存量時代來臨，房地産行業轉向高品質發展，探索、創新與超越，每一步都是新征程。

12月22日，以“存量時代，內容為王”為主題的2022~2023中國房地産新生態峰會暨中房研究院ICR年會在北京舉行。本場活動由中房研究院ICR、365房評、365財經、北京房地産商會聯合主辦發起。

本次大會在北京、上海、廣州、深圳等全國50多個城市同步以直播形式進行，有來自房地産行業研究機構、行業專家、建材部品優秀供應商等代表，以及各位地産人士超過萬人直播間同時觀看，共用行業盛宴。

01 房地産怎麼“+”

告別野蠻發展，房地産企業的高品質轉型迫在眉睫，調整生存狀態與發展模式，重構行業生態，房地産就究竟該怎麼“+”，這是行業需要面對的階段性課題。

肖勇：地産自我革命的5大關鍵詞

365房評創始人、中房研究院ICR執行院長

針對目前的行業現狀，可以總結為五個關鍵詞：過剩、轉型、賦能、使命、信心。過剩體現在住宅總體過剩、結構過剩、産能過剩，以後的重點是盤活現有存量。因此，開發商要面臨著轉型：運營商、服務商、輕資産、平臺化，80%~90%的開發商可能都需要經歷。開發商轉型，可以從兩個方面進行賦能，一是內容賦能，給空間填入內容；另外則是科技賦能，給房子裝上晶片，面向未來的明星産品將是智慧房産。

而我們的使命則是技術商業化+流量變現，目前已經探索出“元宇宙+主播基地”的模式，並制定了“百城千園萬V計劃”，2023年將會陸續推出元宇宙系列産品。最後一個關鍵詞是信心，我們正在走出寒冬，迎接溫暖的春天。

黎乃超：2023年地産呈6大趨勢

北京住宅房地産業商會會長

2022年是一個不平凡的年度，諸多知名地産企業爆雷，涉及數億在施樓盤停工爛尾，斷貸斷供現象非常普遍。但是，12月15~16日中央經濟工作會議勝利召開定下了接下來信心回暖的基石。展望2023，我有6點判斷:

首先，明年中國經濟實現整體性好轉;

其次，房地産仍是國民經濟支柱産業，這一點無論是從數量還是體量早已充分説明;

第三，房地産屬於製造業，是實體經濟;第四，仍然是現金為王的時代;

第五，政策的組合拳會陸續出臺，不要操之過急，會有個過程。整體來看，明年的房地産整體上將是一個相對寬鬆的政策環境，總體思路還是穩;

第六，不良資産買賣將是絕好機會。商會與長安信託強強聯手建立10億元的紓困基金，專門解困一線城市的地産項目和樓宇，歡迎大家來聯繫。

陳雲峰：樂觀面對苦日子

優鋪董事長、中經匯創始人兼秘書長

2023中國房地産十大趨勢：行業大洗牌；“保交樓”貫穿全年；“房産稅”箭在弦上；“房住不炒”仍是主基調，市場交易量下降；2023年房地産上下游企業深受開發商拖累，大量出現債務危機、裁員潮、倒閉潮；老百姓資産配置出現去“房地産”化，樓市出現裂變；房地産新發展模式大行其道；行業專業人才大洗牌，收入大幅下滑；綠色建築大行其道；商辦市場壓力繼續增加。

2023年會是冬去春來的節奏，但是苦日子仍將繼續，政策越來越寬鬆，市場越來越困難，城市在分化，開發商也在分化，整個産業鏈都將承受生存的重壓。但是房地産行業關乎國計民生，我們要以樂觀和專業的態度，走好每一步。

秦剛：社區營造將是城市更新發力重點

國家資訊中心國際所高級研究員

中房研究院ICR學術院長

中房研究院ICR最新研究發佈的《2022中國房地産新發展模式白皮書》，聚焦城市更新帶來了新的發展場景、空間和新賽道。面對城市更新，首先是要扭轉觀念和走出誤區，城市更新不是簡單粗放的建設行為，要避免以更新為名破壞，守住城市更新的底線。

而要做好城市更新，社區營造是下階段發力的重點，它是人民幸福、城市活力、低碳綠色、共同富裕、基層治理的載體。目前，我們已經看到很多成功的城市更新案例，給城市煥發了新的活力。通過城市更新還能促進共同富裕的社會目標。

