諸葛科技:蘇州“金九”平淡收官 新房、二手房成交穩中趨降

來源:中國網地産 2023-10-13 16:56:34

一、新房市場量價齊跌,“金九”整體成色不足 

(一)成交:9月新房成交再度轉降,三季度成交達近三年低谷 

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年9月蘇州新房成交2746套,環比下降13.95%,同比下降72.74%。從累計來看,1-9月蘇州新房累計成交32765套,同比下降47.71%。蘇州政策端繼續鬆綁,9月初,蘇州正式官宣執行“認房不認貸”,隨後又提出對120平以上商品住房取消限購,但是尚未反映到9月成交數據上,一方面,政策顯效需要時間,另一方面,網簽數據具有一定的滯後性,實際效果仍待觀察。

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分季度來看,2023年三季度新房成交8256套,環比下降35.72%,同比下降56.87%。達到近三年來季度最低水準。今年以來蘇州出臺了多輪鬆綁政策,包括提高公積金可貸額度、支援公積金付首付款以及9月份落地的認房不認貸、放鬆限購等,但是從市場反應來看,尚未出現明顯的積極變化,成交在8月回升後9月再度下降。

 (二)價格:新房價格穩中趨降,連續兩月回落

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年9月蘇州新房成交均價為27258元/㎡,環比下降2.08,同比上漲17.02%。新房價格連續兩月回落,但仍高於去年同期水準。為了加速去化,房企採取降價保量的方式,導致成交價格持續下滑。

 (三)庫存:“金九”房企推盤積極性提升,庫存量增加

隨著傳統旺季“金九”的來臨,房企紛紛抓住時機積極推盤。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年9月新建商品住宅批准上市套數為3996套,環比上漲29.5%,同比下降5.4%。從庫存量來看,根據數據顯示,2023年9月蘇州新房庫存為51773套,環比上升2.47%,同比下降14.6%。受到本月供應上漲加之去化表現一般的影響,庫存量較上月有所增加。從去化週期來看,本月去化週期為12.71個月,較上月增加1.41個月。去化壓力有所增大。

2023年9月,蘇州共有18個樓盤申領預售許可證,較上月增加6個,共計3996套房源,較上月增加2409套,申領預售建築面積為51.9萬㎡,較上月增加10.68萬㎡。進入傳統的金九月,加之利好政策頻出,房企紛紛乘著政策寬鬆的風口加緊推盤,加大行銷力度,迎接銷售窗口期的到來。

 (四)分區:工業園區和高新區位居成交漲幅前二 

從9月蘇州區域成交表現來看,有2個行政區成交上升,其餘4個區域成交量回落。其中,工業園區和高新區位居漲幅前二,分別成交592套和472套,環比上漲28.42%和2.61%;吳江區和姑蘇區跌幅領跑,環比跌幅均在40%以上。 

從成交佔比來看,9月相城區成交佔比領先,本月佔比為26.9%,較上月擴大1.18個百分點;其次為吳中區和工業園區,成交佔比均在20%以上。 

 (五)板塊:相城核心板塊成交領跑,湖西板塊和吳中城南緊隨其後 

從各大板塊成交來看,吳中區熱點板塊最為集中,有9個板塊上榜,其次為相城區,有6個板塊上榜。其中,相城核心本月成交354套,位居成交套數TOP1,成交均價為21225元/㎡;吳中區的湖西板塊和吳中城南板塊位居第二、三,分別成交189和188套;吳江區的平望板塊緊隨其後,本月成交185套,成交均價為13409元/㎡,剛需項目集聚,屬於低價板塊。

 (六)房企:保利發展、華潤置地單月銷售額破20億脫穎而出 

從9月房企的業績來看,保利發展和華潤置地表現優越,單月銷售業績均超20億元,憑藉著合力打造的熱銷項目湖西觀雲取得突出成績;龍湖集團和建發房産位居三、四,銷售額在9億元以上。國央企以及本地國資平臺仍然是成交主力軍,如招商蛇口、中國鐵建、山東中建、蘇州高新地産集團等頻頻上榜。

 (七)項目:湖西觀雲項目連續兩月斬獲銷冠

從蘇州新房成交套數TOP20項目來看,高新區和吳中區多項目獲得熱銷。相城區的當代著家MOMA,單月成交262套,成交價格為18398元/㎡,成為本月銷售冠軍;湖西觀雲位居TOP2,本月成交178套,成交均價為54834元/㎡,湖西觀雲二批房源取證,加推最後一批房源,6棟樓共227套房,而湖西觀雲也是當前蘇州均價、總價最高的項目之一,是高端改善性項目的代表,受到市場熱捧。

從成交金額來看,湖西觀雲單月銷售金額為20.99億元,再次斬獲榜首,其次為當代著家MOMA和建發·縵雲華庭,銷售金額份額比為6.74億元和3.37億元。

 二、二手房成交延續降勢,價格穩定運作

(一)成交:二手房成交連續6月回落,三季度成交降至年內新低

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年9月蘇州二手住宅成交3955套,環比下降8.26%,同比下降16.37%。從累計來看,2023年1-9月蘇州二手房累計成交49841套,同比上漲33.34%。本月二手房成交量延續回落態勢,至此,蘇州二手房成交連續6月回落,購房者仍處於觀望情緒中,新政發佈後掛牌量迅速增長,供需不平衡下購房者可選擇空間增大。

分季度來看,2023年三季度蘇州二手住宅成交12714套,環比下降38.25%,同比下降20.21%。達到今年以來的最低值。二手房成交在3月份達到年內峰值後持續下滑,儘管近期蘇州發佈了“認房不認貸”,局部鬆綁限購等利好政策,但是短期來看,市場成交仍較低沉,政策發酵仍需時間,後續也需要更多寬鬆政策的加持。

 (二)價格:二手房市場均價由多月下滑轉為穩定運作

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示,2023年9月蘇州二手住宅市場均價為28819元/㎡,較上月持平,同比下降0.66%。在連續多月的下滑後,蘇州二手房市場均價逐步止跌轉穩,儘管“認房不認貸”等政策已經落地,但是市場信心仍顯不足,後續政策仍有鬆綁空間。

 (三)調價房源:漲價佔比連續8月下滑,市場信心幾乎觸底 

從漲降價房源來看,2023年9月蘇州二手住宅調價中漲價房源佔比為6%,較上月收窄4.3個百分點。蘇州漲價房源連續8月下滑,9月市場信心基本觸底,政策發酵仍需時間,目前市場情緒仍較低迷,後續隨著政策顯效以及政策利好持續釋放,市場信心或將迎來回升空間。

(責任編輯:李彤)
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