一、新房市場量價齊跌，“金九”整體成色不足 

（一）成交：9月新房成交再度轉降，三季度成交達近三年低谷 

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年9月蘇州新房成交2746套，環比下降13.95%，同比下降72.74%。從累計來看，1-9月蘇州新房累計成交32765套，同比下降47.71%。蘇州政策端繼續鬆綁，9月初，蘇州正式官宣執行“認房不認貸”，隨後又提出對120平以上商品住房取消限購，但是尚未反映到9月成交數據上，一方面，政策顯效需要時間，另一方面，網簽數據具有一定的滯後性，實際效果仍待觀察。

分季度來看，2023年三季度新房成交8256套，環比下降35.72%，同比下降56.87%。達到近三年來季度最低水準。今年以來蘇州出臺了多輪鬆綁政策，包括提高公積金可貸額度、支援公積金付首付款以及9月份落地的認房不認貸、放鬆限購等，但是從市場反應來看，尚未出現明顯的積極變化，成交在8月回升後9月再度下降。

 （二）價格：新房價格穩中趨降，連續兩月回落

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年9月蘇州新房成交均價為27258元/㎡，環比下降2.08，同比上漲17.02%。新房價格連續兩月回落，但仍高於去年同期水準。為了加速去化，房企採取降價保量的方式，導致成交價格持續下滑。

 （三）庫存：“金九”房企推盤積極性提升，庫存量增加

隨著傳統旺季“金九”的來臨，房企紛紛抓住時機積極推盤。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年9月新建商品住宅批准上市套數為3996套，環比上漲29.5%，同比下降5.4%。從庫存量來看，根據數據顯示，2023年9月蘇州新房庫存為51773套，環比上升2.47%，同比下降14.6%。受到本月供應上漲加之去化表現一般的影響，庫存量較上月有所增加。從去化週期來看，本月去化週期為12.71個月，較上月增加1.41個月。去化壓力有所增大。

2023年9月，蘇州共有18個樓盤申領預售許可證，較上月增加6個，共計3996套房源，較上月增加2409套，申領預售建築面積為51.9萬㎡，較上月增加10.68萬㎡。進入傳統的金九月，加之利好政策頻出，房企紛紛乘著政策寬鬆的風口加緊推盤，加大行銷力度，迎接銷售窗口期的到來。

 （四）分區：工業園區和高新區位居成交漲幅前二 

從9月蘇州區域成交表現來看，有2個行政區成交上升，其餘4個區域成交量回落。其中，工業園區和高新區位居漲幅前二，分別成交592套和472套，環比上漲28.42%和2.61%；吳江區和姑蘇區跌幅領跑，環比跌幅均在40%以上。 

從成交佔比來看，9月相城區成交佔比領先，本月佔比為26.9%，較上月擴大1.18個百分點；其次為吳中區和工業園區，成交佔比均在20%以上。 

 （五）板塊：相城核心板塊成交領跑，湖西板塊和吳中城南緊隨其後 

從各大板塊成交來看，吳中區熱點板塊最為集中，有9個板塊上榜，其次為相城區，有6個板塊上榜。其中，相城核心本月成交354套，位居成交套數TOP1，成交均價為21225元/㎡；吳中區的湖西板塊和吳中城南板塊位居第二、三，分別成交189和188套；吳江區的平望板塊緊隨其後，本月成交185套，成交均價為13409元/㎡，剛需項目集聚，屬於低價板塊。

 （六）房企：保利發展、華潤置地單月銷售額破20億脫穎而出 

從9月房企的業績來看，保利發展和華潤置地表現優越，單月銷售業績均超20億元，憑藉著合力打造的熱銷項目湖西觀雲取得突出成績；龍湖集團和建發房産位居三、四，銷售額在9億元以上。國央企以及本地國資平臺仍然是成交主力軍，如招商蛇口、中國鐵建、山東中建、蘇州高新地産集團等頻頻上榜。

 （七）項目：湖西觀雲項目連續兩月斬獲銷冠

從蘇州新房成交套數TOP20項目來看，高新區和吳中區多項目獲得熱銷。相城區的當代著家MOMA，單月成交262套，成交價格為18398元/㎡，成為本月銷售冠軍；湖西觀雲位居TOP2，本月成交178套，成交均價為54834元/㎡，湖西觀雲二批房源取證，加推最後一批房源，6棟樓共227套房，而湖西觀雲也是當前蘇州均價、總價最高的項目之一，是高端改善性項目的代表，受到市場熱捧。

從成交金額來看，湖西觀雲單月銷售金額為20.99億元，再次斬獲榜首，其次為當代著家MOMA和建發·縵雲華庭，銷售金額份額比為6.74億元和3.37億元。

 二、二手房成交延續降勢，價格穩定運作

（一）成交：二手房成交連續6月回落，三季度成交降至年內新低

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年9月蘇州二手住宅成交3955套，環比下降8.26%，同比下降16.37%。從累計來看，2023年1-9月蘇州二手房累計成交49841套，同比上漲33.34%。本月二手房成交量延續回落態勢，至此，蘇州二手房成交連續6月回落，購房者仍處於觀望情緒中，新政發佈後掛牌量迅速增長，供需不平衡下購房者可選擇空間增大。

分季度來看，2023年三季度蘇州二手住宅成交12714套，環比下降38.25%，同比下降20.21%。達到今年以來的最低值。二手房成交在3月份達到年內峰值後持續下滑，儘管近期蘇州發佈了“認房不認貸”，局部鬆綁限購等利好政策，但是短期來看，市場成交仍較低沉，政策發酵仍需時間，後續也需要更多寬鬆政策的加持。

 （二）價格：二手房市場均價由多月下滑轉為穩定運作

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年9月蘇州二手住宅市場均價為28819元/㎡，較上月持平，同比下降0.66%。在連續多月的下滑後，蘇州二手房市場均價逐步止跌轉穩，儘管“認房不認貸”等政策已經落地，但是市場信心仍顯不足，後續政策仍有鬆綁空間。

 （三）調價房源：漲價佔比連續8月下滑，市場信心幾乎觸底 

從漲降價房源來看，2023年9月蘇州二手住宅調價中漲價房源佔比為6%，較上月收窄4.3個百分點。蘇州漲價房源連續8月下滑，9月市場信心基本觸底，政策發酵仍需時間，目前市場情緒仍較低迷，後續隨著政策顯效以及政策利好持續釋放，市場信心或將迎來回升空間。