“7月份一線城市商品住宅銷售價格環比微漲，二三線城市環比整體呈降勢。”15日，國家統計局發佈的2022年7月份商品住宅銷售價格變動情況統計數據顯示，當前樓市仍處於分化之中。

7月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比下降城市分別有40個和51個，比上月分別增加2個和3個。房價指數面臨繼續降溫的壓力，亟需各地積極出臺政策確保市場復蘇。

一線城市仍是“領頭羊”

“市場整體處於緩步復蘇狀態，政策在各地釋放的效力依然呈現分化，從區域來看長三角、大灣區和長江中游不少熱點城市的政策放鬆頻率加快，對市場熱度提升的效果較為明顯。”58安居客房産研究院分院院長張波指出。

國家統計局數據顯示，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。

“一線城市新房、二手房價格環比均上漲，二手房價格環比漲幅較上月擴大。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，一線城市的韌性主要是住房需求支撐性較強。

張波指出，與價格總體上漲相對應的是，北上深7月在政策放鬆層面依然保持著更多謹慎，這本身和市場穩定復蘇有直接關係，不但房價表現穩定，並且從商品房成交金額，土拍市場的表現來看都可圈可點。

“從新房來看，北上廣單月環比上漲較為明顯，北上均上漲0.5%，這一價格變化和市場供應結構有一定關係。二手房中上海月度上漲0.8%表現最為明顯，也顯示出疫後市場快速復蘇的節奏還在持續。”張波表示。

二線城市分化持續

“相對而言，多數弱二三線城市住房需求支撐性相對較弱，7月二三線城市房價整體呈下降走勢，二線城市二手房價格環比跌幅較上月擴大。”許小樂説。

國家統計局數據顯示，二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.1%轉為持平；二手住宅銷售價格環比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均下降0.3%，降幅均與上月相同。

“成都、杭州和西安等城市表現較好。這也説明瞭當前樓市復蘇過程中，有部分重點二線城市表現較好。但其他城市的市場壓力普遍比較大，包括蘭州和南寧等城市樓市偏弱。同時北海安慶等三四線城市也明顯偏弱。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

這也體現了當前二三線樓市的一大特點——分化還在持續。張波指出，從市場分化表現來看，新一線相比三四線表現更為明顯，同時從新一線政策鬆綁的節奏來看，大都偏向於分步驟放鬆的模式，尤其限購和首付比例層面的調整會更偏于保守。

成都樓市在7月的表現依舊亮眼。數據顯示，7月，成都新房價格環比漲幅居全國首位。成都單月新房和二手房分別上漲1%和1.3%，顯示出政策在當地效力釋放更為有力。張波預計，熱點二線城市熱度提升會成為市場持續復蘇的第二股力量。

降溫持續，如何修復？

同日，國家統計局發佈的2022年1-7月全國房地産開發投資和銷售數據，1-7月份，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。

“這體現了7月新房市場階段性降溫。”許小樂指出，7月全國商品房和商品住宅銷售面積環比降幅超過45%，銷售額環比降幅均超過40%。累計來看，1-7月新房銷售面積、銷售額累計同比降幅較上月有所擴大。

許小樂認為，新房市場短期銷售下降，一是因為7月部分城市期房項目停工引發業主停貸事件使得購房者觀望情緒加重，入市節奏放緩；二是因為房企衝刺半年銷售任務結束，開盤量減少，市場銷售季節性回落。

從供應端看，房企投資開工也確有回落。7月商品房開發投資額和新開工面積分別均環比下降30%以上，1-7月累計同比降幅較上月擴大。7月銷售回款下降疊加當月是多數房企償債高峰，房企投資開工動力較弱。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認為，短期來看，各地“保交樓”相關舉措不斷落實，項目復工情況或有所改善，房地産開發投資有望小幅邊際修復。企業資金壓力疊加銷售恢復不明顯下，企業開工力度及意願或仍較弱。

“因此，修復市場預期是關鍵。”許小樂表示，8月以來地方住房支援性政策仍在加碼，據媒體報道，南京、蘇州等強二線城市降首付。較寬鬆的信貸和調控政策下，新房項目有序復工、交房，加快房企風險化解才能修復市場預期。

同時，央行MLF意外縮量降價，被不少分析人士認為房貸利率再降或可期，或對房地産市場的預期帶來一定提振。8月15日，央行公佈的中期借貸便利(MLF)操作和公開市場逆回購操作的中標利率均下降10個基點。

“從市場的角度來看，短期市場信心修復仍需一定時間，市場調整態勢難改，全國商品房銷售規模同比降幅或仍較大。”陳文靜表示。

張波同樣指出，本輪迴暖週期偏長，後續依然需要釋放出更多市場潛力以提振樓市。