諸葛找房:土拍整體熱度不高 底價成交佔比持續上升

來源:中國網地産 2022-10-25 14:40:47

截至2022年10月21日,22城中除長春、重慶、瀋陽、鄭州外,其餘18城均發佈今年第三批次供地公告,同時18城中除濟南、長沙、成都外,其餘15城已完成第三輪集中土拍。在房地産市場處於修復階段,房企資金局勢尚未完全“轉晴”,土地市場的佈局走勢備受市場關注。

本專題針對目前已發佈公告及完成土拍城市的土地市場表現進行分析,數據顯示,今年第三輪集中供地供需兩端雙雙下滑,溢價率、流拍率雙降,底價成交佔比進一步增多,國央企依舊是拿地主力。一、三批次供地“量縮質提”,溢價率、流拍率雙降

今年三批次集中供地凸顯“量縮質提”的特徵。由於今年大多數城市意向增加供地批次,使得今年各批次土地供應規模均較去年同批次有所縮減,供應分佈較為均衡。同時,值得注意的是,今年部分城市放出不少優質地塊,各批次集中供地樓面價均較去年同批次上升。根據諸葛找房數據研究中心監測國土局數據顯示,18城第三批次集中供地共計推出409宗地塊,較第二輪減少34宗,較去年第三輪減少超200宗;18城第三批次集中供地平均推出樓面價12764元/㎡,較上輪下跌6.94%,較去年第三批次上漲11.19%。

供應很大程度上影響成交走勢,第三輪集中土拍成交量繼續走低。根據諸葛找房數據研究中心監測國土局數據顯示,15城第三輪集中土拍共成交284宗地塊,較第二輪減少35宗,較去年第三輪減少124宗。成交量下降,除了供應端持續收窄的影響,也與房企謹慎情緒高漲有一定關係,今年以來,疫情作為不可忽視的干擾因素,房企銷售承壓,加之融資端收窄、債務量較大,不少房企深陷資金週轉困局,謹慎拿地、壓縮投資成為了房企“節流”之舉。

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備註:供應數據包含18城,分別為杭州、成都、上海、寧波、合肥、天津、濟南、長沙、南京、北京、福州、廣州、青島、蘇州、廈門、深圳、無錫、武漢;成交數據包含供應城市中除濟南、成都、長沙外的15城,下同。

從溢價及流拍情況來看,年內三批次集中土拍平均溢價率、流拍率逐批次下降,本輪溢價率依然保持低位運作,同時底價成交現象進一步增多。根據諸葛找房數據研究中心監測數據顯示,15城今年第三輪集中土拍整體平均溢價率為2.75%,僅高於去年第三輪土拍的溢價率,較今年第二輪下降1.02個百分點;15城今年第三輪集中土拍平均流拍率為5.02%,較上輪下降0.6個百分點,較去年第三批次下降1.19個百分點。此外,今年第三批次集中土拍底價成交佔比達73.94%,明顯高於今年前兩輪。本輪集中土拍整體溢價率進一步下行、底價成交現象增多,主要還是受多數房企資金承壓的影響,地方城投托底拿地。不過,流拍率持續下降也是向市場傳遞一定的積極信號。

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從供地規則上看,本輪拍地規則呈現持續鬆動的態勢,如無錫、蘇州等城市下調保證金比例,合肥減少配建要求,武漢、廈門等城市增加“搖號”方式等,將在一定程度上起到緩解房企資金壓力,提高房企利潤空間的作用。從拍地結果來看,效果並不太顯著,預計接下來土拍政策門檻有可能進一步下調。

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二、長三角城市熱度偏高,珠三角城市低溢價、高流拍並存

從城市成交情況來看,武漢、上海、南京、青島位居成交前四,第三輪集中土拍成交量均超30宗,分別為39宗、35宗、31宗、30宗,與此同時,由於供應體量較小,蘇州、深圳以及廈門的成交規模也靠後,分別成交9宗、6宗、5宗。另外,年內三批次集中土拍總成交規模位居前三的分別為杭州、上海、南京,分別達123宗、109宗、87宗。

從15城今年三批次總成交量及與2021年變化來看,僅有合肥、杭州2城整體成交量較去年上升,其中,合肥升幅居首,今年三批次集中土拍共計成交69宗,較去年增加21宗,一方面,供應端放量奠定了成交走高的基礎,另一方面,合肥土拍規則適度調整,房企不再需要保證金改為銀行保函,吸引多類型房企佈局,土地成交端力度穩健。其次為杭州,今年三批次集中土拍總成交量較去年增加19宗,杭州土拍熱度較高是有目共睹的,既得益於優質地塊的頻推,又因房地産市場表現優異備受房企青睞。廈門今年三批次集中土拍總成交量與去年持平,由於廈門也明確全年供地將分為四個批次進行,則將使得其今年全年集中土拍成交量將高於去年。

