紅土創新深圳安居REIT去年上市，成為深交所首單保障性租賃住房REITs産品。這也是國內最早一隻審核通過並成功上市的保障性租賃住房基礎設施REITs試點項目。如今半年多時間過去了，項目試點效果如何？從試點項目的探索推廣中，又能看到國內保租房REITs這一創新路徑的哪些“更多可能”？

不動産投資信託基金（REITs）是由專門投資機構進行房地産投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的信託基金，既可以封閉運作，也可以上市交易流通。

目前，我國正在探索走出一條既遵循成熟市場規律、又適應中國國情的REITs發展之路。基礎設施REITs持續發展壯大，也得到了資本市場的充分認可。

紅土深圳安居REIT作為首批保障性租賃住房基礎設施REITs（以下簡稱保租房REITs），進一步豐富了基礎設施REITs的産品類型。深圳經過近5年的實踐探索，在政策支援、模式創新、架構搭建等方面率先推出創新舉措，在全國保租房REITs發展方面先行一步。

試點項目平穩運作

走進位於深圳中心城區福田區的安居百泉閣，只見小區路面乾淨整潔，兩側綠植蔥翠、鮮花盛放，戶外活動區設有運動健身區和兒童遊樂區，運營服務中心配置有閱覽室、文化活動展示角，生活及公共配套設施完善。

安居百泉閣保租房項目是紅土創新深圳安居REIT的底層資産之一。安居百泉閣項目運營方、深圳市房屋租賃運營管理有限公司項目經理李新防介紹，安居百泉閣共有594套保租房，月平均租金單價為59.7元/平方米；另有9間合計414平方米的配套商鋪，主要是熟食鋪、麵包店、便利店等，方便小區居民日常生活採購。

2022年8月31日，紅土創新深圳安居REIT上市，發行規模12.42億元，上市首日上漲29.99%，機構投資者網下詢價倍數133倍，公眾認購倍數254倍，發行定價現金分派率3.95%，均刷新發行時點全國紀錄。

“紅土創新深圳安居REIT的底層資産為安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館4個優質保租房項目，均位於深圳核心區域或地段，共涉及保障性租賃住房1830套13.47萬平方米，資産評估值約為11.58億元。”深創投紅土資産管理（深圳）有限公司總經理何琨説，安居百泉閣和安居錦園項目為深圳人才安居集團自建項目，保利香檳苑和鳳凰公館項目為配建移交項目，項目産權清晰。4個項目均交通便利、生活配套設施完善，配租對象主要為用人單位和個人兩種類型，入住群體素質和收入水準較高，租金支付能力較強，具有持續穩定的現金流，滿足發行REITs的收益率要求。

截至目前，紅土創新深圳安居REIT已上市近8個月，運作是否順利？

目前，紅土創新深圳安居REIT運作整體保持穩定，4月6日股價為2.755元每股，與發行價相比上漲11%，整體市值達到13.78億元。截至2022年12月31日，項目包含的4個底層資産項目整體出租率約為99%，個人租戶合計佔比約為42.92%，用人單位合計佔比約為57.08%，租戶結構穩定。

保租房在發行REITs時的估值定價問題是試點推行中的一大核心關注點。如何確定折現率？如何預測未來租金的增長水準？不同區域的資産在定價上呈現什麼關係？資本市場對保租房REITs的風險收益偏好如何？這些關鍵環節在紅土深圳安居REIT試點項目推進過程中逐步明晰，並在發揮資本市場定價功能、初步構建保租房估值體系等方面形成了初步成果，對市場具有參考借鑒意義。

“從試點運作來看，紅土創新深圳安居REIT的發行，為搭建保障性租賃住房資産上市平臺作出了有益嘗試，探尋發揮政府及國有企業資金的杠桿作用，助力擴大保租房供給，也為社會資本提供了更多投資機會和收益來源，共用穩定的租金收入和增值機會。”深圳市人才安居集團有限公司黨委委員、副總經理朱大華説，紅土創新深圳安居REIT首次發行規模12.42億元，實現對外募集資金6.09億元，募集資金將進一步用於深圳市保障性租賃住房建設，預計可新增保障性租賃住房2000余套，助力完善住房保障體系。

