一、7月北京新房成交量小幅下降，昌平區成交突破千套領跑

（一）成交：7月新房成交環比小幅下降，同比呈現正增長

2023年7月，北京新房市場活躍度略微下降，成交量小幅下滑，因去年7月停貸事件的爆發，加劇了購房者對於買新房的擔憂，以致成交低基數下本月同比呈現明顯上漲態勢。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年7月北京新建商品住宅成交5330套，環比下降6.43%；同比上升61.76%。從累計成交規模來看，2023年前7月北京新房成交39932套，較2022年同期上升15.16%，累計成交規模雖趕超去年，但相較2021年及2019年同期仍有一定差距。

除供應端明顯收緊外，當前市場情緒仍然偏弱也是成交動力不足的重要影響因素。樓市復蘇節奏加快較大程度上取決於實質性支援政策的落地，7月底北京對房地産發表重要表態，近日又據報道稱京滬廣深房地産政策優化調整會議將在8月召開，預計隨著利好政策“應出盡出”，成交有望迎來穩步上升趨勢。

 （二）價格：7月新房價格微漲，同比跌幅擴大

2023年7月份，北京新房價格穩中趨升，但相較去年同期價格水準有明顯差距。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年7月，北京新房成交均價為52929元/㎡，環比微漲0.41%；同比下跌11.28%，同比跌幅較上月擴大約9個百分點。本月新房價格小幅上漲，不排除與西城、海淀等這類價格高地區域的成交活躍度略微提升有一定關係。

 （三）供應、庫存：7月新房供應量縮減過半，庫存量小幅下降

2023年7月份，北京新房供應較上月縮減超半，同比維持正增長。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年7月新房批准上市套數2182套，環比上月下降56.4%；同比上升66.7%，同比升幅較上月擴大超50個百分點。另外，在供應大幅減少的情況下，本月庫存量下降，數據顯示，2023年7月北京新房庫存量為87401套，環比下降2.88%，同比下降13.46%，同比實現“四連跌”。從去化週期來看，7月去化週期為14.8個月，較上月縮短近1個月。

2023年7月，北京有6個商品住宅項目獲取預售證，分佈在朝陽、昌平、順義、大興4個區域，其中，昌平有3個新領銷許項目，其餘3區各有1個。位於昌平區的梧桐雅苑為本月預售套數最多者，推出18棟住宅樓，共1199套房源可供銷售，預售面積約10.49萬㎡，該項目是由首開傾力打造的現代風格濱河高品質住區，規劃了二至四居全齡産品，均為裝修交付，同時該項目也是昌平北部新城板塊7年內首個入市的純商品房項目，周邊交通便捷，部分産品總價或低於300萬，剛需客群可以重點關注。

 （四）分區：7月昌平區成交超千套領跑，西城、海淀等8區成交環比上升

從7月北京區域新房的成交表現來看，昌平區升至區域成交首位，7月成交1067套，是近兩個月唯一一個成交破千套的區域，本月佔比20.12%；順義、朝陽緊隨其後，分別以775套、609套的成交量位居區域第二、三，成交佔比均超10%；與此同時，東西城以及遠郊區延慶、懷柔、平谷、密雲的成交量仍然處於較低水準，單月成交均低於100套，成交佔比均不足2%。

較上月成交量的變化來看，環比上漲與下跌區域數各佔8個。其中，西城區在上月成交低基數的影響下，本月漲幅顯著，達550%；門頭溝、海淀漲幅也較為明顯，均超90%。成交環比下跌的區域中，大興、懷柔、密雲成交下滑相對明顯，環比跌幅均超50%。

 （五）板塊：順義勝利街道板塊成交超300套領跑，海淀溫泉板塊升至第二

從7月各板塊的成交表現來看，順義區勝利街道、光明街道、石園街道、仁和鎮板塊升至成交首位，本月成交303套，較上月增加超30套，成交均價39692元/㎡。其次為海澱區溫泉板塊，不僅成交位次由上月第四上升至本月第二，成交套數也是較上月略微增多，7月成交232套，較上月增加6套。房山區的長陽板塊位居第三，成交活躍度較上月提升更為明顯，7月成交190套，較上月增加超60套。除此之外，本月板塊間成交活躍度差距較上月有所縮小，TOP20板塊成交套數最大差值由上月393套縮減至241套。

