一、10月蘇州新房市場供需雙降

（一）成交：“銀十”平淡收場，成交再度降至4千套水準 

進入2022年，蘇州新房成交延續去年末態勢，6月進入衝刺年中業績的節點期，房企推盤節奏加快，帶動成交量升至年內峰值，隨後7月份，市場轉入傳統淡季，推盤量減少，成交量隨之下降，8月份部分房企提前備戰金九銀十，供應量增加，成交水準小幅回升。9月份，受到蘇州市政府定向回購新房集中網簽的帶動，新房成交量較8月大幅提升，轉入10月份，受到十一長假等因素影響，成交水準再度降至4千余套水準，金九銀十略顯平淡。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年10月蘇州新房成交4401套，環比下跌56.31%，同比下跌2.76%。1-10月新房累計成交67065套，同比下降16.8%。蘇州新房成交在經歷了9月的大幅上升後，本月成交恢復真實水準，儘管930以來中央端釋放了多重利好，但是蘇州樓市修復仍然緩慢推進中，年底或有小幅回升可能。

 （二）價格：本月高價板塊成交佔比下滑，帶動新房價格小幅回落

根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年10月蘇州新房成交均價為23163元/㎡，環比微降0.56%，同比下跌11.9%。受到成交結構性影響，本月全市高價項目集中的蘇州工業園區成交佔比明顯下降，而剛需項目眾多的吳江和相城區成交上升帶動價格小幅回落。

 （三）庫存：新房庫存連續三月回落，去化週期降至8.8個月 

6月份，開發商為衝刺半年業績，供應顯著放量，達到年內峰值，轉入7月份淡季，房企推盤量減少，金九銀十，新房供應不及預期，帶動庫存持續下滑。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年10月新建商品住宅批准上市套數為1337套，環比下降68.3%，同比下跌70.5%。從庫存量來看，根據數據顯示，2022年10月蘇州新房庫存量為57714套，環比下降4.8%，同比下降18.4%。從去化週期來看，本月去化週期為8.8個月，較上月減少0.4個月。

10月份，蘇州有6個商品住宅項目獲取預售證，較上月減少13個，共計1337套房源申領銷售許可，較上月明顯縮減。其中，吳江區、吳中區、相城區分別有2個項目上市。整體來看，銀十新房供應略顯乏力，甚至不及上月水準，達到除2月份以外的最低供應。

 （四）分區：六大區域成交全部下滑，相城區佔比提升顯著 

從蘇州區域成交表現來看，相城區成交量穩居首位，10月成交1313套，佔比29.8%，較上月提升6.4個百分點；其次為吳江區，單月成交934套，佔比21.2%，較上月提升4.2個百分點；吳中區緊隨其後，成交924套，佔比21%。

相較于9月份，各城區的成交量呈現不同幅度的下滑。其中，蘇州工業園區跌幅領先為78.87%，其次為高新區，跌幅為62.2%。 

 （五）板塊：蠡口、太湖新城板塊成交位居前二

從各大板塊的成交來看，熱門板塊仍主要聚集在相城、吳中兩區，分別佔據6個席位。其中，蠡口板塊本月躍居榜首，單月成交372套，成交均價為24924元/㎡。其次為吳江區的太湖新城板塊，10月成交301套，均價為28205元/㎡。吳江區黎裏板塊位居第三，本月成交285套，成交均價為19856元/㎡。

 （六）房企：本月中國建築、中國鐵建銷售業績破十億 

從10月房企銷售排行來看，有兩家房企銷售業績破十億元，分別為中國建築、中國鐵建，值得關注的是，本月排名前三的房企均為國央企背景出身。其中，中國建築居首，本月銷售297套，銷售金額為11.46億元。其次為中國鐵建，10月份銷售286套，銷售金額為11.21億元。招商蛇口成交金額緊隨其後，單月銷售289套，銷售金額為10億元。

 （七）項目：工業園區頤居頤和源璟花園成交金額遙居首位 

從10月蘇州新房成交套數TOP20項目來看，熱銷項目集中在吳江區、吳中區和相城區，其中，相城區的花語雲萃成交套數領跑，10月成交246套，成交均價為26472元/㎡。位居第二的是蘇州工業園區的頤居頤和源璟花園，本月成交183套，成交均價為44932元/㎡，吳中區的蘇旺景苑成交158套，位居第三。

從成交金額來看，蘇州工業園區的頤居頤和源璟花園遙遙領先，10月成交金額為17.43億元，作為工業園區的高端項目，單價接近45000元/㎡，主要針對改善客群。其次為花語雲萃項目，單月成交金額為8.38億元，吳江區的中建笠澤之星以成交4.65億元位居第三。

 二、二手房成交兩連降，成交均價止跌回升 

（一）成交：二手房成交量連續兩月回落

根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年10月蘇州二手住宅成交3594套，環比下降24%，同比上漲15.79%。從累計成交來看，1-10月份蘇州二手房成交40974套，同比下降22.2%。自5月份開始蘇州二手房成交連續3月上升，進入9月份，成交量止升轉降，10月份成交延續回落態勢，年底或將迎來小幅回升。

 （二）價格：二手房市場價格觸底回升

數據顯示，2022年10月蘇州二手住宅市場均價為29702元/㎡，環比上漲2.39%，同比上漲1.94%。蘇州二手房市場均價自5月份開始連續5月下滑，本月觸底回升，在9月底中央連發三條重磅利好下，市場信心有所修復。

 （三）分區：各大區域成交均回落，吳江區成交領先 

從各區域成交表現來看，吳江區成交規模躍居榜首，10月成交736套，佔比20.5%，較上月擴大2.1個百分點。吳中區位居第二，10月二手房成交679套，佔比18.9%，工業園區佔比為18.8%，緊隨其後，本月成交677套。 

從成交量變化來看，各大區域成交量再度下滑，其中，相城區跌幅最大，為28.2%，其次為工業園區，跌幅為27.9%。 

 （四）調價房源：10月漲價房源佔比再提升，市場信心小幅修復

從漲降價房源來看，10月蘇州二手住宅調價中漲價房源佔比為12%，較上月擴大1.3個百分點。自6月份以來，蘇州漲價房源佔比連續3月回落，業主為加快置換房産，降價出售行為增加。9月份，需求端寬鬆政策持續釋放，中央連發三條重磅利好，允許房價承壓城市階段性放寬貸款利率下限，換房退個稅以及公積金貸款利率下調，對提振市場預期意義重大，帶動漲價信心小幅提升。