一、10月北京新房成交量價齊升，庫存量穩步下降

（一）成交：10月新房成交實現“三連升”，同比升幅明顯走闊

進入10月份，北京新房成交端持續發力，成交規模實現“三連升”，既得益於十一前夕，中央連出三條重磅利好，為房地産市場注入一定信心，又獲本月樓市促銷活動增多的助力，購房需求進一步釋放，成交繼續走高，單月成交創一年內月度成交高峰，且趕超去年同期水準近3成，不過由於一二季度樓市成交表現疲軟，北京新房累計成交與去年同期仍有一定差距。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年10月北京新建商品住宅成交8552套，環比上升14.22%，環比升幅較上月收窄24.53個百分點；同比上升27.79%，同比升幅較上月擴大26.3個百分點。2022年1-10月北京新建商品住宅累計成交57143套，較2021年1-10月下降25.22%。展望後市，隨著市場信心進一步提升，樓市購買力持續釋放，預計11月北京新房仍有上升空間。

 （二）價格：10月新房價格轉漲，同環比漲幅均不超10%

在政策端持續釋放改善維穩的信號下，北京新房價格走勢也逐步呈現穩態，本月在部分改善盤成交活躍度上升的帶動下，新房價格止跌轉漲。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年10月，北京新房成交均價為46959元/㎡，同環比雙雙轉漲，環比上漲3.53%，同比上漲5.63%。

 （三）供應、庫存：10月新房供應持續回落，庫存量走低

10月份，北京新房供應端繼續收窄，供應規模連續2月下降。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年10月新房批准上市套數4222套，環比上月下跌38.7%，同比下跌12.4%。同時，在供應端持續收窄，去化動力增強下，本月庫存量走低，但較去年同期仍有一定差距，數據顯示，2022年10月北京新房庫存量為106090套，環比下降4.48%，同比上升18.52%。從去化週期來看，10月去化週期為17.8個月，較上月縮短1.3個月。

10月，北京市區有15個商品住宅項目獲取預售證，分佈在朝陽、豐臺、石景山等9個區域。其中，豐臺有3個項目獲取預售許可證，位於該區域的知本家園為本月預售項目中面積最大者，預售建築面積達77543.92㎡，該項目是目前北京主城區少有的大體量純住宅居住社區。另外，本月城郊區申領銷許項目佔據半數份額，順義、房山各有2個項目，昌平、平谷、通州、延慶4區各有1個項目獲取預售許可證，其中，位於通州區的林秀嘉園，是金地集團在北京市政府旁打造的唯一在售的低密度墅質洋房，是中國宋莊藝術區裏唯一的商品房，較具升值潛力。

 （四）分區：10月朝陽區成交居首，4區成交環比上升

從10月北京區域新房的成交表現來看，朝陽區成交規模位居領先地位，本月成交741套，大興和昌平2區也表現不俗，本月成交均超500套，分別成交612套和571套，位居區域第二、第三；與此同時，延慶、懷柔、密雲、平谷4個郊區及東西城2個主城區本月的成交體量仍處於偏低水準，單月成交均低於100套，其中，西城區本月零成交。

從成交量變化來看，僅有4區成交呈現上升態勢，其中，朝陽區本月成交活躍度上升最為顯著，環比漲幅達83.87%，房山、昌平分別以40.41%、28.89%位居環比漲幅一二；相反，除西城區降至零成交，下滑幅度顯著外，東城、平谷2區成交較上月下滑也較為明顯，環比跌幅均超50%。

 （五）板塊：TOP14板塊成交超百套，東小口板塊位居首位

從10月各板塊的成交表現來看，東小口板塊成交活躍度提升顯著，本月以356套躍居成交榜首；太陽宮板塊成交動力更為充足，其鮮少進入板塊成交TOP20行列，本月憑藉327套的成交表現佔據榜二；長陽板塊本月成交219套，位居第三。值得注意的是，北京板塊成交衝力持續增強，本月成交套數破百套的板塊數繼續增多，由上月12個增至14個。

 （六）房企：9家房企銷售額超10億，首開股份攬金領先

從各大房企在北京市場的表現來看，9家房企銷售額突破10億元，首開股份憑藉多個熱銷項目，帶動銷售業績領跑，10月實現銷售額23.97億元，華潤置地再居榜二，本月實現銷售額22.72億元，中海地産緊隨其後，銷售額為22.49億元，城建發展和保利發展的銷售表現也較為亮眼，分別以19.02億元和17.85億元躋身銷售額前五。整體來看，國央資背景房企在北京市場的活躍度較高，且攬金能力較強。

 （七）項目：TOP3項目成交額超10億，玖陽嘉園摘得銷冠

從10月份北京新房成交套數TOP20項目來看，大興、順義2區的項目上榜率靠前，各佔據4個席位。其中，朝陽區的玖陽嘉園位居成交套數TOP1，10月成交321套，成交均價為117005元/㎡，該項目是由今年二批次集中供地中太陽宮地塊打造的，是共有産權商品房，憑藉地理位置的核心性和交通的便利性等，項目入市立即出現門庭若市的場面。昌平區的北清橡樹灣緊隨其後，10月成交305套，位居成交第二，成交均價為58974元/㎡，朝陽區的首開金茂望京樾憑藉144套的成交量躋身前三，成交均價為80915元/㎡。

從成交金額排行來看，大興區、朝陽區的項目成交力更勝一籌，同時，玖陽嘉園、北清橡樹灣、首開金茂望京樾3個項目也奪得了本月成交金額前三之位，且3個項目的成交額均超10億元，其中，玖陽嘉園項目以70.44億元成交金額大幅領先，北清橡樹灣、首開金茂望京樾分別實現16.91億元、14.13億元的成交額，位居第二、三，東城區的北京城建·天壇府項目降至本月成交金額第四，為9.48億元。

 二、二手房成交轉降，漲價房源佔比微幅上升 

（一）成交：10月二手房成交規模轉降，同比升幅收窄

自今年6月份起，北京二手房市場持續維持較高的活躍度，二手房成交進入穩步上升階段，且在8月份，成交同比時隔一年實現轉正。進入10月份，北京二手房市場活躍度稍有下降，成交規模止升轉降，但同比仍然保持上升的局勢。另外，由於上半年二手房成交端發力不足，當前累計成交量仍較去年同期有一定差距。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示，2022年10月北京二手住宅成交11209套，環比下降20.85%；同比上升10.41%，同比升幅較上月收窄31.79個百分點。2022年1-10月北京二手住宅累計成交121693套，較去年1-10月下降22.53%。預計隨著全國範圍內“賣一買一”政策逐步深入，二手房市場活躍度將獲提升，接下來北京二手房成交有望止降。

 （二）價格：10月二手房市場均價轉跌，同比漲幅收窄近1個百分點

進入2022年，北京二手房市場均價走勢呈現穩態，月度漲跌幅均不超2%，自2月份起連續8月上漲，自7月份起漲勢逐步放慢。10月份北京二手房價格時隔8個月再次轉降。數據顯示，2022年10月北京二手住宅市場均價為59861元/㎡，環比下跌0.94%；同比上漲4.44%，同比漲幅較上月收窄0.96個百分點。

 （三）調價房源：10月漲價房源佔比為8.4%，較上月上升0.1個百分點

從漲降價房源來看，2022年10月北京二手住宅調價房源中漲價房源佔比為8.4%，較上月上升0.1個百分點。整體來看，自3月份起漲價房源佔比連續7個月下降，10月迎來小幅回升局面。