曾幾何時，公寓市場以不同於普通住宅的優勢而享受獨家熱度，很多購房者對其青睞程度甚至高於住宅，尤其是沒有購房資格的剛需購房者，同時也吸引了大量聞風而來的投資客，導致公寓市場一時成為市場的寵兒。但是，自2017年3月北京出臺了針對商辦項目的調控政策之後，上海、廣州、深圳、南京等一線和熱點二線城市緊隨其後，到2019年8月，廈門出臺最嚴“禁公寓令”，商改辦、商改住全部杜絕。自此，商住公寓一時之間從香餑餑變成無人問津，市場一落千丈，成交規模呈現斷崖式下跌，公寓市場如何破局成為難題。

一、 限制商改住政策衝擊公寓市場，成交規模普跌

自2017年以來，北京、天津、廣州、深圳、廈門等全國多城相繼發佈政策限制“商改住”。對公寓市場産生了立竿見影的影響，量價雙雙下滑，去化緩慢，庫存嚴重累積，後續公寓項目何去何從成為難題。綜合多地調控政策來看，不得擅自改變為居住用途成為基本項，部分城市如北京還設置限購條款。本報告選取北京、上海、廣州、深圳、南京、東莞六個重點城市作為樣本，探究政策出臺前後市場形勢的變化。

（一）成交：政策後北上成交量一落千丈，深圳對政策最不敏感

自2017年出臺了限制商改住新規後，重點6城公寓成交一落千丈，從此維持低位成交水準。從各城公寓成交走勢來看，北、上兩城對政策敏感度最強，政策影響力最大，在2017年3月出臺禁止商改住新規後，北京、上海的公寓成交在2017年呈現斷崖式下跌，2017年北京同比跌69.4%，上海同比跌73.3%，在隨後的2018和2019年，北京公寓成交水準繼續下滑，分別下降42.6%、24.8%，上海在2018年短暫回升，2019年到2022年連續4年回落，累計下降超40%。

廣州和南京的政策效應僅次於北上，廣州在2017年3月發佈限制商改住，並規定商改住只能售給企業，在2017年公寓成交量顯著下降，從2016年的234.2萬㎡降至2017年的176.8萬㎡，同比跌幅為24.5%。然而，2018年12月，廣州公寓政策不再限制銷售對象，導致2018年和2019年連續兩年回升，2020年再度下滑24.6%。南京則在2017年限制商改住政策出臺後，成交量同比下降14.7%，2018年觸底反彈，2019年到2022年持續回落，累計跌幅超60%。

深圳于2017年5月發佈限制商改住，但政策並未限制購買方，加之深圳住宅資源稀缺，公寓作為住宅的替代品存在，因此政策效應並不是顯著。2017年到2019年成交量仍然上升， 2022年小幅回落7.9%。

東莞于2017年10月出臺限制政策，2018年商住公寓成交面積同比下降15.3%，隨後的幾年裏成交量持續回落，但是平均跌幅不大。

從月度成交來看，在政策出臺後的首月， 2017年4月，北京、上海、廣州、南京公寓成交量一落千丈，北京環比跌幅達到73%，上海環比跌幅達61.2%，廣州跌幅為67.4%，南京跌幅為45.4%；深圳在2017年5月發文限制商改住，當月環比跌幅為18.5%，次月環比跌幅為12%，相對來看跌幅較為溫和；東莞于2017年10月發佈嚴禁商改住，隨後的11月成交環比下跌15.9%，12月立即反彈14.5%，政策對市場的影響程度不大。

整體來看，北上對限制商改住的反應最為強烈，在政策出臺後市場立即反應，跌勢顯著，廣州和南京次之，深圳由於市場本身的特殊性，對政策最為不敏感，東莞對政策的反應則顯得溫和，成交跌幅不大。

（二）價格：政策後價格下降具有延後性，北上降勢最顯著

從價格走勢看，政策出臺後，北上價格上漲動力不足，呈現不同幅度的下跌。其中北京2017年和2018年公寓成交價格下跌3.87%和13.4%，2021年到2022年再次開始下滑，自此，北京公寓市場單價從3-4萬水準降至2萬+水準。上海2018年-2020年公寓價格分別下降12%、8%、5.6%。