鄂俊宇：養老産業的本質是服務

安馨康養集團董事長

伴隨我國經濟愈發需要依靠科技創新帶來的産業迭代升級來增強競爭力的同時，房地産業的高品質轉型也須隨之不斷調整生存狀態與發展模式，尤其依靠科技創新來完成自身迭代、價值蝶變，以及行業生態重構。

12月22日，以“存量時代，內容為王”為主題的“2022中國房地産新生態峰會暨中房研究院ICR年會”如期而至，這是一場聚焦房地産業新場景、新賽道、新物種、新生態的大會。

安馨康養集團董事長鄂俊宇分享了給地産企業戰略性轉型、或戰術性介入康養産業的一些實踐。他表示，養老産業的本質就是服務，老年人、養老服務的真實需求。在健康中國的大背景下，以及本世紀最確定的一個趨勢——人口老齡化，給到地産行業帶來了新的發展機遇。

實際上在存量時代，地産企業過去很多基因優勢，比如存量住宅空間，存量社區，在基於老齡化、健康産業，可以提供有價值的場景和空間，很合適介入康養領域。尤其是物業服務，2022年六部委發佈了物業服務+養老服務的指導意見：物業服務要承擔起社會服務的責任，這是物業企業增值服務的好契機。

不過，我們也要注意盲區，一是想當然，以為是行業需求，實際上離老年人真實需求比較遠。二是簡單拿來，將國際項目或經驗照搬不符合我們老齡化發展階段的業態。而存量與居家適老化改造是一個好的切入點。

劉小冰：養老行業將進入中産改善時代

北京芳華里聯合創始人兼CEO

老齡化已經是目前社會有高度共識的話題，未來10年每年將有2500萬人進入退休狀態，老齡化的狂潮已經到來，我們也應該關注到未來另外三個趨勢：計劃生育帶來少子化，40年改革開放帶來的大量中産階層，以及科技發展帶來的長壽化。

上述趨勢疊加起來，讓養老的大趨勢一定是社會化和專業化，那麼傳統的養老機構不能滿足對於品質的追求，傳統的養老商業模式還能支撐我們有品質的養老生活嗎？答案是否定的，與地産行業發展一樣，養老行業同樣也面臨著中産改善型時代的到來。

養老行業中，中産改善型的養老需求是客戶技術最大的、紅利最大的，而客戶也是最願意為品質生活去買單的，因此我們必須去創新養老商業模式。首先是照顧到底層需求，比如照護、餐飲。再往上則是生活場景的營造，社區運營，在這個基礎上實現更多的營收，尋找新的盈利模式。比如打造康養方面的IP，吸引更多同齡、同頻的客戶進來，重塑社交圈。而這也是新的品質養老生活需求下的必然發展和選擇。

閆亮：停車場REITs勢在必行

陽光海天停車産業集團董事長兼CEO

在數字化浪潮的驅使下，停車會更加便捷、高效，也給到行業更大的想像空間。數字化、金融化來盤活停車資産。

面臨著中國數字化的巨大優勢，移動網際網路、移動支付，以及整體場景數字化的覆蓋，對於停車場數字化要求也越來越高，出行變革産生了強烈需求，消費場景數字化趨勢明顯，停車場是一個很好的人車場交互的場所，“以停車場作為流量入口，車主用戶作為流量入口，都是有極高的價值”。

此外，未來停車場在金融上也更具有意義，因為具有穩定的現金流，閆亮認為非常符合REITs的模式，“停車場REITs勢在必行”，能夠盤活存量資産，實現資産價值發現；打造資産證券化平臺，推動企業迴圈滾動發展；還可以降低財務風險，實現經營模式轉型。

王波：房企的“三座大山”與“三大出路”

同致集團董事長、深圳市房地産經紀行業協會副會長、

中房研究院ICR大灣區分院院長、老王説房主理人

目前的房地産市場發展趨勢，開發商主要面臨的三座大山：債務山、産品山和行銷山。債務山是高負債高杠桿，一邊是微利，一邊是高負債，開發商活不下去，主要原因是開發商佈局多元産業，跨度太大；房價下跌，預期降低；暴利驅使，杠桿過高。産品山則是高週轉，産品同質粗放。行銷山是指渠道綁架行銷，開發商活不下去。

