業內人士認為，長期來看，集中式大型企業非常需要宿舍型公寓産品。

疫情之下，餐飲企業受影響較大，而餐飲企業又是宿舍型公寓的主力客群。在此背景下，宿舍型公寓的運營現狀備受業內關注。

那麼，當前宿舍型公寓的實際運營情況如何，疫情影響下出租率是否有所下降？宿舍型公寓是否有穿越週期的潛力，又該如何去調配公寓的客源結構？

以餐飲企業為主力客群的宿舍型公寓運營現狀備受關注。  圖/IC photo

調配客源結構，提升出租率

作為宿舍型公寓的主力客群，餐飲企業受疫情影響較為顯著，隨之，不少宿舍型公寓出租率明顯下降、空置率有所上升。不過，筆者在採訪中發現，目前不少宿舍型公寓積極採取措施，在調整經營策略的背景下，出租率隨之提升。

以魔方為例，魔方9號樓公寓是面向企業客戶的品牌，提供的是宿舍型産品。據魔方生活服務集團首席戰略官胡鼎介紹，疫情期間，部分餐飲品牌倒閉或縮小規模進而退租部分床位，對9號樓公寓的出租率造成了一定影響。不過，疫情平穩後，9號樓公寓的出租率已大幅回升。

胡鼎介紹，此前一些企業選擇讓員工在民宅小區中群租，疫情期間因違反防疫政策，此類群租房被取締，疫情平穩後，這些企業便選擇了合法合規的9號樓公寓。除此之外，在一些受疫情影響較大的餐飲品牌退租後，9號樓公寓轉而為更多製造行業、醫療行業品牌提供宿舍類産品。其中，受疫情影響，醫護人員、核酸檢測人員數量激增。除了給企業提供服務以外，9號樓公寓也承接了一些大學的住宿需求。

安歆方面，據安歆集團相關負責人介紹，疫情之下，各行各業受到了不同程度的衝擊和影響，安歆同樣也受到了不小的壓力。但是，去年安歆就已經做了相關準備，並提前進行轉型，降低損失。目前，全國200余家門店的出租率總體仍保持在90%以上，客戶推薦佔到了67%，單店均為盈利狀態。

此外，樂乎公寓方面，樂乎公寓CEO羅意表示，考慮到疫情影響下經濟週期的不確定性，作為公寓運營商，樂乎將致力於提升品牌整體投資能力、産品力、精細化運營能力，甚至到單項目盈利能力。

在具體做法上，羅意介紹，一方面，樂乎將持續關注未來“房控”，提前進行客戶儲備，以有效降低房源空置率；另一方面，要紮實確保服務品質，幫助企業高性價比解決員工安置問題，“樂乎從行業、企業發展角度看待當前大環境，始終堅信挑戰與機會並存。”

宿舍型公寓在産品結構調節上較靈活

值得一提的是，在國外發達國家，宿舍型公寓較為少見，這類租賃産品到底有沒有發展前景？是否有穿越週期的潛力？

根據ICCRA《中國住房租賃市場報告·2022年上半年》統計數據顯示，在60余個規模化租賃住房運營機構管理的近90萬間房源中，青年公寓佔比最高，達到66%，但較上年年末減少15個百分點；租賃式社區佔比19.5%，較上年年末增加9.5個百分點；宿舍型公寓和高端公寓佔比分別為10.5%和4%，較上年年末分別增加3.5個百分點和2.6個百分點。

基於此，ICCRA住房租賃産業研究院院長趙然表示，隨著我國城市化率進程加快，對於傳統服務業的需求也在增加，因此，市場對於面向服務業基層員工和製造業普通員工的宿舍型公寓需求也較為旺盛。同時，宿舍型公寓的興起和發展，意味著從雜亂無章的群租房轉向規範化管理的員工宿舍，也是住房租賃行業走向“機構化”和“規範化”的體現。

實際上，近年來，在“房住不炒”“租購並舉”等一系列政策帶動下，宿舍型公寓亦迎來諸多政策利好。今年兩會期間，政策層面再次強調了“租購並舉”。同時，上海、南京等城市陸續出臺的保障性租賃住房實施意見明確提出，為解決好新市民、青年人的安居問題，將持續推進完善從“一張床”“一間房”到“一套房”的多層次住房供應體系和“租購並舉”的住房保障制度，共同解決大城市不同類型人群的租房問題。其中，“一張床”指的就是宿舍型産品。

上海交通大學住房與城鄉建設研究中心主任、中國房地産估價師與房地産經紀人學會副會長陳傑分析稱，宿舍型公寓在産品結構的調節上較靈活，比如8人間可以改為雙人間甚至單人間，通過內部裝修和服務升級，就能承接不少品質化租賃生活的客戶，因此，在租賃運營方面臨挑戰時，也具備産品調整的可能性。

“部分宿舍型公寓面臨出租率下降的現象，是發展中的短期問題。”在中國房地産估價師與房地産經紀人學會副會長兼秘書長趙鑫明看來，長期來看，集中式大型企業非常需要宿舍型公寓産品，由此降低租住成本；另一方面，宿舍型公寓相比個人租房甚至租違規房，更具有安全性和舒適度。

展望：多舉措積極應對週期波動

獲悉，疫情之下，不少宿舍型公寓運營方還積極幫助租戶找工作，讓他們能留在當地就業。安歆集團相關負責人介紹，安歆深挖企業端客戶需求，提供“招住一體”的綜合人力解決方案，在疫情期間，幫助企業完成超1萬人招聘到崗。

趙然指出，面對出租率下降的問題時，宿舍型公寓運營者應該在如何調配客源結構方面進行探索。從中長期來看，産業結構調整必然會“人隨産業走”。在經濟週期的波動中，宿舍型公寓的存在、發展也將從宿舍公寓的運營管理機構，轉變為人力資源的綜合服務商，而這也是目前很多宿舍型公寓運營商正在著手進行的。

趙鑫明指出，在目前一些城市打擊群租房亂象背景下，建議多提供宿舍類産品，“‘疏’和‘堵’並重，一方面解決違規承租群租房的問題，另一方面，有利於住房租賃企業向規模化、標準化方向發展。”

“房地産是重資産配置，哪怕租賃企業只收購經營權這樣的‘中資産’，遇上經濟週期下行衝擊，還是挺難應對的。因此，宿舍型長租公寓基本只能在超大城市、大城市開展，抗經濟週期能力強一些。”陳傑稱。而在應對措施方面，他建議，宿舍型公寓機構應加強政企合作，通過國企、民企合作，鼓勵産業園區提供土地和房屋，由民企來運營宿舍型公寓；在經濟下行週期，建議國有企業提供減租，幫助公寓機構對衝經營壓力，由此讓公寓機構的經營成本能夠降下來。

“對企業而言，面對經濟週期的變化，最重要的是修煉內功，不斷根據外界的變化調整自身的組織戰略。同時，‘現金為王’，企業要有持續、穩定的現金流。對安歆而言，我們始終會確保賬面上保持至少6個月的現金流。”安歆相關負責人如是説。