一、政策拐點已至，延續寬鬆態勢至市場達到行業修復預期

堅持房住不炒，加快建立多主體、多渠道、租購並舉的住房制度，把樓市內容放在“增進民生福祉，提高人民生活品質”章節，可以得出未來的房地産市場要落腳點在民生、品質上，合理的購房需求（剛性、改善性需求）仍是政策支援的方向。 

進入11月，中央對房地産市場的支援上升到空前力度，啟動“第二支箭”支援民營房企發債，目前，龍湖、新城控股、美的置業均參與。此外，更為重磅的是“金融16條”從供需兩端支援房地産，隨後地産股持續走強。短期看金融，本次的金融政策支援對於提振行業信心起到明顯效果。另外一個利好消息是11月新冠肺炎疫情防控優化，多個防控條件放鬆，社會經濟活動受限度縮減。可以判斷出當前的政策拐點已至。從政策趨勢上看，政策放鬆要持續到市場成交大幅上升，市場若恢復不及預期，政策寬鬆將會持續發力。一二線城市的限購限貸有望局部放鬆，三四線城市有望全面放鬆。

 二、市場端恢復進程緩慢，目前銷售起房價未起

從國家統計局公佈的看，中國的房價走勢呈現一定的週期性，以往大概3年一週期，但是從近3年看，樓市3年一週期的趨勢已逝，本次的房價下行週期已經持續42個月。2020年疫後積累的購房需求釋放，房價同比有略微的抬頭趨勢，但隨著2021年中去金融化（三道紅線、貸款集中度）的背景下，房價持續上漲動力不足，至今房價同比已持續7月呈現負增長趨勢，目前價格仍處在探底的階段，根據國家統計局數據顯示，2022年10月70大中城房價同比指數為97.6，較去年同期下降2.4個百分點。仍需銷售面積大幅回升支撐房價上漲。

從銷售面積同比數據上看，2020年2月，在新冠疫情衝突下，商品房銷售面積斷崖式下滑，隨後隨著疫情好轉，積累的購房需求釋放，市場銷售數據迅速上升，但下半旬在房産去金融化的背景下，市場銷售同比增速高位回落，至2022年5月進入谷底。5月後，市場一直處在底部恢復中，目前，市場已經有恢復趨勢但恢復力度不夠，且從成交體量上看，仍處於較低位。同時，10月的銷售情況表現更為不樂觀，主要由於部分城市疫情反覆以及國慶假期的影響。整體來説，目前銷售端出現有多次探底回升態勢，修復之路漫長曲折。

 三、房企投資意願底部恢復中，保交付下竣工降幅持續收窄 

自去年3月起，房地産開發投資增速19個月持續收窄，至今年4月開始進入負增長，已持續7個月，可見房企投資信心仍處於低迷狀態。但從單月數據來看，8、9月單月房地産開發投資環比上升，累計降幅趨緩，也説明房企投資信心在底部恢復。然而恢復力度持續性不強，10月無論是同比還是環比均維持負增長。隨著交易商協會對民營房企發債支援以及金融16條支援房地産，11月房地産投資信心有望增強。

從投資方式上看，目前房企竣工意願大於新開工意願，由於房企拿地端表現謹慎，新開工速度放緩，自7月爆發集中停貸事件以來，在中央及地方政府支援保交付下，且成立保交付專項借款下，竣工降幅連續3月收窄。

 四、一線城市韌性強于二線，二線好于三四線

分等級城市來看，一線城市的房價目前仍在上升階段，但同比漲幅有收窄趨勢，二線城市及三四線城市房價同比已經呈現負增長。根據70大中城新建商品住宅房價指數來看，2022年10月一線、二線、三四線城市同比指數分別為102.65、98.33、96.24。2018年至2020年，隨著棚改貨幣化的發展，三四線城市的市場迎來高速增長，房價漲幅超越一線，二線。然而，進入2020年，三四線城市銷售走弱，價格上漲動力不足。在市場下行週期，一線城市房價更為堅挺，短期三四線城市房價上漲動力仍不足。一線城市房價處於穩中有升的階段，二線城市僅隨一線城市之後。

 五、短期市場仍存在不確定性，大概率加速恢復

當前外部環境緊張及國內疫情不穩定性背景下，宏觀經濟及房地産市場仍存在較大的壓力。對於市場交易一直在底部緩慢恢復中，行業更為關注的是市場何時真正恢復。短期來看，雖然市場恢復仍存在不確定性，但在近期金融支援政策下，市場信心恢復可期，對疫情的抵抗力也會隨著時間增強，短期市場大概率會呈現加速恢復的態勢，預計明年中旬同比轉正。

市場恢復節奏主要還是取決於：1）疫情防控效果，今年以來，疫情反覆拖累市場恢復節奏，雖然11月疫情防控措施優化，但目前疫情全國感染人數仍在增加，後續疫情防控也存在不確定性；2）宏觀基本面修復，目前基本面數據也出現積極向好信號，預計會持續向好。如果要想市場信心快速恢復，最見效的手段是宏觀環境恢復，如經濟上行，收入上行，就業率提升。3）政策力度， 11月出臺重磅金融支援政策，中央政策力度空前，對市場給與一定的積極支援，此外，地方層面今年以來政策優化頻次頻繁，城市覆蓋廣，但目前一線城市仍然執行較為嚴格的限購政策，大部分城市是在之前的基礎上進行局部放鬆，市場的加速恢復也需要政策寬鬆力度的支援。