為進一步健全本市住房保障體系，規範發展公共租賃住房，解決好大城市住房突出問題，根據國務院辦公廳《關於保障性安居工程建設和管理的指導意見》（國辦發〔2011〕45號）、住房和城鄉建設部《公共租賃住房管理辦法》（部令第11號）、《關於加快發展公共租賃住房的指導意見》（建保〔2010〕87號）以及住房和城鄉建設部、國家發展改革委、財政部、自然資源部《關於進一步規範發展公租房的意見》（建保〔2019〕55號），經市政府同意，現就本市發展公共租賃住房提出如下實施意見。

  一、明確總體要求

  （一）基本思路。公共租賃住房是政府提供政策支援，由專業機構採用市場機制運營，根據基本居住要求限定住房面積和條件，按略低於市場水準的租賃價格，向規定對象有期限出租的保障性租賃住房。發展公共租賃住房，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，按照加快建立“租購並舉”住房制度的總體要求，著力緩解本市青年職工、引進人才和來滬務工人員及其他在滬合法穩定就業常住人口的階段性居住困難，進一步擴大住房保障政策覆蓋面，並與市場化租賃住房有序銜接，促進住房租賃市場整體規範健康發展。

  （二）管理部門。市促進房地産市場健康發展聯席會議負責對本市公共租賃住房的政策、發展規劃和階段性任務等重大事項進行決策協調。市房屋管理局（市住房保障管理部門）是本市公共租賃住房工作的行政主管部門。各區政府按照屬地化管理原則，負責本轄區公共租賃住房建設、籌集和供應的實施管理。各區住房保障房屋管理局（各區住房保障管理部門）是本區公共租賃住房工作的行政主管部門。市和各區發展改革、規劃資源、財政、稅務等部門按照職責分工，負責公共租賃住房的相關管理工作。

  （三）運營機構。市、區政府組織和扶持一批從事公共租賃住房投資和經營管理的專業運營機構（以下簡稱“運營機構”），負責公共租賃住房投資、建設籌措、供應和租賃管理，並引導各類投資主體積極參與。運營機構按公司法有關規定組建，具有法人資格，採取市場機制進行運作，實行自主經營、統籌收支，以保本微利為營運目標，著重體現公共服務的功能。

  （四）發展規劃。各區政府應根據本區域經濟發展水準、市場租賃住房供應情況和規定對象的需求等因素，統籌安排，合理佈局，以商品住房配建等方式為主，確定公共租賃住房供應規模和實施計劃，納入本區域住房發展專項規劃。

  二、多渠道籌集房源

  （一）房源籌集渠道。市、區政府統籌協調安排，加強房源建設籌措。運營機構可利用多種渠道籌集公共租賃住房：一是商品住房中配建；二是集中新建；三是從其他保障性住房中經規定程式批准轉化；四是改建閒置的非居住房屋；五是收購或代理經租閒置的存量住房。積極探索房地産開發企業或社會機構定向投資建設和提供房源。運營機構籌集公共租賃住房，由市、區住房保障管理部門會同相關部門進行項目認定。

  （二）房源要求和標準。公共租賃住房主要為成套小戶型住宅或集體宿舍。新建公共租賃住房，應符合安全衛生標準和節能環保要求，確保工程品質和安全。成套建設的公共租賃住房要綜合考慮住宅使用功能與空間組合、居住人口等要素，合理確定套型比例和結構，套均建築面積一般控制在60平方米以下。以集體宿舍形式建設的公共租賃住房，應符合宿舍建築設計規範的有關規定。公共租賃住房出租的房屋條件、居住使用人數和每人平均承租面積標準，應符合宿舍建築設計規範和《上海市居住房屋租賃管理辦法》等規定。公共租賃住房在使用前應進行裝修，並可配置必要的傢具和家用電器等設備。