廣州在2018年和2019年公寓價格分別下降8.7%和4.3%，政策效應相對偏弱。南京于2017年出臺打擊商改住政策，主要針對層高做出限制，將公寓的層高從4.8米限制到3.6米，意味著挑高公寓産品從此成為絕版，這也一定程度造成挑高公寓産品的稀缺性，短期內帶動價格上升，隨著這部分公寓逐步出清，價格開始下滑，尤其是近兩年來幾乎已經售罄，公寓價格在2021年、2022年連續下滑，累計降幅近30%。 

深圳由於新建住宅項目的稀缺，雖然政策擠壓了一部分需求，但價格仍較為堅挺，變化幅度不大，2018年小幅降1.9%，到2022年受到疫情等多重因素影響，價格同比下降10.7%。

（三）庫存：公寓庫存積壓現象嚴重，最長去化週期超100個月

在前些年受到普通住宅限購的擠壓，公寓由於不限購成為熱門的替代品，曾經享受一時熱潮，但是在2017年前後，多個重點城市相繼出臺了限制商改住的規定，禁止在商辦用地建設住宅産品，並且規定商辦項目不得銷售給個人，導致商住公寓市場的“大滑坡”，很多想要將公寓作為短期過渡居所的購房者以及部分投資客都被迫離場，自此公寓去化艱難，庫存大量累積，去化週期拉長，一夜之間從香餑餑變成無人問津，手握公寓的開發商面臨難題，未來何去何從成為必須深思的問題。根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，北京、上海、南京、廣州等城自2017年後，公寓庫存居高不下，去化週期高企，上海最長超過100個月，廣州去化週期最短，也達到40個月。

二、 重點城市公寓市場

（一）北京：326政策降溫商住公寓市場，成交每況愈下，去化壓力高企

1.供銷情況：326政策澆冷供銷兩端，當前成交仍陷低迷困局

326政策降溫北京公寓市場，供銷兩端自此一蹶不振，2023年月均供銷規模降至低點。從北京公寓成交走勢來看，2017年成為“分水嶺”，2017年以前，全國多個城市公寓産品的市場活躍度逐步提升，北京也不例外，2015年、2016年北京公寓成交大邁步上升，2016年全年成交面積衝破600萬㎡，較2015年成交翻倍，隨後進入2017年，3月26日，北京市住房和城鄉建設委員會等五部門聯合發佈《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，在禁止新建商辦類項目改為居住用途的同時，全面禁止在建在售的商辦類項目出售給個人，在建在售的商辦類項目，銷售對象只能是合法登記的企事業單位、社會組織。政策一經收緊，北京商住公寓成交急速下滑，2017年全年成交面積跌破200萬㎡，而且成交自此持續低位徘徊，2021年起成交連續低於100萬㎡，直至2023年前兩月成交僅有6.41萬㎡，較去年同期下滑0.24%。

與此同時，供應方面也受到一定限制，走勢與成交大致一致，自2017年起，除2020年短暫且小幅上升外，其餘年度供應規模均低於100萬㎡，尤其是近兩年，供應更是寥寥無幾，一方面，政策在商改住方面的大幅限制直接將供應閘口收緊；另一方面，購房條件嚴苛，導致開發商的入市更為謹慎，供應體量也難免縮減過多。

2.成交價格：326政策開啟價格下行週期，2023年成交價格為近15年次低谷

326政策成為了北京公寓成交價格下行週期的開端，但價格反應稍落後於成交，主要是由於政策導致商住市場交易難度增加，部分遠郊區且品質偏低的商住項目率先被淘汰，短期內優質項目支撐著房價。從近15年北京公寓成交價格走勢來看，2009年至2011年期間，公寓價格加快增長，隨後於2012年止步上揚，不過市場對於公寓型住宅的購置熱情逐漸提升，2013-2017年，北京公寓價格呈持續上揚走勢，且漲勢步伐逐步加快，2017年成交價格創新高，達35668元/㎡。隨後在政策效應逐漸發酵下，價格進入了急速下滑道，2020年稍有回升，但也僅是“曇花一現”，隨後降勢更加洶湧，2021年成交價格跌出30000元/㎡，直至2023年，成交均價僅為21366元/㎡，為近15年來北京商住公寓成交價格次低谷。

