12月1日，剛剛過去的11月份，南京房地産市場交出了一份怎樣的“成績單”？筆者了解到，上月南京全市共成交新房4564套，比“銀十”大漲44%，供應量也出現了明顯增多的趨勢。

根據南京網上房地産的官方數據，今年11月份南京的新房成交量為4564套，相比10月份的3179套，交易量提升了近44%，是今年以來單月漲幅最多的一個月。另據365淘房的統計數據，11月南京共計發放57次新房預售證，入市房源達7340套，這也比“銀十”期間的33次銷許、4910套房源要高出一截，新房上市量明顯增加。

筆者注意到，儘管市場供應量顯著增加，不過從買房人的青睞程度上看，改善房源尤其是大面積的終極置業産品顯然更受歡迎，如魚嘴、河西中部等地推出的改善盤去化率在9成左右，有的樓盤面積只有195平方米一種，單套總價均在千萬以上；與此同時，總價在300萬至500萬的樓盤市場處境則較為尷尬，一方面是産品同質化程度高，競爭激烈，另一方面，剛需、剛改買家對價格走低仍有期待，普遍持觀望態度，導致剛需盤、剛改盤銷售不暢。

從數據上看，目前南京的新房“蓄水池”仍維持7.8萬套高位，已連續12個月鎖定在“7”字頭，按照月均成交5000套新房推算，南京新房庫存的去化週期在15個月左右，超過業內公認的8-10個月的“警戒線”。業內人士指出，市場交易量和房源庫存量“雙漲”看似矛盾，實則符合當下南京房地産市場的特點，即上市新房中改善房型的比例在增加，顯示出房企在迎合購房者需求方面狠下功夫；同時，大戶型、終極改善盤的市場佔比終究“非主流”，大量普通戶型依然無法進入買家的“購物車”，導致市場庫存越推越高。

在今年的最後一個月，市場人士預計不少樓盤仍有新房入市計劃，目前基本確定的項目包括丹若園、星葉翰錦院、金基皓樾、高科紫堯星院等，就産品類型而言，“改善”仍是關鍵詞，至於其他剛需樓盤要想贏得市場青睞，恐怕只能靠“以價換量”的策略了。