,成交均價為38674元/㎡,呈現“量升價穩”特徵。朝陽區的東壩板塊成交動力較足,成交量持續走高,本月以217套位居第二,較上月增加33套,成交均價突破8萬元/㎡。海澱區的溫泉板塊、東城區永定門外板塊以及房山區長陽板塊分別憑藉207套、176套、169套躋身板塊成交前五。此外,本月成交超百套的板塊數量有所增多,共有15個,較上月增加6個。

 (六)房企:10家房企銷售額超10億,北京城建41億領先

從各大房企在北京市場的表現來看,10家房企銷售額突破10億元,較上月增加5家。其中,北京城建集團實現41.03億元銷售額領先,中信股份、中海地産位居第二、三位,銷售額雙雙突破20億元;華潤置地銷售穩健的特徵持續凸顯,9月憑藉19.93億元銷售額位居第四,較上月增加約8億元。整體來看,頭部優質房企以及本土國資背書企業持續擔當著北京房地産市場的銷售主力。

 (七)項目:北京城建·天壇府斬獲9月成交金額、套數雙料冠軍

從9月份北京新房成交套數TOP20項目來看,朝陽、順義區項目上榜率靠前,分別上榜5、4個項目。其中,東西城的北京城建·天壇府、中信國安府這2個高端改善盤成交活躍度較高,9月分別成交163、143套,成交均價均高達12萬元/㎡以上水準;順義區的北京城建星譽成交表現也不俗,本月成交106套,位居第三,較上月增加約20套。

從成交金額來看,北京城建·天壇府、中信國安府成交金額遙遙領先,9月分別實現40.04億元、32.37億元銷售額;朝陽區的金隅昆泰雲築、璽悅朝陽2個項目位居第三、四位,成交金額均超7億元。

 二、9月二手住宅成交量價齊升,業主漲價信心持續增強

(一)成交:二手住宅成交加速上升,同比近乎持平

北京二手房市場韌性特徵持續凸顯,9月成交加速上升,成交量與去年同期幾乎持平。9月1日北京“認房不認貸”落地後,市場情緒迅速升溫,購房者入市積極性高漲,二手房成交步伐加快。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年9月北京二手住宅成交14262套,環比上升30.1%,環比升幅較上月擴大約17個百分點;同比微降0.5%,同比降幅較上月收窄超20個百分點。從累計成交來看,2023年前9月北京二手住宅成交119272套,較2022年同期上升8.4%,較2021年同期下降約21%。

從季度成交來看,北京二手房年內前三季度成交呈現“前高後低”的持續下行態勢,一季度在積壓購房需求集中釋放情況下,成交高位開場,達近兩年內季度成交高峰,隨著樓市復蘇後勁不足,市場情緒低溫為主,二、三季度成交持續下滑。數據顯示,2023年第三季度北京二手住宅成交34940套,較上一季度下降9.3%。由於接下來北京政策端可能還會有優化舉措,不排除在利好政策的持續加碼下,四季度二手房成交有望迎來回升態勢。

 (二)價格:9月二手房市場均價強勢上漲,同比漲幅擴大1個百分點

新政效應下9月北京二手住宅市場均價強勢上漲,創近四年月度價格新高。數據顯示,2023年9月北京二手住宅市場均價為63674元/㎡,環比上漲1.38%;同比上漲5.37%,同比漲幅較上月擴大1個百分點,並且截至本月,同比已連續上漲20個月。

 (三)調價房源:9月漲價房源佔比11.6%,較上月上升2.3個百分點

從漲降價房源來看,2023年9月北京二手住宅調價房源中漲價房源佔比為11.6%,較上月上升2.3個百分點。9月在“認房不認貸”政策的助力下,北京漲價房源佔比重回10%以上水準,實現“三連升”,市場信心持續改善。

(責任編輯:李彤)
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