3.庫存：庫存居高不下，去化週期高達51個月

326政策之後，2017年7月北京商住公寓庫存量初遇小高峰，庫存面積達到328.24萬㎡，2018年-2020年5月大致呈現穩中趨降的態勢，2020年6月以後，庫存量再度上升，2021年1月，北京公寓庫存達到峰值，為337.99萬㎡。直至2023年1月，庫存小幅下降至295.73萬㎡，較去年同期下降3.4%，雖然當前庫存有所下降，但整體規模仍處於較高位，單月庫存仍維持在300萬㎡左右。與此同時，由於去化端持續低迷，去化週期自政策出臺以來持續拉長，截至2023年1月，去化週期達51個月，較去年同期延長9.6個月，較2017年3月大幅延長45.4個月。

4.項目：政策壓制力猶存，當前成交仍較低迷

首開萬科公園裏項目是由萬科、首開等品牌開發商強強聯手于通州臺湖核心區位擇址傾力打造，其于2013年12月份開盤，一經入市，項目的市場熱度逐步走高，成交面積于2016年達到峰值，為71075㎡，隨後進入2017年，326新政迅速降溫項目成交熱度，2017年首開萬科公園裏成交面積為10319㎡，較2016年下降85.48%，儘管2018年又迎來小幅回溫局勢，但也僅是曇花一現，自2019年起，首開萬科公園裏年度成交面積均不足1萬㎡，成交局勢較為低迷。價格方面，也能反映出政策對於市場下行影響較大，自2018年起，首開萬科公園裏成交均價大致持續下滑，2022年達到價格低谷，僅為21836元/㎡，較2017年41197元/㎡的峰值下跌近50%。

遠洋新仕界于2016年10月開盤，項目位於房山區良鄉高教園重心區，由於區域內集聚各類穩健的消費群體，入市後項目成交熱度快速上升，至2017年項目成交規模達到峰值20955㎡，但隨著政策效應持續發酵，遠洋新仕界也難逃衝擊，成交急速跌入低谷，且至今仍呈低迷狀態，2022年全年僅成交178㎡。價格方面亦是如此，政策後兩年價格持續下降，2019年-2021年走勢相對平穩，進入2022年，房地産市場本就面臨多重考驗，同時又有326政策的持續壓制，價格跌至12395元/㎡，較2021年下滑50.71%，較2017年35979元/㎡的峰值下跌65.55%。

（二）南京：政策反應相對較慢，2019年起成交穩步下滑，2021年後庫存壓力加劇明顯

1.供銷情況：政策效應持續“滲透”，成交短暫回升後穩步下滑

隨著公寓産品在市場上逐漸被認可，南京公寓成交自2015年持續上升，並在2017年供應達到峰值，但2017年3月南京新政的出臺打破了這一高溫局勢，要求商辦建築不得按照住宅套型設計，隨後又于2017年6月打擊商改住、偷面積等，在政策接連收緊之下，有前期供應體量較大的支撐，成交暫未立即呈現下滑態勢，反而小幅上升，但僅維持1年，自2019年起逐步下降，2022年全年僅成交75.5萬㎡，較2021年下滑6.51%，較2018年高峰期下滑近50%。進入2023年，市場正處於修復階段，公寓成交仍較冷淡，前兩月共計成交8.84萬㎡，較去年同期下滑28.25%。

與此同時，由於2017年接連的收緊政策直擊供應端，南京公寓供應端率先受到負面影響，供應規模連續2年下滑至2019年的102.82萬㎡，創近5年新低，2020年隨著商辦行業的增加，公寓又迎來了為期2年的上升局勢，但進入2022年，房地産市場面臨多重考驗，供應大幅縮減，去年全年供應規模不足100萬㎡，2023年1月供應面積為1.8萬㎡，較去年同期下降73.59%。

