受迫於地塊兩極分化的局面，歷經多輪實戰演練後，“精準投資”、“以銷定投”已成為房企的拿地鐵律。北京年度二批次土拍規則的多重優化，更提升了房企在五月底的土拍決戰中殺出重圍的動力。

僧多粥少成常態 市場分化是必然

經36天的預申請公告，北京2022年第二批集中供地迎“轉正”。

3月中旬，北京市規劃和自然資源委員會掛牌9宗預申請地塊，分佈位於朝陽、豐臺、房山、大興等區，總起始價約187.25億元。

與以往預售機制不同的是，本次從三個方面對競買條件進行了優化。首先，土地繳納金實行“分期付款”制。地塊成交後30個自然日內需繳納全部政府土地出讓收益和50%的土地開發建設補償費，剩餘的土地開發建設補償費可在地塊成交後的4個月內繳清。

在理想狀態下，房企在競得土地後一般會在四個月內取得預售證並進入首期項目開盤狀態，可拿到一部分銷售回款來補足前期需要繳付的50%的地價款費用，此舉將有利於緩衝房企資金壓力。

其次，對於參與競買卻空手而歸的企業，將退還預申請保證金及利息從而鼓勵市場主體積極參與競買。而對於未參與地塊競買但地塊成交的企業，僅退還預申請保證金；對於未參與地塊競買或參與競買未報價而導致地塊未成交的企業，不予退還預申請保證金。另外，對於多家競買人參與同宗地塊預申請的，在競得土地後享有同等權利。

從首輪集中供地中18城的成交數據來看，“精準投資”與“以銷定投”已成為房企當下新的拿地鐵律。與前幾次集中供地相比，本輪成交地塊溢價率有抬頭向好的跡象。但從土地供有量以及成交量來看，土地數量總和在下降，流拍率不降反升，熱門城市的核心區域依舊火熱，相反則較多趨於邊緣化。

以北京為例，2021年首輪集中供地掛牌30宗地塊，共經兩日競拍後以1110億元全部出讓，吸引超200個競拍主體，僅繳納的保證金就突破千億元。排除重復後實際有53家房企及聯合體參與競爭，並且有4家房企報名競拍地塊超過20宗。

而相較于2021年的如火如荼，2022年北京首輪土拍地塊數量接近減半，17宗地塊攬金480億元以及1宗地塊流拍。雖然相較于去年第二輪和第三輪土拍情況，北京土拍市場已呈現逐漸回暖趨勢，但地塊間卻出現嚴重分化。昌平中關村生命科學園地塊溢價率為15％，而順義新城地塊溢價率僅為0.5％。

此外，曾于2021年第二輪土拍中首次見面的朝陽區管莊GZGJC-02地塊，因延遲出讓被分為兩宗地塊于第三輪土拍中面市，最終因無企業報價導致流拍。而如今又炒冷飯般的出現在了2022年第二批預掛牌地塊名單中。

價格倒挂引注目 太陽宮地塊率先領跑

中原地産首席分析師張大偉曾表示“只要地塊好，大家都會搶。”

本輪北京所掛牌的18宗地塊中，太陽宮新區D區0210-029地塊是各方議論的焦點。從區域位置來看，地塊處於北三環與北四環之間，與地鐵10號線太陽宮站相鄰，人大附中朝陽分校也在其周邊範圍內。

此外，該地塊具有天然的價格優勢。雖然指導價已刷新北京集中供地11.2萬/平的新高，但若按照其出讓條件計算，在競滿政府持有商品住宅産權預設份額10%後，其售價將在指導價13萬/平的基礎上打九折至11.7萬/平，倒挂周邊二手房的16萬/平。

或因擔心競拍過於火爆，北京此輪土拍在出讓條件中首增2家或2家以上報價時通過搖號競得地塊歸屬權，避免因同時舉牌耽誤流程造成不良影響。

其餘地塊中，朝陽崔各莊奶西兩宗地塊以及位於南三環內的豐臺右安門街道亞林西地塊也引起了不小的爭論。與距離其一公里左右的龍樾合璽、和光悅府、建發望京養雲在售價格相比，崔各莊奶西中319地塊以8.5萬/平的指導價具有略微優勢。但318地塊容積率僅為1.4，後期更適合作為低密住宅項目面世，或更為搶手。

而豐臺右安門街道亞林西地塊雖佔據了地理優勢，但據其土地出讓文件顯示，地塊增設“全齡友好社區”建設內容。

主要包括競得人需在644 地塊內競得人需建設建築規模 837平方米殘疾人康復中心一處；645地塊內競得人需建設建築規模350平方米社區管理服務用房一處；647地塊內競得人需建設建築規模1200 平方米郵政局一處、建築規模266平方米治安管理用房一處。以及在0501-647地塊提供地上建築面積19490 平方米、 地下建築面積8100 平方米商業/公建用房。減去配建面積後，住宅面積所剩無幾，留給開發商發揮的餘地不多了。

“全齡友好”為首例 競拍意向難及預期

《政府工作報告》提出，要積極應對人口老齡化，加大社區養老、托幼等配套設施建設力度，在規劃、用地、用房等方面給予更多支援。

為響應政策號召，北京市規劃和自然資源委員會在豐臺右安門街道亞林西地塊、順義薛大人莊地塊、順義新城第19街區地塊以及昌平北七家平西府地塊中增加“全齡友好社區”建設要求。需增建滿足老年人日常需求的經營性養老服務設施（不低於500平方米不超過1000平方米），需自持且不得改變用途。

資料顯示，“全齡友好社區”需在室內空間方面滿足室內裝修功能表化，注重動線和視線聯繫，保證老年人的動作順暢、安全，廚衛空間寬敞且預留無障礙設施安裝位置。

在交通流線設計方面要滿足居住區內人車分流；場地內高差通過坡地或坡道解決；機動車停車場（庫）設置無障礙機動車位，並針對老年人專用車等新型交通工具、輔助工具在後期加裝改造預留空間。

在公共空間方面要滿足室外地面平整、防滑；配置散步道、老年活動場地等公共活動空間；老年人室外活動場地具備良好的日照和通風條件，並避讓主要機動車道路。

在智慧應用與安全保障方面要滿足步行道路、室外場地等場所結合燈桿、座椅等設置緊急救助呼叫按鈕，並設置視頻監控系統；危險地段設置清晰易識別的警示標識；應用智慧養老技術手段，同步提交具體説明。充分應用全過程BIM數據開展智慧管理。

在服務要求方面需提供老年人日間照料、呼叫服務、老年餐桌、基礎醫療、文化娛樂等服務，同步提交設施運營方案計劃，並提供專業服務。

短期看，建造全齡友好社區，有助於從根本上提升新建小區的全齡友好配套設施建設水準。但適老設施的有效使用，以及老年人服務的高效提供，都需要相關專業團隊介入運營。而要鼓勵多元主體參與其中，這不僅有助於解決全齡友好設施及項目的維護和運營成本問題，也有助於提升相應的服務品質。

結合政策環境總體來看，近期中央和地方雖政策面利好消息不斷，多個城市也在地價、保證金繳納比例、土地價款繳納等多方面降低了土地出讓門檻。但在疫情影響下，上半年銷售回款進度明顯不及預期，房企現金流仍然吃緊。

同時，由於市場內部競拍熱度的進一步分化，以及競拍規則的多項改變，去化表現不佳的板塊或區域將會在此次土拍中受到影響，房企競拍意向也會進一步減退。