 （六）房企：11家房企銷售額超10億，中海地産穩居首位

從各大房企在北京市場的表現來看，11家房企銷售額突破10億元，較上月增加1家。其中，中海地産穩居銷售業績首位，7月實現銷售額29.39億元，較上月下降約5億元；華潤置地由上月第三升至本月第二，7月實現銷售額18.88億元，較上月減少近8億元；金隅集團銷售活力明顯上升，7月憑藉17.62億元位居銷售額第三，較上月增加超9億元。城建發展和首開股份的銷售表現依舊穩健，分別以17.12億元、13.63億元躋身銷售額前五。整體來看，華潤、金茂等老牌“京係”房企儼然成為了北京新房市場不可撼動的重要力量。

 （七）項目：金隅昆泰雲築成交量居首，中信國安府成交金額領跑

從7月份北京新房成交套數TOP20項目來看，順義區項目成交活躍度較高，共上榜6個項目，成交規模主要集中在50-100套之間。朝陽區的金隅昆泰雲築以113套位居成交首位，該項目位踞東四環主路與京滬高速黃金夾角——朝陽港國際居住區，社區創新引入“微度假式”營造理念，締造都會生活新主場。通州區的豐禾嘉園、順義區的北京城建星譽以及昌平區的國譽燕園緊隨其後，成交均超百套，7月分別成交104套、102套、102套。

從成交金額排行來看，西城區的中信國安府憑藉頗高的單價水準，拉動成交金額大幅領先，7月實現20.83億元的成交額，地理位置、配套資源等俱佳成就了高額收金局面。朝陽區的金隅昆泰雲築、望京雲尚分別以9.82億元、7.67億元位居銷售額第二、三位。此外，昌平區紫金新幹線由上月第二退居本月成交金額第四，實現6.77元，較上月減少約2億元。

 二、7月北京二手住宅成交量落價漲，業主漲價信心微升

（一）成交：二手住宅成交“四連降”，7月成交跌破萬套

進入7月份，北京二手房成交持續回落，環比呈現“四連跌”，同比時隔2個月再度轉降，而且北京二手房7月成交規模為近五年同期成交最低。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年7月北京二手住宅成交9718套，環比下降16.27%，環比降幅較上月擴大5.68個百分點；同比下降20.36%。從累計成交來看，2023年前7月北京二手住宅成交93171套，較2022年同期上升12.82%，較2021年同期下降24.83%。

7月北京二手住宅成交跌破萬套，達到今年以來除1月以外的低谷，市場下行壓力顯露。7月29日北京住建委發聲將結合北京房地産市場實際情況，會同相關部門抓緊抓好貫徹落實工作，大力支援和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進北京房地産市場平穩健康發展，信號意義重大，近日，又據報道稱京滬廣深房地産政策優化調整會議將在8月召開，政策調整的預期增強。預計在實質性利好政策的施力之下，北京二手住宅成交有望回歸穩步上升趨勢。

 （二）價格：7月二手房市場均價重拾漲勢，環比小幅上漲0.59%

北京二手房市場均價相對穩健，進入2023年，房價整體仍然保持穩步上漲態勢。繼5、6月份連續小幅回落後，7月北京二手房價格再度迎來上漲局勢，同時同比漲幅已連續18個月保持上漲態勢。數據顯示，2023年7月北京二手住宅市場均價為62855元/㎡，環比上漲0.59%；同比上漲5.32%，同比漲幅較上月收窄1.13個百分點。

 （三）調價房源：7月漲價房源佔比6.1%，較上月小幅上升0.4個百分點

從漲降價房源來看，2023年7月北京二手住宅調價房源中漲價房源佔比為6.1%，較上月微升0.4個百分點。本月，在7月28日住建部表態後，北京迅速表態將結合房地産實際情況，支援剛性和改善性住房需求，釋放正向信號，短期內也刺激了市場情緒，帶動漲價佔比小幅回升。但上升幅度甚微，且佔比仍然處於較低水準，市場信心有待進一步提振，期待實質性利好政策的加速出臺。