未來的開發商出路在哪？首先是轉變開發模式，房地産行業將會由增量市場轉向存量市場，做增量的開發商要做精細化、引領消費者需求。第二要回歸産品主義，未來賣的好的房子不是傳統的戶型，一定是精裝修，而且精裝修要做到實處。第三是鑄造品牌價值，未來我相信有品牌有張力，能給市場信任度的開發商才能走得更遠。

雷鳴：不再讓買房人拆盲盒

中房研究院ICR全國驗房中心主任

今天我們有一個重大舉措，成立中房研究院ICR全國驗房中心。最主要是基於目前全國商品房維權此起彼伏，貨不對板，品質問題成為投訴焦點，沒有第三方驗房機構來進行整體評測和安全保障措施。其次基於投訴，目前山東官方已經介入，全面推行先驗房再收房，化解交房糾紛，這給到驗房世行最大最強打下了基礎。我們認為先驗房再收房應該全國推廣，推動商品房品質再上臺階，不再讓買房人拆盲盒，杜絕出現交房即維權現象。

中房研究院ICR來成立全國驗房中心具有指導意義，明年我們要落實“五個一工程”。因地制宜，指定統一、靈活的全國標準，這是驗房的基礎。組建百城戰略事業部，啟動百城千店計劃，百城要覆蓋全國80%主流城市。和全國知名院校成立專業的驗房學院，成立智庫專家群，以及中國驗房協會，籌劃萬人驗房師培訓計劃。打造中國驗房師首席媒體傳播和交易平臺，進行更廣闊的傳播。每年進行年度評比：年度中國好房子，中國工匠建築百強，百大驗房機構、中國最美驗房師，將行業裏的好房子、好建築師、好驗房師表彰出來，一起將驗房行業做大做強。

王仁華：我國驗房市場規模將逐年增大

中房研究院ICR全國驗房中心執行主任、首席技術官

房地産調控不斷加大，房屋品質投訴越來越多，品質較差，精裝修暗藏玄機，隱蔽工程的偷工減料，水電管氣不規範不合格等，都讓購房者對第三方驗房機構有著迫切的需求。同時對於B端開發商來説，也需要驗房機構能針對其建築品質進行查驗。驗房市場規模預計逐年增大。

筋斗雲驗房是第一房旗下專業的第三方驗房，核心服務內容包括分戶驗收、交付陪驗、檢測診斷。自主開發的小程式，C端客戶直接線上預約獲得服務，B端客戶同樣線上隨時掌握房屋品質，形成了標準化、規範化、便捷化的驗房服務體系，像“滴滴”輕鬆下訂單來完成服務。

02：元宇宙怎麼玩？

房地産行業全面轉型，運用科技創新助力房企價值升維新思路，為當前地産行業“業務數字化、數字業務化”的轉型邏輯提供底層科技支撐。

齊東：線上獲客效率該如何提升？

365淘房副董事長、365房評董事長

地産流量運營在2022年大潮初起，以抖音為代表的內容視頻化和以微信生態為代表的流量私域化，全新構築了流量運營的流程閉環。過去只有平臺才可以做流量運營，現在一個樓盤、KOL、公司、産品都可以做，原因是：從內容分發生態來講，內容生成主流已經演變成OGC和PUGC，即大V和KOL，內容分發主流則是資訊流演算法和移動關係鏈。基於此革命性的變化，引流主體更為廣泛，但這一表像背後的本質問題則是效率如何提升，答案是必須由網際網路專業的數據平臺來提升。

李傑：流量成為房企拓客重要戰略資源

365房評高級副總裁

在今年地産變化莫測的形勢之下，很多地産項目面臨獲客、新渠道開拓、渠道佣金變高等各種困境，但我們地産人並沒有躺平，反而都在積極尋找出路，探索流量運營獲客。隨著用戶閱讀習慣變化，從1.0文字+圖片，到2.0交互，再到3.0視頻，將獲取資訊的途徑更多轉移到短視頻平臺，因此流量成為房企拓客的重要戰略資源，抖音、快手等則成為重要獲客來源。未來3至5年，每一個置業顧問和項目都會逐漸形成線上獲客能力。