2.成交價格：波動幅度不大，“有價無市”愈加顯著

政策對於南京公寓成交價格的影響較小，政策前後價格波動幅度相差不大。從成交均價來看，政策出臺以前，南京公寓成交熱度相對較高，價格呈上揚態勢，雖然2017年出臺了禁止商改住政策，但價格表現較為堅挺，主要是由於南京公寓産品競品差距不大，價格間並不存在較大分化特徵，因此，在房源供應上加以限制，並不會過多影響價格的走勢。進入2022年，價格月度波動幅度相對較大，在住房需求刺激釋放下，部分公寓住宅價格上漲，但年度均價仍維持在26000元/㎡左右，進入2023年前兩月成交均價為27958元/㎡，較去年同期下降24.39%。

3.庫存：庫存壓力日益增加，2023年2月去化週期高達85個月

南京公寓庫存對於政策的反應戰線相對較長，短期內無明顯變化，長期逐步顯現。南京公寓市場庫存大致呈現先穩後升態勢，且在2021年之後，庫存增壓步伐加快。其實在2017年3月政策剛剛出臺後，南京表現相對平穩，庫存量維持在240萬㎡左右水準，在隨著政策逐漸發酵，市場高壓之下，公寓産品生存難度日益加大，2020年6月份之後，南京公寓庫存大致持續增長，且漲勢加快，截至2023年2月份，南京公寓庫存面積達512.11萬㎡，較去年同期上升6.91%，去化週期高達85.33個月，較去年同期延長12.28個月。

4.項目：成交量價降勢先穩後快，2019年後成交低迷局勢深入

恒大濱江項目位於鼓樓濱江板塊，2016年成交達到54658㎡，自2017年發佈禁止商改住政策後，成交一路下滑，直至2022年全年僅成交794㎡，較上年下降69.22%。價格方面，也是大致呈現持續下行走勢，降幅先慢後快，2022年恒大濱江商住公寓成交均價22791元/㎡，較2021年下滑29.2%。

綠地玉暉項目位於雨花臺區，2017年3月首次推出公寓産品，主打40年産權的平層公寓，隨後在2017-2018這兩年內，頻繁加推公寓産品，成交表現相對平穩，進入2019年，供應端有了明顯的收緊以及政策的持續發酵，綠地玉暉成交加速下降，2019年成交面積由上年16644㎡降至3298㎡，降幅達80.19%，同時成交端自此一直維持在較低水準，2022年全年僅成交502㎡，較2021年下降74%，較2017年峰值下降97.01%。價格方面，繼2018年價格短暫上漲後，也出現了先慢後快的下行走勢，2022年成交均價為22176元/㎡，較2021年下跌18.22%。

三、 商住公寓如何破局，解鈴還需繫鈴人

在限制商改住政策出臺後，重點城市的公寓市場去化情況受到不同程度的影響，多城商住項目庫存積壓，去化週期被拉長，甚至有些城市去化週期已經超過8年，給房企以及市場帶來嚴重影響，對政策解封的呼聲越來越高。從房企本身來看，手握商住項目的開發商面臨著盤活存量的壓力，雖然部分城市也出臺了鼓勵商改租的政策以解決商住公寓去化難題，但是效果不甚顯著，開發商也經歷了多種嘗試最終成果甚微，尤其是在近兩年疫情黑天鵝的影響下，房企面臨的資金壓力加大，手握商住公寓的房企苦於如何存量盤活，大量的資金沉澱，資金無法回流，這在一定程度上加劇了房企的財務壓力。從宏觀市場來看，這些城市針對商辦項目執行的一刀切式政策，導致大量在新政出臺之前就已經拿地或者開發的商辦項目大量累積，政策後去化艱難，長此以往導致嚴重的社會資源浪費。

對於如何解決商住公寓庫存積壓問題，首先，政策方面可以適當做出調整，比如對購買人的限制、對最小分割面積的限制、對於限購等可以根據市場具體情況優化放寬；其次，針對這部分項目可以提供一定的資金傾斜，如給購買人提供優惠補貼等；另外，對於商住項目改為長租房、公租房等方面也可以加強政策指導和補貼力度，多管齊下助力盤活存量。