諸葛找房:蘇州“銀十”平淡收官 二手房量跌價升

來源:中國網地産 2022-11-09 17:18:45

一、10月蘇州新房市場供需雙降

(一)成交:“銀十”平淡收場,成交再度降至4千套水準 

進入2022年,蘇州新房成交延續去年末態勢,6月進入衝刺年中業績的節點期,房企推盤節奏加快,帶動成交量升至年內峰值,隨後7月份,市場轉入傳統淡季,推盤量減少,成交量隨之下降,8月份部分房企提前備戰金九銀十,供應量增加,成交水準小幅回升。9月份,受到蘇州市政府定向回購新房集中網簽的帶動,新房成交量較8月大幅提升,轉入10月份,受到十一長假等因素影響,成交水準再度降至4千余套水準,金九銀十略顯平淡。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年10月蘇州新房成交4401套,環比下跌56.31%,同比下跌2.76%。1-10月新房累計成交67065套,同比下降16.8%。蘇州新房成交在經歷了9月的大幅上升後,本月成交恢復真實水準,儘管930以來中央端釋放了多重利好,但是蘇州樓市修復仍然緩慢推進中,年底或有小幅回升可能。

諸葛找房:“銀十”平淡收官 二手房量跌價升 _中國網地産

 (二)價格:本月高價板塊成交佔比下滑,帶動新房價格小幅回落

根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年10月蘇州新房成交均價為23163元/㎡,環比微降0.56%,同比下跌11.9%。受到成交結構性影響,本月全市高價項目集中的蘇州工業園區成交佔比明顯下降,而剛需項目眾多的吳江和相城區成交上升帶動價格小幅回落。

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 (三)庫存:新房庫存連續三月回落,去化週期降至8.8個月 

6月份,開發商為衝刺半年業績,供應顯著放量,達到年內峰值,轉入7月份淡季,房企推盤量減少,金九銀十,新房供應不及預期,帶動庫存持續下滑。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年10月新建商品住宅批准上市套數為1337套,環比下降68.3%,同比下跌70.5%。從庫存量來看,根據數據顯示,2022年10月蘇州新房庫存量為57714套,環比下降4.8%,同比下降18.4%。從去化週期來看,本月去化週期為8.8個月,較上月減少0.4個月。

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10月份,蘇州有6個商品住宅項目獲取預售證,較上月減少13個,共計1337套房源申領銷售許可,較上月明顯縮減。其中,吳江區、吳中區、相城區分別有2個項目上市。整體來看,銀十新房供應略顯乏力,甚至不及上月水準,達到除2月份以外的最低供應。

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 (四)分區:六大區域成交全部下滑,相城區佔比提升顯著 

從蘇州區域成交表現來看,相城區成交量穩居首位,10月成交1313套,佔比29.8%,較上月提升6.4個百分點;其次為吳江區,單月成交934套,佔比21.2%,較上月提升4.2個百分點;吳中區緊隨其後,成交924套,佔比21%。

相較于9月份,各城區的成交量呈現不同幅度的下滑。其中,蘇州工業園區跌幅領先為78.87%,其次為高新區,跌幅為62.2%。 

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 (五)板塊:蠡口、太湖新城板塊成交位居前二

從各大板塊的成交來看,熱門板塊仍主要聚集在相城、吳中兩區,分別佔據6個席位。其中,蠡口板塊本月躍居榜首,單月成交372套,成交均價為24924元/㎡。其次為吳江區的太湖新城板塊,10月成交301套,均價為28205元/㎡。吳江區黎裏板塊位居第三,本月成交285套,成交均價為19856元/㎡。

 (六)房企:本月中國建築、中國鐵建銷售業績破十億 

從10月房企銷售排行來看,有兩家房企銷售業績破十億元,分別為中國建築、中國鐵建,值得關注的是,本月排名前三的房企均為國央企背景出身。其中,中國建築居首,本月銷售297套,銷售金額為11.46億元。其次為中國鐵建,10月份銷售286套,銷售金額為11.21億元。招商蛇口成交金額緊隨其後,單月銷售289套,銷售金額為10億元。

 (七)項目:工業園區頤居頤和源璟花園成交金額遙居首位 

從10月蘇州新房成交套數TOP20項目來看,熱銷項目集中在吳江區、吳中區和相城區,其中,相城區的花語雲萃成交套數領跑,10月成交246套,成交均價為26472元/㎡。位居第二的是蘇州工業園區的頤居頤和源璟花園,本月成交183套,成交均價為44932元/㎡,吳中區的蘇旺景苑成交158套,位居第三。

從成交金額來看,蘇州工業園區的頤居頤和源璟花園遙遙領先,10月成交金額為17.43億元,作為工業園區的高端項目,單價接近45000元/㎡,主要針對改善客群。其次為花語雲萃項目,單月成交金額為8.38億元,吳江區的中建笠澤之星以成交4.65億元位居第三。

 二、二手房成交兩連降,成交均價止跌回升 

(一)成交:二手房成交量連續兩月回落

根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,2022年10月蘇州二手住宅成交3594套,環比下降24%,同比上漲15.79%。從累計成交來看,1-10月份蘇州二手房成交40974套,同比下降22.2%。自5月份開始蘇州二手房成交連續3月上升,進入9月份,成交量止升轉降,10月份成交延續回落態勢,年底或將迎來小幅回升。

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 (二)價格:二手房市場價格觸底回升

數據顯示,2022年10月蘇州二手住宅市場均價為29702元/㎡,環比上漲2.39%,同比上漲1.94%。蘇州二手房市場均價自5月份開始連續5月下滑,本月觸底回升,在9月底中央連發三條重磅利好下,市場信心有所修復。

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 (三)分區:各大區域成交均回落,吳江區成交領先 

從各區域成交表現來看,吳江區成交規模躍居榜首,10月成交736套,佔比20.5%,較上月擴大2.1個百分點。吳中區位居第二,10月二手房成交679套,佔比18.9%,工業園區佔比為18.8%,緊隨其後,本月成交677套。 

從成交量變化來看,各大區域成交量再度下滑,其中,相城區跌幅最大,為28.2%,其次為工業園區,跌幅為27.9%。 

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 (四)調價房源:10月漲價房源佔比再提升,市場信心小幅修復

從漲降價房源來看,10月蘇州二手住宅調價中漲價房源佔比為12%,較上月擴大1.3個百分點。自6月份以來,蘇州漲價房源佔比連續3月回落,業主為加快置換房産,降價出售行為增加。9月份,需求端寬鬆政策持續釋放,中央連發三條重磅利好,允許房價承壓城市階段性放寬貸款利率下限,換房退個稅以及公積金貸款利率下調,對提振市場預期意義重大,帶動漲價信心小幅提升。

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(責任編輯:李彤)
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