世界500強企業租戶面積佔比30%以上，辦公出租率達到80%，商業出租率約98%……在上海陸家嘴金融城，辦公體量超過20萬平方米的中國第一高樓上海中心，表現出強勁韌性，出租率逆勢上升。

被看作城市經濟熱度“晴雨錶”的陸家嘴寫字樓，整體出租率已創下年內新高。逆勢上揚背後，既有新經濟、新賽道強勁支撐起的“基本面”，也有綠色環保、新能源等引領的新風尚。小小一方天地，管窺經濟密碼。

　持續擴租看開放

挑高的屋頂、恒溫的室內環境、開闊的工作平面、合作客戶和同業的聚集……不同於傳統銀行總部“格子間”式樣的辦公區域劃分，法國巴黎銀行將員工的辦公區域全部打通成一個大開間，並增設了十多個會議室和共用區域。

去年11月，法國巴黎銀行（中國）有限公司租下位於浦東陸家嘴金融城的上海中心17、18層兩個樓面，約8800平方米，並準備以此為落腳點在中國市場持續“加碼投資”。

目前，這家正在申請券商、基金等新業務牌照的外資銀行還在準備繼續擴租。法國巴黎銀行（中國）有限公司首席執行官兼行長賴長庚表示，中國是全球第二大經濟體，中國資本市場已成長為世界第二大市場，人民幣成為全球第四大支付貨幣。隨著人民幣國際化水準不斷提升，以人民幣交易為基準的全球商業活動會持續增長。上海作為人民幣交易清算中心，無疑具有巨大的發展機會。

同樣在這幾年持續擴租的還有摩根大通。自2018年租了上海中心1個樓層，並在2019年及2020年擴張到6個樓層後，去年摩根大通繼續新租2個樓層，辦公面積也從8000平方米擴張到26000平方米。

摩根大通中國區首席執行官梁治文表示：“落戶浦東、落戶中國第一高樓上海中心，讓我們緊貼中國金融市場的脈搏；不斷推進自身發展，確保我們能繼續為國內外的客戶提供最有力的支援。”

持續擴租，正是近年來觀察中國金融市場開放廣度和深度不斷提升的直觀窗口。上海中心大廈建設發展有限公司黨委書記、副總經理嚴明認為，中國金融市場開放步伐不斷加快，外資金融機構業務需求快速增長，落地的願望也更為迫切。近年來，西班牙桑坦德銀行、義大利聖保羅銀行、俄羅斯外貿銀行、德國巴登-符騰堡州銀行、安聯保險以及勞合社等國際知名專業機構和諮詢企業也紛紛入駐。

“逆市”增長看“韌性”

11月28日，全球化工行業頭部企業利安德巴賽爾入駐上海中心；11月21日，德碩管理諮詢有限公司位於中國的全球開發中心也在陸家嘴這座最具地標意義的高樓裏舉行了開業儀式。

“受到全球疫情、經濟下行等多重因素影響，辦公及商業租賃市場難免受到衝擊，但上海中心招租情況近年來表現出較強的韌性，出租率不降反升，三年連續增長。”嚴明説。

2017年，國內第一高樓上海中心正式投入運營。因辦公樓起租面積超過20萬平方米、商業面積超3萬平方米，上海中心樓宇出租率，也一直被外界視為觀察上海經濟熱力和活力的指標之一。

目前，上海中心辦公出租率達到80%，商業出租率約為98%，其中世界500強企業租戶面積佔比達30%以上。值得注意的是，從2019年初到目前，上海中心引入外資客戶數量、外資客戶租賃面積的佔比分別從15%、9%，攀升至43%、41%。

“我們客戶總部遍及15個國家和地區，已形成了頗具規模的‘國際社區’。這與國家推進高水準對外開放，發揮外資積極作用的決心和努力分不開，外企看好中國市場，特別是世界500強或頭部企業佔比的提升，優質租戶持續快速擴租。”嚴明説。

高品質的“國際社區”，必然也是高品質的“文化社區”。上海中心吸引了包括觀復博物館、朵雲書店旗艦店、極氪全球首家旗艦店、隱溪茶館景觀店和著名漫畫IP混知小酒館等紛紛入駐，形成了獨特的商業及文化生態。

商業運營的總體穩定，不僅保持了大廈餐飲、休閒等配套服務的穩定、有序，還實現了大廈商業的整體營收增長。在踐行國企擔當、積極落實非國有租（商）戶租金減免政策、緩解部分租戶資金壓力的同時，上海中心大廈2021年商業整體營收分別比2019年和2020年增長40%和49%。

擁抱“新賽道”，迎接新風尚

上海中心顯然是陸家嘴乃至整個上海租賃市場的一個縮影，也體現了上海經濟發展的新趨勢和新信號。

“眼下，陸家嘴商務樓宇的整體出租率已達到86.6%，創下年內新高。”世邦魏理仕華東區研究部負責人陸燕介紹，“前三季度，上海全市商務樓宇新增需求約50萬平方米，與2020年全年49萬平方米相當。上海樓宇抗風險能力和復蘇情況已超越了2020年疫情發生的初期階段。”

新經濟、新賽道動力強勁是上海樓宇租賃市場堅挺的“基本面”所在。世邦魏理仕的報告顯示，2021年上海寫字樓市場供需兩旺，租金止跌反彈。從行業來看，TMT和金融行業合計貢獻全年新租需求的45%，銀行、保險、融資租賃等擴租需求明顯，其中70%選址陸家嘴地區。儘管疫情帶來了不確定性，但專業服務業、金融業、科技企業等擴容意願仍強烈。

“網際網路、新能源汽車、生物醫藥、時尚奢侈品細分産業甚至元宇宙已逐步成為高品質樓宇的新客戶。新興行業進入陸家嘴的比例正在不斷升高。”陸家嘴管理局樓宇辦副主任陳晨觀察發現，智慧製造、數字經濟成為新的發展方向，陸家嘴正在不斷升級增能、煥活新生。

隨著“雙碳”理念深入人心以及相關政策的不斷落地，寫字樓市場也出現了環保綠色、新能源革命的新風尚。陸燕透露，不少客戶正在用實際行動擁抱ESG（環境、社會和公司治理）。他們對靈活辦公、彈性工位的設想，以及對室內空氣品質、綠色物流等指標要求，正在不斷提升。世邦魏理仕的調查發現，擁有LEED（能源與環境設計先鋒綠色建築評價體系）認證的樓宇，租金溢價水準要高出20%左右。

在超甲級、甲級寫字樓加速迭代的同時，陸家嘴地區一些樓齡較高的樓宇也在加速二次更新，以降低科技創新企業入駐的成本。“針對一些樓齡超過20年的寫字樓，我們引導業主進行局部改造，吸引科技型、創新型企業入駐，受到市場歡迎。寶鋼大廈、嘉興大廈等樓宇內新近改造的部分樓層，都實現了100%的出租率。”陳晨説。

數據顯示，目前陸家嘴金融城共有商辦樓宇285幢，超甲級和甲級寫字樓超過50幢。其中，稅收“億元樓”數量達到113幢，國金中心則是浦東新區首棟“百億樓”。