“去了好幾家樓盤，都不提裝修包了，看來買房的‘門檻’要降低不少。”南京市民殷小姐近日向筆者反映，過去被開發商視為“篩選”購房者利器的精裝包越來越少，很多樓盤不再提供額外的裝修選項。業內人士則認為，這是房地産市場調節的正常現象，並非意味著“精裝包”的全面退出。

河西、江寧多家樓盤不賣“包”

根據殷小姐提供的線索，筆者首先聯繫了位於江寧小龍灣的新盤朗詩玲瓏新亭，這家樓盤只有3幢樓148套房源，戶型有117平方米、143平方米和167平方米等，主要面向以改善為主的買家。據銷售人員介紹，該項目將於本月底首開，價格暫未公佈，不過可以確定的是“不賣裝修包”，“我們自己的科技系統，硬裝上還有部分知名品牌，全部精裝交付”，銷售人員説。筆者注意到，這個樓盤的地塊去年成交時並沒有被設置毛坯限價，換句話説，開發商沒有了條條框框的限制，在定價時可以隨行就市。

在江寧東山板塊的新盤中天雲來同樣在土拍時沒有設置毛坯限價，這家樓盤的主力戶型從77平方米到143平方米不等，據銷售介紹，該樓盤也是精裝交付、不設裝修包，房價中包含了所有的裝修成本。此外，位於河西南的建發縵雲、南部新城大校場的金基新睿樾府等樓盤，同樣都選擇“不賣包”，市場人士表示，這就相當於回到房地産市場過去的定價方式，無需給買房人再設置一道“門檻”了。

“精裝包”價格從1000多元/㎡-5500元/㎡

筆者注意到，南京樓市的“精裝包”政策要回溯到2020年8月，當時由多個部門聯合出臺的《關於進一步做好新建商品住房裝修工作的通知》中明確，“在全裝修商品住房實行價格備案的基礎上，為充分滿足購房人的品質化需求，房地産開發企業可提供升級裝修方案，供購房人根據自身需求在全裝修方案和升級裝修方案中自主選擇”。此後兩年多的時間裏，南京樓市中的多數裝修盤都採取了“全裝修+升級裝修包”的定價方式。

舉例來説，所謂“全裝修”指的是樓盤的基礎裝修，價格通常是1500元-2000元/㎡，而升級裝修的價格則由房企自定。比如南京首個“吃螃蟹”的樓盤為河西中的蘇寧檀悅，當時的裝修升級包價格為5000元/㎡。這還不是最貴的，海玥花園、涵樾府等高端項目推出的是5500元/㎡的“裝修包”，而在一些剛需盤中，3000元/㎡的裝修包為市場主流，而位於棲霞山等地的樓盤中還出現過1000多元/㎡的“升級方案”。

曾是篩選客戶利器，現被主動捨棄

其實，裝修包的政策在推出後便已經“變味”了，從買房人可自主選擇裝修升級方案，變成了房企強制購買或者篩選客戶的道具。筆者發現，有的買房人在看房時明確表示不願購買裝修包後，便與銷售人員“失聯”了，連開盤也收不到通知；還有買家表達不買包的意向後，竟被微信購房群的群主直接“踢”了出來。

市場人士認為，本來是為買家提供更多選擇的好政策，結果卻成為開發商獲取額外利潤的工具，這與市場環境的變化息息相關。“當時土地市場很火熱，於是在土拍時設置了‘毛坯限價’，房企眼看利潤降低，便在裝修包上做文章”，由於賣方市場的關係，購房者不願買包那就不賣給你，反正客戶多的是。現如今市場反轉，房企放低姿態“求”著買房人，再加上當初拿地時也沒了毛坯限價，於是供求關係逐漸轉向有利於購房者，取消裝修包也就不奇怪了。不過，地産專家也指出，在個別項目上，出於客戶個性化裝修的需求，裝修包並不會全面退出，一切都以市場作為調節的手段，真正做到“質價相符”。