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從各城市的溢價率來看,根據諸葛找房數據研究中心監測國土局數據顯示,15城溢價率均在10%以下,其中寧波以8.59%的溢價率領跑,寧波此次集中土拍熱度回升主因在於供地品質的顯著提升,房地價差空間明顯擴充,盈利空間也因此更加充裕,激起了諸多房企的參拍熱情,10宗地塊中有3宗觸頂搖號。合肥地塊的溢價表現也不俗,本輪溢價率達7.09%,位居第二,其中,包河區、濱湖區、瑤海區等部分優質地塊競爭較為激烈,7宗進入競品質階段推高整體溢價水準。北京以6.06%位居溢價率第三,本輪北京土拍整體表現不俗,優質地塊熱度依舊,同時溢價率達到三輪土拍的最高水準。

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從各城市的流拍率來看,根據諸葛找房數據研究中心監測國土局數據顯示,15城中有7城地塊全部出讓成功,分別為北京、杭州、寧波、上海、天津、蘇州和無錫。長三角經濟圈城市本輪的土地出讓表現較為亮眼,7城中佔據5席,地理位置優越加上購房需求龐大,都是這些城市具有強大吸引力的重要原因,房企青睞度更高。相反,不少城市仍難逃流拍現象,而且有4城本輪流拍率超10%,全部集中于珠三角地區,其中,廈門、廣州本輪集中土拍的流拍率均達到16.67%。

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三、國央企及地方平臺企業仍為拿地主力,民企入場率仍低

從房企表現來看,自去年第二批次起,國央資房企及地方平臺逐漸擔當起了集中土拍的成交主力軍,根據諸葛找房數據研究中心監測國土局數據顯示,拿地金額TOP20房企中,國央資背景房企及地方平臺企業數連續5輪維持在15家以上。同時值得注意的是,自去年第三輪土拍城投類拿地企業進入拿地金額TOP20賽道後,維持一定的活躍度,多輪地方平臺企業數量高於民企數。今年第三輪集中土拍房企拿地金額TOP20中有保利發展、招商蛇口、華潤置地等10傢具備國央資背景企業,較上輪減少2家,其中,中海本輪拿地較為踴躍,共計豪擲207.1億元,位居榜首。不過地方平臺企業卻較上輪有所增多,包含深圳地鐵、之江城投等6家,不可否認,地方平臺拿地的貢獻率不容小覷,在一定程度上減少了土地流拍現象,維持了土拍的溫度。同時,民營房企的身影僅有少數,如濱江集團等,這類企業較具資金狀況穩健的特徵,同時多出現在自身“大本營”。預計短期內在銷售端沒有明顯回暖的情況下,財務穩健的國央企將仍會是拿地的主力。

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備註:2021年第一、二、三批次以及2022年第一、二批次集中土拍房企拿地數據統計包含22城,2022年第二批次集中土拍房企拿地數據統計包含15城。

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從城市房企拿地格局來看,國央企及地方平臺公司仍為拿地主力。15個城市的國央資房企及地方城投類企業數合計佔比均過半,其中廣州、無錫以及廈門3城第三輪集中土拍均由國央資房企及地方城投類企業包攬全場;8城地方城投類企業佔比超5成。另外,值得注意的是,房地産市場表現往往較堅挺的城市,全國性品牌國央企的佈局力更勝一籌,如北京、蘇州、深圳、上海、杭州,這5城第三輪土拍中全國性品牌國央企佔比高於地方平臺企業的佔比。以北京為例,本輪土拍的競得企業中包括華潤、中海、保利等多家全國性國央企,其中,中海斬獲3宗,成為本輪土拍的拿地大戶,展現出對北京市場仍然持看好態度,同時實力房企的齊聚也為北京市場注入一定信心。

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四、多城意向增加供地批次下預計全年成交有望維穩

今年以來,房地産市場銷售端承壓,房企資金壓力尚未有明顯改善,土地溢價難有上升空間,同時房企謹慎的拿地態度進一步蔓延,底價成交佔比持續走高,地方城投類企業進場托底現象持續。近日,財政部發佈新政提出嚴禁通過舉債儲備土地,不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入等內容,該政策發佈後,預計後續土拍中城投平臺的身影將會逐漸減少直至消失,而短期內對失去城投平臺托底的土拍市場也會産生衝擊,土地的流拍現象或將增加。但不可否認的是,這也間接給予民營企業更多的拿地機會,長期來看,在除去城投平臺的影響後,真實的土地成交情況也將會浮出水面。另外,今年多城發聲增加供地批次,由此預計四季度土拍活動將維持一定的活躍度,供應端放量,全年土地成交有望維持平穩態勢。

(責任編輯:李彤)
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