導語：

暴雷後的華夏幸福，在持續高效推進債務重組的同時，不斷探索企業新活法：回歸産城服務、佈局代建業務，全面轉型輕資産。

9月14日，身負債務壓力的華夏幸福，因中標瀋陽蘇家屯區項目的工程管理及造價諮詢業務而備受關注，也讓代建行業再次成為焦點。

在“保交樓”任務疊加萬億市場規模的前提下，輕資産代建業務已經逐漸成為房企的“必爭之地”。

公開數據顯示，國內代建行業市場不足10%，距歐美市場20%至30%的區間還相差很多。據中指研究院預測，我國代建市場滲透率將於2025年達14.3%，對應項目銷售額破2萬億元。同樣據CRIC數據顯示，目前百強房企中已有萬科、保利、中海、綠城等36家進軍代建領域。

業內人士認為，國內代建行業剛剛起步，處於發展初級階段，存在廣闊的發展空間和前景。在此背景下，代建業務因其輕資産等屬性正在逐漸成為房企第二增長曲線的“新武器”，也成為部分出險房企的“救命稻草”。

“幸福安基”成立 正式進軍代建市場

需要注意的是，華夏幸福並不是剛開始涉足代建領域。有資料顯示，2016年華夏幸福曾與中國鐵路物資股份簽訂《委託代建合同》。根據合同，華夏幸福投入40億元代建資金，對北京麗澤金融商務區中國鐵物大廈項目進行建設和管理。

雖然自6年前，華夏幸福就已經開始涉足代建業務，但近幾年來並沒有形成規模化的佈局。不少業內人士表示，隨著今年8月幸福安基的正式成立，標誌著華夏幸福加速進軍代建市場。

據悉，“幸福安基”全稱“北京幸福安基建設管理有限公司”，成立於今年8月18日，註冊資本1000萬元，法定代表人為鄭偉。公司是華夏幸福旗下專注經營代建業務的全資子公司，主要承接輕資産代建業務的拓展、經營和管理。

在成立不到一個月的9月14日，幸福安基以公開招標方式中標瀋陽市蘇家屯區項目。資料顯示，該項目原為恒大集團持有，為瀋陽恒大文化旅遊城住宅部分工程，總建築面積72萬平方米。

據了解，2018年6月瀋陽恒大文化旅遊城正式簽約。按照規劃，蘇家屯區將在未來五到八年內，建設成為集童世界樂園區、文化旅遊商務區、休閒生活居住區三大功能為一體的新城。

但隨著樓市調控的持續深化，高週轉模式難以為繼，恒大債務危機日益加重，項目開發進入停滯階段。

業內人士表示，在此情況下，華夏幸福接盤恒大，不僅有利於華夏幸福的自救，也加速推進了恒大項目的交付。

值得注意的是，除了瀋陽恒大項目外，華夏幸福于近日也成功簽約首個片區綜合開發類代建項目，代建業務佈局加速。

據9月23日消息，北京幸福安基成功簽約廊坊1.3平方公里，總建面180萬方片區綜合開發代建項目，為委託方提供全流程代建管理服務，包含住宅、商業、公共服務等多種業態。該項目位於廊坊北部核心區域，是北京-廊坊城市發展軸線的關鍵節點。

回歸産城服務 全面轉型輕資産

代建業務的加速佈局，離不開華夏幸福的戰略重塑。

據華夏幸福官方微信公眾號消息，7月5日華夏幸福舉行戰略宣貫大會，公司董事長王文學攜公司管理層與員工代表出席會議，會議宣佈華夏幸福正式向輕資産轉型。

會議內容顯示，華夏幸福將在2022年到2025年三年內，以住宅開發和資産管理為基礎，以産業新城為平臺，重塑以産業發展為核心的政府服務體系（含融資服務、産業招商、綜合運營與城市行銷推廣等）和以空間服務為核心的企業服務體系（含選址、代建、企業物業、投融資諮詢等），全面轉型成為産業新城服務商。

在新戰略指引下，華夏幸福將業務分為住宅開發、資産管理、産城開發及服務、招商服務、園區服務和物業服務六大核心板塊，並匹配了新組織架構與新分配機制。

具體來看，産城開發業務將“輕重結合”，依託産業新城平臺，提供規劃、融資、代建和運營等輕資産服務，同時保留一定開發業務，為城市發展提供綜合解決方案。

招商與園區服務將全面向輕資産轉型，在做好産業招商與園區運營服務的同時，培育以空間服務為核心的企業服務，成為重要增量業務。

住宅業務將“輕重分離”，重資産開發業務繼續完成保交房任務，根據公司資産負債表保持適度規模，以總負債率和凈負債率兩條紅線進行嚴格約束。同時探索地産發展新模式，發展房地産代建和裝修、行銷、總包等開發産業鏈服務等輕資産業務。

據統計，目前華夏幸福招商服務（輕資産輸出）累計固投簽約突破100億，包括12個委託區域，29個簽約項目；産業園區輕資産運營模式已新拓展項目3個，為無錫梁溪、河南平頂山和祥符提供産業園區運營等服務。

招商業務累計簽約項目7個，項目總投資超45億，其中4個項目已落地在輕資産招商業務，物業累計簽約項目 25個，簽約面積 283萬平，合同簽約額 2.8億，新進山東、陜西、雲南三省，新業務拓展已覆蓋7省7市。

債務重組推進 “幸福”上岸可期

説起華夏幸福，其債務重組是繞不開的話題。在輕資産業務快速落地的同時，華夏幸福的債務問題也在持續推進。

梳理時間線可以發現，自2021年2月正式出現債務違約、到2021年12月9日債務重組迎來實質性進展、再到當下，華夏幸福的債務危機化解速度相當高效。

據華夏幸福公告顯示，截至2022年8月31日，《債務重組計劃》中2192億元金融債務，已簽約實現債務重組的金額累計達到1203.15億元；同期，公司累計未能如期償還債務金額合計576.48億元。

同時為進一步推進債務重組的實施，華夏幸福在公告中提出，在《債務重組計劃》基礎上，擬增加償債資源和選擇權，特製訂《補充方案》。華夏幸福通過梳理現有優質、有潛力的資産，搭建“幸福精選”平臺，並以該平臺股權作為新增償債資源實施以股抵債。

公告顯示，“幸福精選”平臺以物業服務、選址服務、園區運營服務為核心，業務載體為幸福基業物業服務有限公司、深圳市夥伴産業服務有限公司、蘇州火炬創新創業孵化管理有限公司等華夏幸福下屬公司。

華夏幸福在公告中表示，為保障選擇“股”的債權人收益的實現，後續公司將全力推動“幸福精選”平台資本運作相關安排，擇機通過包括但不限于“幸福精選”平臺在資本市場獨立上市、將“幸福精選”平臺股權以現金方式出售等方式協助債權人實現“股”的退出。

業內人士表示，隨著債務重組的加速，在全面轉型輕資産的新戰略下，華夏幸福“上岸”可期。