近日，從中央到地方，各類房地産市場優化調整政策頻出，鞏固樓市企穩態勢。自中共中央政治局會議提出“適時調整優化房地産政策”以來，各部門發聲將大力支援剛需型和改善型住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、指導銀行調整存量個人住房貸款利率、進一步落實“認房不用認貸”等；各地因城施策，陸續出臺降低二套房首付比例下限、增大契稅補貼力度、鼓勵居民購買自住住房提取住房公積金作首付等政策。

如何理解新調整週期之下樓市企穩的節奏？新政的持續出臺將對市場帶來什麼影響？

大力支援剛需型和改善型住房需求

7月24日召開的中共中央政治局會議提出，要切實防範化解重點領域風險，適應我國房地産市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地産政策，因城施策用好政策工具箱。近期，住房和城鄉建設部表示，將進一步落實好個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；國家發展改革委表示，要在更好滿足居民剛性和改善性住房需求等方面加強政策儲備。

據了解，今年以來，各地持續優化房地産調控政策。中指研究院監測數據顯示，2023年1-7月，全國已有超一百個省市 （縣）優化調整房地産政策，出臺調控措施超360次，政策頻次趨穩。房地産政策的不斷優化調整，有力支援了剛性和改善性住房需求。

“中央政治局會議對房地産政策提出適時調整優化後，多部委均釋放積極信號，為市場注入信心。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示，其中住建部明確指出將進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免等政策措施。隨後北上廣深等多個城市住建部門發聲支援剛需型和改善型住房需求，近期杭州擴大差異化限購範圍、鄭州取消限售政策，積極響應中央及監管部門號召。另據媒體報道，福州、西安、瀋陽等多個城市擬於近日調整優化限購政策，降低二套房首付比例下限，由此可見，各地亦在積極落地相關舉措。

陳文靜表示，從未來政策優化方向來看，當前一線城市和核心二線城市調控政策仍較為嚴格，限購政策、限貸政策仍有優化空間，普通二線及三四線城市限制性政策或進一步放開甚至取消。短期若較大力度的支援政策能夠儘快落地，一線及核心二線城市政策優化有助於提振市場行情，對當地市場有望起到一定的提振效果。

著力解決新市民、青年人等住房問題

在本輪樓市調整週期當中，優化公積金政策是重要手段之一。比如，7月27日，天津市調整個人住房公積金貸款有關政策，購買首套住房最高可貸100萬元；近日，廣東省梅州市明確提出鼓勵居民購買自住住房提取住房公積金作首付；8月4日，海南省提出允許提取住房公積金支付購買該省新建商品住房和保障性住房首付款；8月10日，安徽省阜陽市明確，首次申請住房公積金貸款購買自住新建商品住房的，可申請提取公積金賬戶餘額支付購房首付款……還有多地明確，提高公積金貸款額度、降低公積金首付比例。

值得關注的是，住房消費涵蓋了購房和租房，本輪公積金作為“政策工具”，在住房消費領域也覆蓋到了租房層面。例如中央國家機關住房資金管理中心明確提高租房提取額度。職工家庭在北京市行政區域內無自有住房且租賃住房的，可按每人每月2000元限額提取住房公積金。

“當前公積金相關部門對於住房消費需求，是從購房和租房兩個層面進行的。各地操作模式相似，圍繞‘更充足貸款’‘更充足提取’進行，充分體現了在貸款方面給予支援的導向。此類政策也積極配合了各地房地産政策內容，尤其是和住房消費需求提振方面的工作進行了結合，體現了公積金保障的導向和屬性。”易居研究院研究總監嚴躍進表示。

7月24日召開的中共中央政治局會議提出，要加大保障性住房建設和供給；8月1日國家發展改革委公佈的《關於恢復和擴大消費的措施》也提到，要完善住房保障基礎性制度和支援政策，擴大保障性租賃住房供給，著力解決新市民、青年人等住房困難群體的住房問題。

