一、外資頻頻在中國拿地，主攻核心一二線城市，涉住宅、商辦、工業多類型

近兩年來，房地産行業進入深度調整期，萬科鬱亮曾經在會議上指出，“2022之後中國房地産進入到黑鐵時代”，這也就意味著曾經高利率、高週轉、高速發展的時代已經過去，行業利潤承壓，房企生存環境愈加艱難。今年以來的土地市場亦延續低位運作的態勢，溢價率被嚴格控制，在這樣的契機之下，港資、外資力量抓住這個窗口期，正在加速佈局中國房地産。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年全年土地成交溢價率均在低位徘徊，2022年10月平均溢價率降至2.15%，達到近五年來的最低值。

當前來看，房地産行業下行，資産價值相對較低，甚至很多熱點城市的土地溢價率都難以維持高水準，底價成交現象增多。而外資港資企業正是看中了這一窗口期，在此時大舉進入中國市場拿地，能夠以較低的價格拿到高估值的地塊及項目，後期通過更換運營團隊、提升管理能力等方式重塑項目價值，最後在高週期時期再出手實現盈利。據不完全統計，近兩年來，包括港龍中國、嘉華國際、嘉裏建設、香港置地、新世界發展、仁恒置地等港資房企以及大和房屋、華平基金、凱德等外資企業紛紛進入中國市場拿地。

從投資城市來看，外資港資企業更傾向於在核心一二線城市拿地。其中近兩年來在武漢拿地數量居首，上海、鹽城、無錫、成都、重慶、蘇州等核心一二線城市緊隨其後。從拿地企業來看，港資房企仁恒置地拿地數量最多，其次為香港置地和港龍中國。除此之外，像大和房屋、鐵獅門這些外資也開始在中國市場佈局。拿日本房企大和房屋來看，在2012年首次在中國拿地後，2021年再次進軍蘇州一宗商住地塊，間隔時長近10年，鐵獅門作為全國性的房地産企業，去年11月，間隔五年之久的鐵獅門以50億金額再次在上海拿地，足見對中國市場長期價值的看好。

外資企業在中國市場大舉拿地，當然除了對市場的好看之外，低溢價也其看中的關鍵因素，根據數據顯示，從這些企業拿地情況來看，半數以上的地塊都被底價競得，20%以上的地塊溢價率在10%以下。從地塊性質來看，在招拍挂市場拿地，綜合地塊和住宅地塊仍是主力，商辦及工業用地則佔比較低，其中，港資企業拿地仍是以涉宅地塊為主，部分外資企業則更加看重一些商辦及倉儲地塊。

 二、外資及港資收購更加青睞物流、産業園及工業資産，住宅項目非佈局重點

除了在土地市場施力外，外資港資企業在收購項目上也馬不停蹄。2021年以來，大量外資企業對中國的房地産項目密切關注，尤其是對一些資金鏈承壓企業的優質資産相當矚目。其中，黑石集團近兩年來在中國共完成三次收購，在2021年初收購富力地産旗下廣州國際機場綜合物流園70%，時隔不到一年，又將物流園剩餘30%股權收入囊中。凱德集團同樣完成三次大規模收購舉動，在今年10月以20.37億元競得北京博瑞大廈，緊接著又以15億元成功購入杭州市錢塘區約40畝住宅地塊，而凱德集團最新的動作是在11月份投資成立2隻在岸人民幣基金，即凱德投資中國産業園核心型人民幣基金I期和II期（CBPCF I和CBPCF II），總規模約40億元，聚焦投資于中國的産業園項目。

顯然，外資企業更善於逆週期操作，選擇在市場接近底部時加速佈局，從抄底的這些資産項目來看，物流園、産業園、工業資産及倉庫等是其大舉收購的主要目標，與此同時對於普通住宅項目的收購可謂是少之又少。這也反映出國內物流地産、産業地産等領域仍具有較大的發展空間。港資企業歷來秉承穩健的發展原則，而新世界地産總裁在今年曾經公開表態計劃明年在土地市場的投資將達100億元。且認為中國房地産市場將在未來一兩年內復蘇得非常好，這是收購土地和資産的好機會。足見對中國房地産市場長線價值的看好，當前政策端的支援也是他們信心的重要來源。從近期來看，政策端頻頻發文救市，尤其是金融16條、第三支箭的發射等等，力度空前，後續市場修復可期。

 三、境外資管等買入出險房企債券股票，著意“低買高賣”模式

今年，房企頻頻爆發流動性危機，甚至一些大型房企也不能倖免，恒大暴雷之後，行業信心更是降至低點。地産股波動劇烈，AH股房地産板塊股價大幅下挫，估值極度低估。根據Wind數據統計，上市房企平均市盈率僅在5倍左右，市凈率更是低於1倍，為破凈最嚴重的板塊之一。此時，一些外資港資企業正在趁此時機大舉購入出險房企的股票債券等。根據諸葛找房數據研究中心不完全統計，近兩年來包括貝萊德、高盛、博裕資本、馬拉松資本、橡樹資本等多家外資企業紛紛瞄上了中國房企的股票債券，尤其是出險房企如恒大、融創等是他們主攻的目標，他們歷來擅長長線投資，趁此低價買入，在未來地産復蘇後再以高價賣出，“低買高賣”成為他們慣用的操作手段。

 四、外資看好中國市場有抄底態勢，一定程度上提振國內市場信心

整體來看，本輪外資大舉佈局中國房地産，具有以下特徵：其一，外資及港資對城市的偏好上，更傾向於佈局核心一二線城市，對三四線城市鮮少關注，顯然他們也認識到一二線城市抗風險能力更強，資産價值更為穩定。其二，外資港資佈局中國房地産市場並不看重傳統住宅，而是對産業園、物流園、倉儲等更為青睞，這些對於他們來説是未來值得看好的優質資産。其三，資管類公司以及一些不良資産投資公司更傾向於購買中國出險房企的債券、股票等，豪賭是他們的天性，低買高賣是他們屢試不爽的手法。

對於外資港資企業來説，在中國房地産市場探底時期大舉佈局，足見對中國房地産的長期看好，有抄底態勢，為當前中國樓市起到一定的紓困作用，最主要的是提振中國樓市的信心。當前中國房地産市場已經出現了更多的積極跡象，進入11月份以來，中央對房地産市場的政策支援上升到空前高度，從啟動“第二支箭”支援民營房企發債，到重磅出臺“金融16條”救市，對於提振行業信心效果顯著，中國房地産市場有望迎來轉折時刻。預計在地産行業進入復蘇週期後，這部分外資港資企業將會獲得收益回報。