諸葛找房:11月土地市場供應放量 溢價回升 預計下月成交升溫

來源:中國網地産 2022-12-02 12:00:59

一、11月份土地市場供應環比翻倍,成交小幅下降

1、11月土地供應規模大幅上升,各等級城市供應全線走高

據諸葛找房數據研究中心監測,全國主要地級市2022年11月共供應土地2568宗,供應規劃建築面積為19181.87萬㎡,同比下降33.41%,環比上升108.11%;推出樓面均價為3448元/㎡,同比微跌0.55%,環比小幅上漲1.06%。11月份,多城密集推出今年第四、五批次供地活動,供應規模大幅上升,此外,年末多城啟動加速供地模式,既是出於地方財政考慮,在年末增加一輪供地可以補充地方財政收入,助力完成全年財政目標,也是由於近期政策面釋放了多重重磅利好,此時增加一輪供地也是想要抓住政策的窗口期,以期提升土地市場的熱度。此外,預計在本月密集供應之下,下月土地供應節奏很可能會慢下來,供應規模或將持平或略有下降。

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備註:用地性質包含住宅用地、綜合用地(含住宅)、商業/辦公用地,下同。

從地塊性質來看,11月純住宅用地供應規劃建設面積10029.97萬㎡,同比下降25.17%,環比上升124.92%;綜合用地(含住宅)供應規劃建設面積5260.69萬㎡,同比下降43.93%,環比上升99.2%;商辦用地供應規劃建設面積3891.2萬㎡,同比下降35.35%,環比上升83.81%。從推出樓面價上看,純宅地推出樓面價環比下跌,綜合及商辦用地推出樓面價環比均上漲。

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分各能級城市來看,2022年11月,各等級城市供地量呈現全線上升態勢,且環比漲幅均超100%,一線城市環比升幅居首。其中,一線城市供應規劃建築面積272.92萬㎡,同比下跌48.26%,環比上漲138.47%;二線城市供應規劃建築面積5072.86萬㎡,同比下跌46.44%,環比上漲107.54%;三四線城市供應規劃建築面積13836.08萬㎡,同比下跌26.42%,環比上漲107.8%。從推出樓面價上看,一線及三四線城市推出樓面價不僅環比上月呈現上漲態勢,而且趕超去年同期,則二線城市推出樓面價同環比均下跌。

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 2、11月土地市場成交量價齊落,三四線城市成交持續上升

據諸葛找房數據研究中心監測,2022年11月全國主要地級市土地成交1099宗,成交規劃建築面積為8298.02萬㎡,同比下降13.85%,環比下降2.16%;成交樓面價為3758元/平方米,同比下跌7.87%,環比下跌14.88%;土地出讓金為3114.06億元,同比下跌20.78%,環比下跌16.88%。本月雖有不少加推城市仍在繼續推地,但大部分地塊成交時間預估在12月,11月整體成交規模穩中有降。隨著12月四、五批次土地成交,預計12月土地成交規模有望持續上升。

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從地塊性質來看,11月純住宅用地成交規劃建築面積為3528.53萬㎡,同比下跌24.76%,環比下跌14.49%;綜合用地(含住宅)成交規劃建築面積為2885.2萬㎡,同比下跌1,36%,環比上漲30.41%;商辦用地成交規劃建築面積為1884.29萬㎡,同比下跌6.59%,環比下跌12.07%。從成交樓面價及土地出讓金來看,各類用地成交樓面價及土地收金均較上月下跌。

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分等級城市來看,一二線城市成交規模較上月下降,且一線城市降幅居首,三四線城市成交規模轉升。其中,本月一線城市成交19宗,成交規劃建築面積129.98萬㎡,同比下跌81.07%,環比下跌71.59%;成交樓面價為13947元/㎡,同比上漲22.90%,環比上漲4.30%;土地出讓金181.28億元,同比下跌76.74%,環比下跌70.37%。本月在北京四批次土拍熱度大幅回升以及廣州、上海多宗高價商辦地塊成交的帶動下,一線城市整體成交樓面價水準上升。

二線城市土地成交285宗,成交規劃建築面積2262.53萬㎡,同比下跌10.32%,環比下跌18.67%;成交樓面價為5551元/㎡,同比下跌16.75%,環比下跌10.48%;土地出讓金1256.32億元,同比下跌25.45%,環比下跌27.24%。本月二線城市成交動力下降,底價成交現象較多,收金持續下滑。

三四線城市土地成交795宗,土地成交規劃建築面積為5905.51萬㎡,同比下跌8.04%,環比上漲12.65%;成交樓面價為2845元/㎡,同比上漲24.66%,環比上漲5.92%;土地出讓金1676.47億元,同比上漲14.31%,環比上漲19.05%。

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 二、房企拿地積極性上升,土地溢價率回升

2022年11月全國主要地級市溢價率為2.16%,環比上升0.92個百分點,同比下降0.25個百分點。自去年5月起,土地溢價率高位回落,去年9月進入低位水準。本月溢價率止降轉升。隨著近期多項房企融資支援政策逐步落地,房企融資環境進一步改善,促進房企投資面恢復,房企資金端的利好直接傳導至拿地市場,帶動拿地積極性提升,此外,部分城市將供地品質提升,這也是房企拿地較為積極的一個重要原因。在本月北京、杭州等優質城市土拍熱度顯著回升的帶動下,本月溢價率顯露出回升跡象。在近期“三箭齊發”支援房企,緩解行業資金壓力,預計下月房企拿地積極性將繼續上升。

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流拍率方面,本月流拍率為17.43%,較上月上升4.99個百分點。流拍地塊主要集中在金華、唐山等三四線城市。

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 三、長三角城市佔據土地出讓金前三,綠城40.33億拿下無錫宅地 

2022年11月城市土地出讓金TOP10榜單中,無錫土地出讓金達285億元,如此亮眼表現主要歸功於其第五輪集中土拍的穩健發揮,且成交規模較前2輪小幅上升,帶動攬金規模佔據高位。常州、淮安分別以219億元、214億元位居土地出讓金第二、三位,2城憑藉“量大”優勢,收金錶現也不俗。另外,除了依靠走量推高收金,還有靠“溢價走高”而上榜的城市,如北京、杭州,這2城于本月完成了各自今年的第四輪土拍,平均溢價率分別達到了10.02%、8.4%,11月土地出讓金分別為135億元、104億元。

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地塊成交總價TOP10榜單中,共覆蓋了7個城市,其中,北京、深圳、杭州各佔據2宗。從溢價情況來看,溢價、底價成交地塊各佔半數。其中,綠城中國控股有限公司以底價40.33億元拿下無錫市XDG-2022-89號地塊;其次,深圳市地鐵集團有限公司以底價39.63億元競得深圳市龍崗區坪地街道地塊,位居成交總價第二;北京金隅集團股份有限公司以32.32億元競得北京市朝陽區崔各莊鄉奶西村棚戶區改造土地開發項目29-321地塊,位居成交總價第三,同時,該地塊也是TOP10榜單中唯一一宗溢價觸頂的地塊。另外,杭州市四堡七堡單元JG1402-12地塊與世紀城核心區塊單元SJC0302-08、0302-14地塊這2宗地塊也是溢價成交,且溢價率均超10%,拿地企業分別為浙江建杭置業有限公司、杭州濱江房産集團股份有限公司。

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(責任編輯:李彤)
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