根據中指研究院監測，今年上半年中央及地方累計出臺住房租賃相關政策百餘次，通過金融、財稅、土地等支援政策促進住房租賃市場發展。“解決好新市民、青年人等住房問題，以公租房、保障性租賃住房和共有産權房為主體的保障體系加快完善，實行住房市場體系與住房保障體系的雙輪驅動。”中指研究院指數事業部總經理曹晶晶表示。

“未來的政策導向應是滿足和釋放需求，滿足新市民、年輕人先租後買的需求就是手段之一。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

滿足合理融資需求，全面推進“保交樓”

“保交樓”工作是“穩預期、保民生”的重要方式，也是提振住房消費信心的有力體現。中央政治局會議指出，要切實防範化解重點領域風險；國家發改委《關於恢復和擴大消費的措施》提出“做好保交樓、保民生、保穩定工作”。

據了解，去年11月金融管理部門出臺了支援房地産市場平穩健康發展的十六條政策措施，保持房地産重點融資渠道穩定，有力推動各地項目復工建設。近期，金融管理部門將“金融十六條”相關政策的適用期限、保交樓貸款支援計劃實施期限延長，以此引導銀行繼續對房地産企業存量融資展期，加大保交樓金融支援。

日前，中國人民銀行座談會上進一步強調了滿足民營房企合理融資需求。“此次會議説明目前對於民營房企的重視程度明顯是比較高的。房企融資或將迎來新一輪的窗口期，這就要求各類民營房企主動發力，積極爭取更優惠的金融支援。”嚴躍進表示。

據住建部8月9日消息，目前各地“保交樓”工作正在順利推進中，“保交樓”專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。“保交樓”工作的順利推進，帶動了房地産開發項目竣工進度加快，有效防範了商品住房逾期交付風險，增強了購房者信心，穩定了市場預期。

“今年以來，監管部門加速推進一系列‘保交樓、保民生、保穩定’的舉措，包括新增1500億元保交樓專項借款投放、設立2000億元保交樓貸款支援計劃、加大保交樓專項借款配套融資力度、強化保交樓司法保障等，截至目前，‘保交樓’相關資金已達5500億元。”陳文靜表示，近期央行明確延續實施保交樓貸款支援計劃至2024年5月底。在當前房企資金壓力不減的背景下，延長保交樓貸款支援計劃實施期限，有利於穩定市場預期，緩解企業流動性壓力。未來“保交樓”依然是政策重要發力點，配套資金有望加快落位和跟進。

助力企穩房價指標，托底下行市場

8月16日，國家統計局發佈的7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，7月份，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有20個和6個，比上月分別減少11個和1個；一、二線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲1.0%和0.2%，漲幅比上月均回落0.3個百分點；三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點；一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴大1.0、0.3和0.1個百分點。

“7月份新房價格指數環比跌幅有所擴大。但此類數據不悲觀，8月份各地優化調整政策的動作，將利好此類指標的企穩。”嚴躍進表示，當前房價下跌力度相對大的城市，普遍還是一些重點三四線城市和一些非核心的二線城市，在此類城市中，各地政策積極推進，穩樓市的決心明顯，而其他一些房價跌幅不是很大的城市，預計近期購房政策也會加快出臺，總體上都利好房地産市場的穩定發展。

李宇嘉表示：“7月份，70城新房價格下跌城市數創今年以來新高；二手房價格上漲的只有6個，也就是説，絕大多數城市進入了下跌階段。同比上漲的城市，多為中心區改善盤集中入市，定價合理甚至與周邊二手房價格形成倒挂而出現熱銷，比如成都、上海、寧波、杭州等。”李宇嘉表示，目前政策開始托底，一方面，各地積極優化調整政策，另一方面，央行3個月內兩度降息，在6月份下調10個基點以後，預計本月5年期LPR將再次下調10個基點，意味著按揭貸款利率將繼續下降。同時，“認房不認貸”的呼聲很高，有利於降低換房門檻、降低換房成本，提高房屋迴圈效率，從而實現托底行業和市場的目標。