  （三）權屬管理。公共租賃住房建設實行“誰投資、誰所有”，投資者權益可按有關規定依法轉讓。要加強公共租賃住房權籍管理，做好不動産權屬登記工作。

  三、規範供應管理機制

  （一）準入條件。申請公共租賃住房的對象（包括單身和家庭）應同時具備四項條件：一是具有本市常住戶口，或持有《上海市居住證》；二是已與本市就業單位簽訂一定年限的勞動或工作合同，並依法繳納各項社會保險金；三是在本市無自有住房或每人平均住房建築面積低於15平方米，因結婚分室居住有困難的，每人平均面積可適當放寬；四是申請時未享受本市其他住房保障政策。市住房保障管理部門根據上述基本條件，制定本市市籌公共租賃住房具體準入標準，並可適時調整。各區政府根據上述基本條件，結合本區經濟社會發展等情況，制定本區區籌公共租賃住房具體準入標準，並可適時調整；向社會公佈前，應報市住房保障管理部門備案。

  （二）申請和審核程式。申請市籌公共租賃住房，可以向全市任一區住房保障管理部門提出申請；申請區籌公共租賃住房，主要向工作單位所在地的區住房保障管理部門提出申請，也可以向本市戶籍所在地的區住房保障管理部門提出申請。申請對象應如實填報申請表，按要求提交戶籍證明或居住證、身份證、勞動或工作合同、住房狀況等資料，承諾對提交資料的真實有效性負責，交區住房保障管理部門審核；其中能夠通過資訊化手段調取的材料，或者能夠通過數據互認共用手段獲取的其他單位的證明材料，申請人無需重復提供。對審核通過的申請對象，區住房保障管理部門應出具登記證明。區住房保障管理部門可在區公共租賃住房運營機構或街道（鄉鎮）等設立受理窗口，委託實施常態化申請受理和審核工作。市住房保障管理部門應對申請審核情況進行抽查檢查，發現有不符合規定的，向相關區住房保障管理部門提出整改意見，相關區住房保障管理部門應及時落實整改。

  （三）配租供應程式。公共租賃住房可以向取得登記證明的申請對象配租，也可以向單位集體配租，由單位安排取得登記證明的職工居住使用。強化公共租賃住房精準分配導向，對教育、科技、文化、衛生等公益性事業單位以及環衛、公交、快遞、家政等為城市運作和市民生活提供基礎性公共服務的行業企業職工適當傾斜。市、區住房保障管理部門應根據申請對象的人口結構、住房需求、承受能力等情況，制定公共租賃住房的租賃供應標準；可根據房源供應等情況，實行輪候供應制度。各區配租剩餘的區籌公共租賃住房，閒置超過一年的，可通過“市區聯手”方式，由市住房保障管理部門協調安排跨區配租。

  （四）資訊系統和資訊平臺。市和各區住房保障管理部門、各公共租賃住房運營機構健全完善公共租賃住房資訊系統和資訊平臺建設，實時發佈和動態更新房源資訊，並與市大數據中心資訊平臺互聯互通，推進公共租賃住房申請受理“一網通辦”，不斷提升市民申請公共租賃住房的便利性。

  四、健全租賃管理機制

  （一）合理確定租賃價格。按略低於市場租金水準，確定公共租賃住房的租賃價格，具體由各運營機構按規定制訂，報送同級住房保障管理部門備案。在租賃合同期限內，運營機構不可單方面調整租賃價格。

  （二）保證租金支付。承租人應根據合同約定，按時支付租金，符合條件的可按規定申請提取公積金賬戶內的存儲餘額，用於支付租金。用人單位可根據本單位的有關規定，向承租公共租賃住房的職工發放相應的租金補貼，租金補貼可直接支付給出租單位。用人單位集體安排承租的，應配合運營機構建立租金支付或租金匯集交付制度。

  （三）規範租賃行為。公共租賃住房的租賃服務和管理可由運營機構自行實施，也可委託專業機構實施。出租單位應與承租人簽訂租賃合同，使用統一的住房租賃合同示範文本，並通過全市公共租賃住房租賃合同網上簽約系統辦理租賃合同網簽備案手續。單位集體租賃的，出租單位應與用人單位簽訂租賃合同，並與入住保障對象簽訂居住使用協議作為租賃合同附件。公共租賃住房租賃合同期限一般為2年，合同到期後承租人、居住使用人仍需繼續享受保障的，應重新進行資格審核，符合條件的可續租。一戶公共租賃住房保障對象（包括單身和家庭）享受公共租賃住房保障的總年限累計不超過6年。

