11月22日，2022人居創新者大會于廣州&北京兩地同頻舉行，大會由由人居創新者大會組委會主辦，全聯房地産商會、精瑞人居發展基金會共同主辦，網易房産&網易家居媒體聯合主辦，吸引人居領域全鏈路精英齊聚，坐而論道，為人居創新薈萃思想火花。

大會上，中國社科院金融研究所副所長、國家金融與發展實驗室副主任張明在《新時代 新征程 新人居》主題論壇上發表了對地産行業以及中國人居模式發展趨勢的看法。

張明表示，從大環境來看，國內宏觀經濟進入深度調整期後，曾經作為增長“主力軍”的地産行業正在經歷陣痛，需要找到新的增長點，以滿足多樣化、多層次的居住消費需求。

張明認為，這將體現在兩個方面，從一、二線重點城市來看，未來商品房在新增住房的供給比例會有一定程度下降，“會有更多的集資房、共建房、廉租房、公租房、共用産權房等形式出現，但是純粹的商品房佔比會下降。”

一、二線之外的城市，房地産這種資産的流動性會呈下降趨勢，未來這些地方的房子想賣出去越來越難。

從行業角度來看，張明指出，未來房地産行業的走向，要看準重點城市群和都市圈，“判斷城市的前景，關鍵有兩個指標，年輕勞動力的流向以及優質公共品（醫院、學校等）的分佈，擁有這些資源的城市，房地産市場會有一個比較穩健的未來。”

而在這些空間相對比較稀缺的優質城市裏，整個行業將邁入存量賽道，對存量資産進行改造升級、盤活煥新將成為重要發展方向。

“開發商過去走的路是‘製造+銷售’，未來可能會轉為‘持有+服務’。” 進一步來看，一旦經營模式轉入了“持有+服務”，一些用於提高存量資金週轉率的房地産金融産品就會受到青睞，比如REITs、MBS、ABS等發展都會加快。

顯而易見的是，在這一輪洗牌中，開發商內部也面臨分化，強者恒強的趨勢正在顯現，行業集中度進一步提高，“未來大量中小開發商會破産倒閉，或者轉行。”張明判斷。

消費者方面，張明談到，其實目前房地産高收益的時代已經終結，“前15年，買房子意味著一切，而未來我們要更考慮流動性強的好資産。”

原因在於，好的房地産能提供和通貨膨脹率相似的回報率，也就是意味著能跑過通脹；不好的房地産，投資收益率可能是負的，流動性也可能會有明顯下降。

尤其在外部不確定性日益增強的環境下，投資者對資産流動性的要求將會顯著提升。

張明還認為，消費者對居住的需求也在經歷分化。

例如，從年齡角度來看，老年人可能會尋求更友好、管理更科學的養老地産；年輕人則傾向購買社區屬性更強的的房産、或舒緩身心的文旅地産。

另外，一些中産消費者可能更關心房子的科技和綠色屬性。

“未來的房子會和大數據、雲計算、人工智慧、物聯網充分地結合起來，與其説是一個簡單的住房，不如説是一個多功能的平臺。”

低碳的概念也會逐漸深入人心，每一個人都會關注自己的碳足跡、碳排放，希望自己居住環境變得更加節約環保。