9月1日，《北京市住房租賃條例》正式實施。這是全國首個規範“住房租賃”、長租公寓等新興業態的地方性法規。中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進指出，《條例》的正式施行，有望推動住房租賃市場的進一步規範，營造良好的租房環境。另外，隨著保租房的大規模發展，市場規範和保障支援兩方面同時發力，將有利於推動住房租賃市場有序健康發展。

眾所週知，自2020年10月，十九屆五中全會上首次提出“擴大保障性租賃住房供給”後，“保障性租賃住房”的概念就頻繁成為行業熱點。去年7月國務院發佈《關於加快發展保障性租賃住房的意見》後，保障性租賃住房更是上升為國家戰略。

此外，隨著國內公募REITs試點範圍的持續擴大，三單保障性租賃住房公募REITs已于近期成功發售並上市，住房租賃行業迎來發展風口。

業內人士分析，資産證券化工具的引用，為重資産持有保障性租賃住房資金退出提供一個參考路徑，將有效縮短資金回報週期，盤活存量租賃住房資産，降低企業資金壓力，推動保障性租賃住房進入發展快車道。

3單保障性租賃住房REITs上市 打通投融資良性迴圈

資料顯示，首批三單保障性租賃住房公募基礎設施證券投資基金試點項目已于8月31日成功上市，並實現30%漲停，合計發行規模37.97億元。其中，中金廈門安居REIT和紅土深圳安居REIT底層資産均為保租房，華夏北京保障房REIT底層資産為公租房。

具體來看，中金廈門安居REIT戰略配售初始發售份額為31235萬份，佔發售份額總數的比例為62.47%。網下初始發售份額為1.3億份，公眾初始發售份額為0.56億份認購價格為2.6元/份。據悉，中金廈門安居REIT擬投資的基礎設施資産為園博公寓和珩琦公寓，是位於廈門市集美區的兩個保障性租賃住房項目。

紅土深圳安居REIT的初始戰略配售基金份額數量為3億份，網下初始發售的基金份額數量為1.4億份，公眾投資者初始發售的基金份額數量為0.6億份，認購價格為2.484元/份。該REIT項目的基礎資産包含安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館四個保障性租賃住房項目，4個項目分別位於深圳市福田區、羅湖區、大鵬新區和坪山區，建面合計13.47萬平，共1830套保障性租賃住房及其配套。

華夏北京保障房REIT計劃面向公眾發售0.6億份，為此次發售總量的12%，認購價格為2.510元/份。該REIT初始投資的底層資産文龍家園項目和熙悅尚郡項目，分別來自海澱區和朝陽區。兩個項目總建面約11.28萬平方米，有2168套可出租房，總估值約11.51億元。

中指研究院指數事業部研究副總監徐躍進認為，本次首批三隻保租房公募REITs産品的正式發售上市，標誌著我國保租房公募REITs正式落地，打通了保租房“融投管退”的模式閉環。同時保租房公募REITs的推出進一步豐富了公募REITs市場基礎資産標的的種類，對推動我國公募REITs市場多元化、可持續發展具有重要意義。可以預見，未來隨著保租房公募REITs融資模式的愈加成熟，或將有更多保租房公募REITs産品上市。

此外，巨量資金的參與，也透露出機構投資者對這批REITs新品的青睞。其中，參與紅土深圳安居REIT的機構投資者為83家，配售對象為252個，華夏北京保障房REIT和中金廈門安居REIT分別獲得71家、68家機構投資者的有效報價。投資者類型涵蓋了券商及券商資管、保險、公募、私募，以及銀行、信託等大部分金融機構。

土地、金融等多方政策支援 紅利持續釋放

與市場上普通租賃住房不同，保障性租賃住房旨在解決新市民、青年人等群體的住房問題，屬於"政策性租賃住房"，政府在土地、財稅、金融等方面給予了很多的政策支援。

其中，在財稅方面，2021年6月18日，國務院常務會議已明確，從10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5％徵收率減按1.5％繳納增值稅；對企事業單位等向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房，減按4％稅率徵收房産稅。

在土地方面，多數城市也在積極增加供應。以上海為例。上海目前要求所有住宅用地均需配置5%的保障性租賃住房（特殊地塊除外），部分地塊配建比例高達20%，以滿足新城市人群的住房需求。同時，2021年上海首次推出“保障性租賃住房”用地並成交15幅，覆蓋浦東、靜安、黃浦、奉賢等區域。