更為重要的是，REITs項目的經營成果和財務數據定期公開披露，接受資本市場的監督，倒逼項目管理企業提高出租率和運營能力，提升規模化、專業化、市場化的資産管理和運營水準，推動保障性租賃住房高品質發展。

2023年1月，國家發展改革委公佈8大類、24個盤活存量資産擴大有效投資典型案例，深圳安居保障性租賃住房REITs項目入選並作為廣東省3個項目之一獲得在全國推廣。

破解保租房建設難點

深圳為何要推動發展保租房REITs試點？是基於怎樣的現實環境開展試點的？

朱大華深度參與了首單保租房REIT試點。他表示，人才是實現城市高品質發展、贏得競爭主動權的戰略資源，推動保租房REITs試點，通過金融創新引入資本力量助力保租房建設，解決人才後顧之憂，具有重要的現實意義。

早在國內正式出臺推動試點政策之前，深圳就開始初步探索REITs在促進保租房可持續發展中的可能性。

2016年，深圳人才安居集團開始探尋通過REITs構建保租房可持續發展的模式，並於2018年發行全國首單人才租賃住房類REITs。該單類REITs首期發行規模31億元，儲架發行總額度200億元，優先級發行利率為4.38%/年，綜合融資成本創當年市場最低水準。底層資産為深圳人才安居集團所持有並管理的人才公寓共681套，標的配租對象涵蓋傑出人才、新引進人才、中初級人才等各層次人才。

2018年起，深圳人才安居集團聯手深創投集團，開始推動將保障性住房納入REITs試點範圍，推進監管溝通、市場調研和項目準備工作。2021年8月，深圳安居保障性租賃住房REITs項目正式啟動，前期解決REITs申報階段的重要事項，包括保障性租賃住房認定、試點資産新房認定和項目配租，以及資産重組和項目過戶手續等事項。2022年7月29日，紅土創新深圳安居REIT正式獲得證監會准予註冊的批復，8月完成詢價發行，基金份額最終定價為2.484元/份，8月31日在深交所上市。

朱大華表示，深圳計劃在“十四五”期間，建設籌集74萬套保障性住房，預計資金需求超過2000億元，資金來源成為保障性住房建設和發展的重要制約因素。以深圳市保障性住房專營機構深圳市人才安居集團為例，“十四五”期間將承擔深圳市三分之一以上的保障性住房建設籌集任務，自籌資金建設面臨很大困難。

“建設保租房主要面臨兩方面痛點和難點，一個是資金，一個是土地。在土地緊缺的現實情況下，建設具有重資産投資特點的保租房，如何解決資金來源並探索可持續融資模式是較大的考驗。”朱大華表示，保租房具有顯著的民生保障屬性，其租金定價約為市場租金的六折，但建造成本與市場化出租、出售的商品房沒有顯著差異，這就導致保租房投資回收週期較長、資金佔用過多。

“當前，保租房的融資模式以傳統債務融資為主，大量資本沉澱。但過於依賴債務融資將增加企業資産負債率，不利於項目拓展和風險控制，難以擴大保障性住房供給規模。”深圳市人才安居集團有限公司黨委書記、董事長趙宏偉説，REITs的核心在於為投資主體提供資産盤活渠道，降低資産負債，快速回籠資金，形成“投資建設住房—REITs盤活資産—回收資金再投資”的良性發展格局。

“解決一時的資金需求只是解決了保租房建設的一個難題，行業可持續發展還需要靠科學發展機制和可持續模式。”朱大華説，可持續發展需要重點考慮現金流和收益率。保租房每年折舊會佔資産價值的2%，如果按照最寬年限50年租期來算，折舊也是一大筆成本。再加上長期維持成本，從財務角度來算是負收益，企業難以維持發展。而REITs考慮的是凈現金流，收來的租金減掉必要支出，租金收益率基本維持在3%至4%之間。

