眼下，行業層面的寒氣的的確確在向每一家房地産企業傳遞。寒氣入體的當下，轉換新賽道，尋找新方向成了行業內的現狀，而輕資産化的代建業務無疑成了目前人人稱道的新藍海，過去的雞肋搖身一變成為了香餑餑。

華夏幸福代建恒大項目

9月14日，華夏幸福子公司幸福安基中標瀋陽市蘇家屯區項目，這個建築面積72萬平方米項目的原持有者為恒大集團。

深陷重資産泥潭的華夏幸福決定輕裝上陣，這次中標成為代建方或是其全面轉型的一個號角，一方面進行自救，另一方面助力出險房企保交付。

不過，這一消息還是頗為匪夷所思，一對自顧不暇的難兄難弟，轉瞬間，卻成了彼此的救贖。

華夏幸福作為第一批出險房企，已經度過了最艱難的時刻。今年7月，華夏幸福《債務重組計劃》中金融債務已簽約實現債務重組的金額累計為1196.70億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計106.67億元。

同月，華夏幸福正式宣佈向輕資産轉型，提出將在2022年到2025年三年內，以住宅開發和資産管理為基礎，以産業新城為平臺，轉型成為産業新城服務商。

在新戰略引領下，華夏幸福各輕資産業務線也在加速推進中。截至目前，華夏幸福輕資産招商業務累計簽約項目7個，項目總投資超45億，其中4個項目已落地在輕資産招商業務。物業累計簽約項目25個，簽約面積283萬平，合同簽約額2.8億，新進山東、陜西、雲南三省，新業務拓展已覆蓋7省7市。

在代建方面，8月18日，華夏幸福成立了專門的代建公司——北京幸福安基建設管理有限公司。巧合的是，在此前一天的8月17日，瀋陽市蘇家屯區城市建設局發佈“瀋陽市蘇家屯區HD項目-工程管理及造價諮詢”招標公告。

有分析人士認為，成立代建公司不到一個月，華夏幸福就拿到恒大項目的代建業務，顯然不是巧合，而是早有準備。

不管如何，在當前保交付保交樓的大背景下，代建業務的確有很多尚待挖掘的藍海。

代建業欣欣向榮 頭部房企入局

在房地産業務狂飆突進的時候，代建業務被多數房企視為邊緣生意。但當地産下行，冰封疲軟之時，不需出地出錢，只需出人出力的代建業務儼然成了鑲了金邊的香餑餑，人人企圖能分一杯羹。

據不完全統計，截至目前，已有40多家房企加入代建大軍。其中既涵蓋綠城管理、中原建發、金地管理等早一批入局者，亦包括旭輝、世茂、龍湖、碧桂園、中梁等新入局的頭部房企。

在華夏幸福成立代建公司以來，代建業就一直呈現出一片欣欣向榮之景。碧桂園、龍湖旭輝在中期業績會上明確透露出代建計劃，金地管理專門召開了一場雲發佈會秀了一把自家代建業務的優勢，中梁控股宣佈成立中梁建設管理集團有限公司進軍代建，朗詩地産把代建貫徹的更為徹底，直接將公司名稱改為了朗詩綠色管理。

中梁在官微中，對其要入局的代建業務進一步做了闡釋：主動對接金融機構、資産公司、政府投資平臺等，逐步落地已相對成熟的政府財政投資項目代建；資方代建；新建商辦、産業園區、存量改造等代建以及投顧業務，為公司可持續發展尋找“第二增長極”。

龍湖在業績會上官宣了代建品牌“龍湖龍製造”。龍湖CEO陳序平表示，這個業務的核心是該公司在TOD方面多年沉澱下來的能力，以及數字化、VR線上線下一體的能力，提供一站式、全週期、全業態的服務，因此有別於其他純粹做傳統代建代銷服務的企業。“這個業務從今年開始正式對外，我們發現這個機會確實比想像中來的要快。”

中期業績會上，碧桂園首次公開披露要開展代建業務。碧桂園總裁莫斌透露，公司與很多地方政府達成了一致，以代管代建代銷模式積極承接政府的保交樓任務。目前碧桂園已經接到了一些政府訂單，河南省政府希望在政府投資平臺完成對問題項目的收購和債務清理後，由碧桂園代管代建代銷。

據了解，碧桂園在2022年初就已加大了代建代管業務佈局，組建了專業的操盤團隊，面向市場承接各類項目的代建代管服務，優先承接安居房、保障房、政府平臺城投公司等項目，聚焦“開發+建造”板塊，提供開發報建、規劃及設計、成本、採購、工程等全過程開發管理服務。

旭輝在2021年就已開始佈局代建業務。根據今年中報，上半年，旭輝建管新獲取了29個代建項目，其中政府代建項目（含國資平臺）4個、商業代建（含管理諮詢）項目21個、資本代建項目4個，截至今年6月底，累計在管項目35個，累計在管總建築面積700萬平方米，可售貨值約448億元。

同時，旭輝建管董事長陳東彪認為，代建行業是一個非常巨大的市場，從2010年-2020年行業剛剛起步時，每年都有20%以上的增長，預計2021年到2025年每年還會有23%的複合增長，到了2025年，整個市場會有2億平方米的代建面積，有300億元的收入。“所以在我們現有的能力下，一定要更大力度地拓展代建。”

利潤與風險並存

吸引眾多房企紛紛佈局代建業務的主要原因無非是可觀的利潤。中指研究院數據顯示，2017年以來，房地産代建業務的凈利潤率水準始終高於25%，到2020年達到25.4%，高出傳統房地産凈利潤率超10個百分點。基於傳統房地産行業與代建業務發展趨勢來看，具有較高盈利能力的房地産代建未來發展潛力較為可期。

數據顯示，上半年，“代建第一股”綠城管理實現收入為12.59億元，同比增長16.4%；歸屬母公司凈利潤同比增長33.4%至3.61億元，凈利率達29%。而中原建業上半年的凈利率更是高達54%。

綠城管理首席執行官李軍坦言，“相比很多動輒降薪減員的規模房企來説，綠城管理倒成了過得相對舒心的企業。”

綠城管理把未來的收入增長寄託于資本代建。去年以來，房企債務信用危機頻發，暴雷房企的資産處置成為重點任務。目前幾大資産管理公司和一些信託等金融機構已經介入出險房企的資産處置。在資産和債務重組過程中，代建企業可以將自身專業優勢與金融機構的資金優勢相結合，以獲取開發、管理和品牌輸出等系列服務。

財報顯示，上半年金融機構委託代建項目總建面佔比7.9%，平均收費529元/平。對比政府代建和商業代建來説，資方代建的收費要高很多。

不過，也要看到收益背後隱藏的風險。業內人士表示，購房人衝著代建企業的品牌買了房，如果出現工程停工、品質問題時，代建方的品牌將會不可避免的蒙塵。畢竟品牌建設的路程很漫長、過程很辛苦，而一夕間就可以將其毀滅。