7月15日從上海市房屋管理局獲悉，今年上海市計劃供應保障性租賃住房6萬套（間）。截至6月底，上海市已完成建設籌措保障性租賃住房12.4萬套（間），爭取今年完成建設籌措18萬套（間）。

在其餘金融政策等方面，中央和地方政府也在大力支援。今年2月8日，央行、銀保監會明確表示，要加大對保障性租賃住房發展的支援力度。隨後出臺的《關於銀行保險機構支援保障性租賃住房發展的指導意見》，再提出要構建多層次、廣覆蓋、風險可控、業務可持續的保障性租賃住房金融服務體系。

3月18日，證監會發文表示，要深入推進公募 REITs 試點，並會同相關部委研究推動保障性租賃住房 REITs 試點工作，儘快推動項目落地。5月27日，證監會聯合發改委發佈《關於規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動産投資信託基金（REITs）有關工作的通知》，以推動保障性租賃住房REITs業務規範有序開展。

7月1日，國家發改委辦公廳發佈做好盤活存量資産擴大有效投資有關工作的通知，對具備相關條件的基礎設施存量項目，可採取基礎設施領域不動産投資信託基金、政府和社會資本合作（PPP）等方式盤活。

此外，地政府也先後出臺政策鼓勵開展基礎設施領域不動産投資信託基金（REITs）試點。據悉，目前已有深圳、海南、寧夏、成都、寧波、無錫、上海、遼寧、青島、江西、四川、重慶等省市出臺方案。

去年11月，浙江提出支援符合條件的保障性租賃住房項目申報基礎設施領域不動産投資信託基金（REITs）試點；同年12月，江西提出鼓勵保障性租賃住房項目申報基礎設施領域不動産投資信託基金和房地産投資信託基金(REITs)試點；今年2月份，重慶提出開展保障性租賃住房基礎設施REITs試點。

今年7月15日，海南省九部門聯合發佈《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》指出，確定海口、三亞等9個發展保障性租賃住房首批重點市縣。

不僅如此，交易所也在持續規範保障性租賃住房公募REITs的相關規則。

7月15日，滬深交易所分別發佈《上海證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)規則適用指引第4號——保障性租賃住房(試行)》《深圳證券交易所公開募集基礎設施證券投資基金業務指引第4號——保障性租賃住房(試行)》，對保障性租賃住房試點發行基礎設施REITs進行規範和引導。

《指引》主要內容包括助力保障性租賃住房領域盤活存量資産，促進投融資良性迴圈。明確要求凈回收資金優先用於保障性租賃住房項目建設，拓寬保障性租賃住房建設資金來源;明確對滿足基礎設施基金上市要求、符合市場預期、確保風險可控且已能實現長期穩定收益的項目，靈活確定運營年限要求。

業內人士認為，《指引》的發佈是交易所積極推動REITs市場平穩健康發展、通過金融支援保障性租賃住房市場建設的重要舉措，同時也有利於建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度。預期伴隨著相關規則指引陸續出臺，保障性租賃住房REITs將駛入發展快車道。

租賃市場發展提速 房企迎來發展藍海

在各項政策的推動下，保障性租賃住房“融投管退”的商業模式進一步完善。在此背景下，保障性租賃住房不失為房企佈局的一個新賽道。同時有機構預計中國租賃住房REITs規模將超過3000億元，可以看出租賃住房將迎來發展藍海。

此外，住建部表示"十四五"時期40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套（間），一線城市的保障性租賃住房建設佔新增住房供給量的目標均設在40%以上。預計2022年全國將建設保障性租賃住房240萬套，其中40個重點城市佔比 60%以上。

可以看出，隨著住房租賃市場的快速發展，保租房、長租公寓等住房租賃細分領域為各類相關企業的轉型發展提供了新的機遇。

有統計顯示，截至目前早已佈局住房租賃行業，其中萬科泊寓、龍湖冠寓、龍湖冠寓、華潤有巢等已經形成一定的規模化發展。數據顯示，截至2022年上半年，萬科泊寓累計開業16.95萬間，管理房源20.99萬間，上半年共新獲取10個項目，房間數9674間，開業規模較去年底增長4.39%。龍湖冠寓開業規模超11萬間，較去年底增長3.77%。

業內人士認為，隨著金融等各項政策的支援，‘投融建管退’等渠道的進一步打通，住房租賃行業的盈利難題將逐步破解。在我國人口流動加速、市場需求廣闊的前提下，相關企業抓住機遇、防範風險，有望在住房租賃市場取得長遠發展。