年報解讀︱首開股份:千億大廈遇利潤迷局

來源:中國網地産 2022-04-19 23:10:04

4月15日,首開股份公佈了2021年成績單,實現營業收入678.02億元,同比增長53.31%,歸母凈利潤6.92億元,同比減少77.95%,扣非凈利潤為5.94億,同比減少74.36%,創近十年最低記錄。

 “交付結利項目利潤率下降較大”

素有“京城地主”之稱的首開股份先後成功開發了回龍觀文化居住區、方莊小區、望京新城等規模超過百萬平米的超大型居住社區以及大運村、奧運村、國家體育館、冬奧會速滑館“冰絲帶”等一批國家重點項目。

“一部首開史,半座北京城”。 2021年,首開股份以628.8億元銷售額再次奪回自2019年起被中海搶佔的北京市場銷冠寶座。

自從2018年進入千億陣營後,首開股份的規模增長即進入瓶頸期。數據顯示,2018年,首開股份實現銷售金額1007.27億元,同比增46%;2019年實現銷售金額1013.44億元,同比僅增0.61%;2020年,實現銷售金額1074.55億元,同比僅增6.03%;2021年,實現銷售金額1149億元,同比增長7%。

伴隨業績增長放緩的是盈利能力的持續下滑,截至2021年,首開股份各項盈利能力指標均同比下滑,其中凈資産收益率由上年同期的11.42%降至去年年末的1.83%;總資産收益率由上年同期的1.33%降至去年年末的0.65%;投入資本回報率由上年同期的3.48%降至去年年末的2.46%,毛利率、凈利潤更是同比雙雙下滑,分別同比減少8.15個百分點及6.37個百分點至去年年末的19.81%和3.09%。

從區域方面看,北京區域業務毛利率29.31%,較上期大幅下滑14.59個百分點。京外區域業務毛利率21.98%,增加了3.29個百分點。

對於利潤下滑,董秘王怡表示主要原因為2021年,首開股份主要交付結利項目利潤率下降較大,平均毛利率同比下降近8個百分點;且本年結利項目中,首開股份平均權益佔比下降及合作項目交付産生的利潤較上年減少,預計權益法確認的投資收益同比下降。

權益佔比不斷減少,利潤被吞噬,這從首開股份2016年計劃走出北京起就埋下了伏筆。首開因四處擴張築起了規模大廈的同時,也相應付出了一定代價。在深圳、天津、杭州、廣州等一二線城市拿地價格高,首開股份只能走聯合體合作模式,隨之而來的是持續增加的合作項目和越來越少的利潤空間。

報告顯示,2021年,在其待開發土地中,境內外的15個項目中就有9個項目為合作開發,權益佔比最低為10%。此外,2019至2021年,首開股份銷售額中權益佔比分別為61.59%、49%和54%,一度下滑至一半以下,從中也可以窺見,首開公佈的全口徑銷售額真正屬於自己兜裏那部分究竟有幾何。

降負債初見成效

壓在首開股份頭頂的大山除了難以為繼的盈利能力,還有一直高企的負債。

在“三道紅線”方面,財報顯示,剔除預收賬款後的資産負債率為 73.60%,凈負債率為 147.45%,現金短債比為 1.22 倍,腳踩兩道紅線。

實際上,這已經是首開股份努力降負債後的數據。早在其首度跨入千億陣營的2018年,凈負債率便已經達到212%。從2017年中報開始,到2020年一季度,首開股份資産負債率一直在80%以外徘徊,居高不下。

首開股份曾坦言,公司凈負債率確實在行業內屬於較高水準,改善資産負債結構將是公司未來重點關注和需要切實解決的問題。

截至2021年末,首開股份總負債達2473億元,較上年同期減少164億元,其中,一年到期的非流動負債有214億元,較上年同期減少45.4億元,資産負債率為 78.68%,較上期減少 1.74 個百分點。

另一個值得關注的數據是事關其輸血能力的融資情況。財報顯示,其全年累計新增融資約414.30億元,其中開發貸款73.13億元,信託貸款104.23億元,保債計劃35億元,發債規模201.94億元,累計歸還到期有息負債約 523.86 億元,減少帶息負債規模 109.56 億元。 4月18日,首開股份披露擬發行不超過23.2億元公司債,用於償還有息負債。憑藉國資背景,首開股份融資渠道順暢,融資成本低。據統計,今年以來,首開股份累計發行中期票據、私募債及資産支援票據13支,共計人民幣240.2億元,平均票面利率為3.76%。 

城市更新 挖掘存量市場

在市場下行壓力下,深耕棚改、舊改多年的首開股份,一直希望通過此渠道實現業績的彎道超車。

2015年,首開股份即提出“城市復興官”戰略轉型。圍繞“城市復興官”,圍繞住宅租賃市場、推進老舊小區改造更新、培育社區養老服務業態、參與舊城保護復興、打造創客空間平臺等五大舉措,挖掘北京的存量市場資源。

財報中,首開股份提到要通過多種方式參與老舊小區改造。以標桿項目和樣板工程為突破,深化與各區戰略合作,積極獲取街區更新改造、城市公共空間提升、文創園區開發、樓宇改造提升、老舊廠房改造利用、傳統商圈改造等項目。通過輕重資産相結合方式,以獨立運作、項目合作、股權合作等不同方式,拓展市場化城市更新項目。

不過,梳理其2020年和2021年兩年年報發現,首開股份在實施與後續拓展的棚改及土地一級開發項目和面積並沒有增加,均為12個(11個位於北京,1個位於廊坊),總用地面積達1589.12萬平方米。其中實施項目7個,總用地面積974.45萬平方米,後續項目5個,總用地面積614.67萬平方米。

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業內人士認為,棚改及城市更新項目週期長、回款慢,也在一定程度上犧牲了公司的現金流。

 


(責任編輯:武爽)
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