提質增量探索更多可能

保租房REITs在我國發展時間短，缺乏市場交易經驗，調整機制等均處於摸索階段。

在短短幾個月內推動保租房REITs試點落地，深圳通過全市一盤棋合力攻關。借助深圳市綜合改革試點授權清單的契機，深圳持續溝通推動保障性租賃住房納入REITs範圍，並在國家發展改革委指導下堅持上下聯動，多方合力，部門協同，特事特辦，從而加快試點工作推進進程。

“上下聯動、部門聯手在項目推進中發揮了重要作用。”朱大華説，保租房REITs試點是一項複雜的系統工程，底層資産的合規性、經濟性論證十分嚴格，在申報、審批、發行等環節均面臨大量溝通協調工作。國家發改委、證監會、深交所等部門均提前介入項目預審，指導完善方案設計等相關內容。

深交所相關負責人表示，在培育端深耕市場服務上，深交所第一時間對接支援保障性租賃住房企業，摸排了解REITs發行需求和痛點難點問題。在政策端優化機制設計，對上市審核和持續監管事項進行細化安排；針對行業有關問題，與政府部門、企業、市場機構等共同研究論證，推動形成解決方案。在審核端著力提升準入品質，推動租金收入穩定、運營水準較高、社會效益良好的項目參與試點。

保租房REITs作為事關服務保障的金融産品，在保障可持續收益的同時更需要嚴格的風險管控。“紅土創新深圳安居REIT試點運作的架構設計中，特別實行多維度風險管控，基金管理人、計劃管理人、基金託管人、外部管理機構等參與主體各司其職，對産品實行嚴格的規範化管理，防範潛在風險。”朱大華説，具體而言，在建立風控機制防範履約風險的同時，還有基礎設施項目經營風險、關聯交易及利益衝突風險、利益輸送和內部人控制風險等基礎設施項目運營過程中的風險。嚴格監督基金資金賬戶、運營收支賬戶等重要資金賬戶及資金流向，確保符合法律法規規定和基金合同約定；還為項目購買財産保險和公眾責任保險。

深交所相關負責人表示，深交所將持續推動完善審核流程、項目材料申報、資訊披露等配套規則文件，優化發行詢價機制；不斷夯實REITs業務法律法規基礎，加強REITs法律基礎框架研究。加強基礎設施REITs資訊披露日常監管，細化擴募新購入項目的操作流程和要求，支援基礎設施REITs規範做優、持續做強。加大培育服務力度，持續加強對接服務，有針對性開展基礎設施REITs交流培訓活動，拓展優質項目儲備。

“有了REITs的資本市場平臺，可以進一步通過Pre-REITs基金吸引權益資金，打造REITs+産業鏈運作平臺。”深圳市人才安居集團有限公司黨委副書記、總經理唐紹傑説，建設期通過銀行中長期貸款形成固定資産，運營初期通過Pre-REITs和類REITs對不成熟的資産進行項目孵化和培育，項目成熟後通過REITs實現退出，回收的資金作為資本金投至新的保障性租賃住房項目，將實現保障性租賃住房“投融建管退”全生命週期迴圈。

目前，深圳人才安居集團正探索設立租賃住房引導基金，與大型險資、銀行成立Pre-REITs基金，對租賃住房項目進行孵化和培育，成熟後裝入安居公募REITs。通過Pre-REITs、公募REITs聯動發展，進一步探尋破解保障性租賃住房建設的痛點和難點。

深圳也正在積極打造保租房REITs+産業鏈，做強做大做優資産管理規模，為深圳乃至全國的保租房項目提供“投融建管退”的可持續發展通道，形成“謀劃一批、儲備一批、發行一批”的滾動實施機制，通過盤活存量、帶動增量，為新市民、青年人提供更大規模“高品質、可支付、有溫度”的保租房。

“深圳高度重視基礎設施REITs相關工作，目前深圳上報的鹽田港倉儲物流、招商蛇口産業園和協助上報的首創水務3個項目已順利發行上市，深圳能源東部電廠項目也已獲得證監會、深交所受理。”深圳市發展改革委黨組書記、主任郭子平表示，未來，深圳市發展改革委將堅持“小步快走”，全力推動人才安居集團保障性租賃住房等基礎設施REITs項目，進一步研究在“雙碳”、文旅、新基建等領域推出新項目，不斷擴大項目發行範圍。