  （四）強化供後管理。對承租人、居住使用人發生將所承租的公共租賃住房轉借、轉租、改變用途、無正當理由閒置6個月以上等違規行為的，違反物業管理規約拒不整改的，出租單位可與其解除租賃合同。對發生在公共租賃住房中的違規行為，出租單位應當及時向房屋所在地的區住房保障管理部門和城管執法部門報告，相關部門按規定處理，行政處理決定資訊按本市社會信用管理相關規定納入本市公共信用資訊服務平臺，並可採取5年內不得享受本市住房保障政策等措施。出租單位應加強對違規違約行為的技術管控，發展應用智慧門禁。

  五、加大政策支援力度

  （一）政策支援。公共租賃住房建設涉及的行政事業性收費和政府性基金，參照本市共有産權保障住房的相關政策執行。公共租賃住房建設用地可採用劃撥、協議出讓、租賃或作價入股等方式取得。政府可通過資金支援、實物房源劃轉等方式，支援公共租賃住房運營機構發展。公共租賃住房建設、籌集和運營，享受國家規定的稅收優惠政策。新建的公共租賃住房，特別是集體宿舍，可根據實際情況，適度增加建築容積率和建築覆蓋率；有條件的公共租賃住房項目，可增加建設一部分商業等經營性設施。公共租賃住房項目的水、電、燃氣等設施的建設和收費標準，按居住類房屋標準執行，實際使用量按居民生活用水、用電、用氣標準計價。公共租賃住房生活垃圾處理收費按照居民生活垃圾處理收費相關規定執行。屬地街道（鄉鎮）積極組織各項便民利民服務和社區志願服務，切實提升公共租賃住房小區居住品質。結合實有人口管理要求，相關部門應對公共租賃住房承租人的戶籍管理、居住登記、未成年子女就學等問題落實相關的公共配套政策。加強公共租賃住房小區公共空間及商業配套設施的有效利用，提升公共租賃住房配套服務水準，增強保障對象的滿意度和舒適度。

  （二）投融資機制。市有關部門及金融管理部門應按有關規定，結合本市實際，積極支援金融機構、公共租賃住房運營機構和有關單位，探索創新公共租賃住房的投融資機制。鼓勵金融機構發放公共租賃住房中長期貸款；支援符合條件的企業通過發行中長期債券等方式籌集資金；探索運用保險資金、信託資金和房地産信託投資基金，拓展公共租賃住房融資渠道。政府投資建設的公共租賃住房，納入住房公積金貸款支援保障性住房建設試點範圍。積極研究其他融資渠道及投融資機制。

  六、其他

  （一）市和各區相關部門要根據各自職責，加強對公共租賃住房建設籌集、申請審核、供應分配和租後管理工作的監督，及時查處違法違規行為。對存在濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊等行為的單位和個人，依法依紀嚴肅追責。公共租賃住房建設籌集、申請審核、供應分配和租後管理工作接受社會監督，有關部門要及時受理監督舉報，並向社會公開處理結果。

  （二）本市公共租賃住房和廉租實物配租房源實行統籌建設、並軌運作、分類使用。公共租賃住房可按規定用於廉租住房實物配租。各區住房保障管理部門原籌措的存量廉租住房，可將産權轉移給本區公共租賃住房運營機構，或者委託本區公共租賃住房運營機構實施租賃管理。

  （三）繼續鼓勵有條件的單位（含園區）利用自用土地發展單位租賃房，按照本市單位租賃房管理相關規定，規範運作方式，完善管理機制。

  （四）本意見自2021年5月1日起施行，有效期至2025年12月31日。2020年7月1日至2021年4月30日的公共租賃住房管理工作參照本意見執行。市相關部門可根據各自職責，制定、修訂相關配套政策；各區可結合本區域實際情況，制定、修訂相關實施細則。