黃玉秀：視頻號引流有5大秘籍

10年産品經理、《視頻號高階運營》作者、

視頻號金V博主

目前視頻號對於地産行銷的重要性已經不言而喻，但視頻號與其他平臺有諸多不同，因此要以産品思維來運營視頻號。按照網際網路産品開發思維，視頻號要經歷定位、産品設計、開發上線、運營、迭代。具體的製作流程分別為定位、品牌建設、內容輸出、高清拍攝、高效剪輯、認證的過程。聚焦到地産行業的內容，則主要可以關注政策解讀、品牌宣傳、業主故事、活動策劃和行業熱點等。而針對很多人最關注的如何漲粉的問題？我們實踐過的漲粉方法包括策劃活動、堅持直播、擴大私域、持續輸出、線上轉線下。

張偉琦：數字化行銷如何提升業績？

遠洋集團行銷總監、品策及數字化行銷小組負責人

數字化行銷可以提升業績嗎？可以降低渠道佔比嗎？這是地産行業做數字化行銷時最先思考的兩大問題，因此，必須搞清楚數字化行銷的邏輯、路徑，以及有效動作。可以看到，地産行銷的地面部隊正在失效，隨之線上動作更加有效，比如原來線下100萬份派單，1個月需要60到80個人完成，現在一場直播即可以形成千萬級出單，效率更高，但是效果相對來説更難把控。

那麼，數字化行銷應該怎麼做業績，大概有獲客成交的六個基本邏輯：1. 線上線下推廣，打通客戶的最後一公里；2、精準投放，立體式傳播；3、全民經紀人模式，快速、有保障、多級分傭；4、放大傳播效應，全員自媒體鏈路導入；5、商機洞察，大數據篩選失效客戶；6、直銷模式，特殊銷售政策，價格引流。

劉秉林：WEB3.0在地産領域大有可為

web3研究院常務副院長 、世界元宇宙大會副秘書長

Web3.0以強調數據價值歸屬為核心，具備去中心化、數據自有、數據互聯、保障隱私、高度智慧和永久保存的特徵。Web3.0 的主要特點是開放、隱私和共建。伴隨著WEB3.0的成熟，這個新技術也有了更多的運用場景，在地産發展中的應用也大有可為，由單一傳統的資産轉向為多模態下的數字資産，從單一的實物價值轉向多重價值的數字價值，從物理價值轉向虛擬價值，再有虛擬價值回歸到物理價值，構建多重價值。

譚貽國：元宇宙要做産業賦能

深圳市虛擬現實産業聯合會會長

“二十大”以後，立足於科技創新、智慧製造的現代化産業發展將成為趨勢，全球巨頭企業基本都涉足元宇宙，元宇宙除了硬體之外，更多的需要內容。未來幾年，房地産企業可以從內容、IP、大健康、文旅等角度去尋找新的商機，在這個過程中發現更多有趣的生態。元宇宙不是一個人、一個企業可以擁有的，需要在某個産業基礎上進行賦能，因此它是一個不斷迭代的産業集群、産業生態，背後需要不斷的內容創意、技術創意、平臺創意。

吳蔭天：元宇宙如何賦能房地産？

廣州凡拓數創元宇宙策劃總監

元宇宙該如何為房地産業賦能？元宇宙是虛擬的人+虛擬空間+虛擬其他，整合多種新技術的網際網路應用形態、基於擴展現實提供的沉浸式體驗、基於數字孿生技術生成的現實世界鏡像，基於區塊鏈技術搭建的經濟體系，將虛擬世界的在經濟和社交進行密切融合，允許每個用戶進行內容生産，預計未來元宇宙將朝著“虛實共生”方向發展，向數字人+線下場景融合落地模式發展。在元宇宙最重要的産業場景運用方面，文旅、商業地産等非常需要內容模式去創新和激活客群。比如在商業地産方面，新消費人群注重體驗感、故事感等消費體驗，元宇宙技術可以突破情景限制，幫助實現這些體驗，以此激發消費者探索和消費積極性。

齊亞晨：元宇宙助力地産升維發展

365房評策略及商業化中心總經理

建築作為承載生活與發展的空間載體，從來都跟科技的發展息息相關。只不過，長久以來順勢和利潤讓我們忘了這一點，以至於我們已將房地産視為傳統行業。進入新週期，科技創新的力量越發重要，我們希望可以通過技術商業化的力量，務實的將元宇宙相關技術的進步與地産行業的創新發展和價值升維相結合。深入研討、整合資源，在城市更新與運營、産品研發、社區服務、商業與消費場景以及市場行銷等多個領域爭取落地。讓優勢技術可以真正精準服地服務於行業和市場。