從不上市到計劃上市，再到遞表板上釘釘，王石與鬱亮終究是生意人，曾經的言之鑿鑿不過是笑談。不過換一個角度，他們也並未食言，畢竟他們口中的對像是“萬科物業”，而今早早遞表的是“萬物雲”。

今天早間，據港交所披露易系統顯示，萬科集團旗下萬物雲正式遞交招股書。數據顯示，2021年萬物雲實現收入237.04億元，毛利潤為40.20億元，凈利潤為17.14億元。

萬物雲來了，龍湖智創生活已經先行一步，物業企業在資本市場的格局也基本確定。唯一尚未上市的金地智慧服務，已難以對格局産生大的影響。

正可謂，萬物雲起，碧桂盪漾。

泥沙俱下 物業股冰火兩重天

連跌數天股價幾乎腰斬後，3月16日收盤，物業股迎來久違的上漲，多只物業股漲幅超20%。雖然收盤後未有物業公司市值超千億，但盤中碧桂園服務市值已經重回千億港元。然而，這距離2020年5月12日市值首破千億港元尚不足兩年，距離2021年1月20日突破2000億港元也僅過去一年。目前，碧桂園服務仍掙紮在千億市值附近，何時反彈尚未可知。

縱觀近期上市的物業股，雖然數量較少，但品質普遍較好，可股價跌得卻更狠，與此前超額認購、連續大漲形成了鮮明的對比。

3月10日，中國金茂旗下金茂服務正式登陸港交所，上市首日即遭遇破發，此後連跌數日，股價腰斬；央企與高端物業等眾多IP加持的金茂服務，迎來了資本市場的開門黑。3月16日下午，在國務院金融委定調後，金茂服務股價終於迎來首次拉升，兩日漲幅近30%，但仍較發行價跌去約40%。而先於金茂服務上市的衚同物業專業服務商京城佳業股價也較發行價跌去46%。

值得注意的是，金茂服務的超額認購倍數僅為0.2倍。作為對比，早早上市的金融街物業公開發售獲超額認購約146倍，遠洋服務也獲得超額認購約8.91倍。

一次股市大潰敗，讓眾多物企的市場化努力似乎顯得毫無意義。母公司的發展與前景，仍是當下物業公司發展以及資本市場高估值的最核心驅動力。

2021年下半年，房地産市場發展形勢越發嚴峻，眾多房地産企業銷售額均出現大幅度下滑，房地産企業舊有發展模式面臨挑戰，流動性危機凸顯。同時，在疫情影響下，房地産企業多元化業務探索步伐趨緩，發展路徑越發單一。受此影響，房地産企業盈利不確定性增大，估值持續下滑。

隨著房地産企業股價與估值的下滑，眾多房地産企業關聯物業公司的股價出現了更大幅度的下滑。2021年7月至今，頭部物業公司股價跌幅普遍超過50%，部分上市物業公司股價跌幅一度超過70%，遠超同期關聯地産公司40%左右的跌幅。無論是物業行業頭部上市公司，還是新上市的央企或國企物業公司，均在此前一次次股市普跌中迎來較大盤更大幅度的跌幅。

言必稱市場化發展的物業公司，仍然難以擺脫被束縛的命運。

雖然物業公司來自獨立第三方的在管面積越來越大，佔比也不斷提升甚至超過來自母公司的在管面積，但營收與面積佔比的背離與不斷下滑的利潤率，以及資本市場持續的質疑，正不斷拷問物業公司與物業行業的發展邏輯乃至登陸資本市場的必要性與利潤增長的可持續性。

物是人非事事休，物業股淚先流。

萬物雲起 資本市場即將定格

不上市的萬科物業確實並未上市，雖然萬物雲已先行一步。

今天早間，據港交所披露易網站顯示，萬科集團旗下萬物雲正式遞交招股書。數據顯示，在2019年-2021年，萬物雲分別實現收入139.27億元、181.45億元及237.04億元，同期毛利分別為24.68億元、33.64億元及40.20億元，凈利潤分別為10.4億元、15.18億元及17.14億元。

此前，萬科集團年報顯示，截至2021年末，萬物雲在管項目覆蓋全國一二線城市，在管項目總數4393個，在管面積7.8億平方米，在管面積同比增長35.9%；合同項目總數5553個，合約面積10.1億平方米，合約面積同比增長38.0%。

具體來看，萬物雲收入來自以下三個業務板塊：社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務。在2019年-2021年，社區空間居住消費服務收入分別為88.28億元、106.23億元、131.61億元，佔比分別為63.4%、58.5 %、55.5 %；商企和城市空間綜合服務收入分別為42.93億元、64.89億元、86.93億元，佔比分別為30.8 %、35.8 %、36.7 %；AIoT及BPaaS解決方案服務收入分別為8.06億元、10.34億元、18.50億元，佔比分別為5.8 %、5.7 %、7.8 %。

從碧桂園服務傳統與新業務兼具的物業管理服務、社區增值服務、非業主增值服務、“三供一業”業務、城市服務及商業運營服務；到萬物雲的社區空間居住消費服務、商企和城市空間綜合服務、AIoT及BPaaS解決方案服務；再到華潤萬象生活的住宅物業管理服務、商業運營及物業管理服務。物業行業的發展模式已經階段性的定型，目前來看，後來者已經很難擺脫現有業務框架與發展模式，物業行業的業務格局正趨於一致。

物業行業的發展格局，往往由房地産行業的發展格局所確定。從早期的“招保萬金”，到後面的“碧萬恒融”，依託地産母公司的發展壯大，物業企業的綜合實力大小也基本確定。但生於斯長于斯的物業公司，也在這種關聯頗深的發展迴圈中，或乘勢起飛，或無奈埋葬，成為一個個時代的注腳。

業務格局與發展格局的相對確定，以及頭部物業公司的最終遞表，讓物業企業在資本市場的發展格局快速走向定格。

碧桂盪漾 五年千億仍在路上

“這一年，我們沒有受到其他行業因各種變化帶來的較大影響，我們堅持獨立的戰略定力，堅持根據公司自身的發展需要去做出有益於公司和社會的戰略和戰術決策，也沒有因為股價的變化去調整公司五年的戰略目標”。在3月29日召開的業績發佈會上，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江説道。

2021年，無疑是碧桂園服務的收穫之年。數據顯示，2021年碧桂園服務實現收入288.43億元，同比增長84.9%；毛利潤為88.64億元，同比增長67.3%；歸屬股東凈利潤為40.33億元，同比增長50.2%。不難發現，碧桂園服務的增長之路，目前仍舊穩健。

橫向對比終於揭開神秘面紗的萬物雲，碧桂園服務在規模、營收和利潤等方面都取得了暫時的領先。

此前，在2020年11月26日舉行的“你好，新物業”品牌煥新發佈會上，碧桂園服務正式提出2025年實現千億營收戰略目標。其中，物業服務收入達到500億左右，增值服務收入超300億，城市服務收入超200億，預計未來5年收入和利潤複合增長率均達到50%以上。

而在2021年10月22日舉行的2021年萬科媒體交流會上，萬物雲CEO朱保全介紹萬物雲SPACE板塊三駕馬車的增長策略為：萬科物業增速控制在30%以內，靜心，品質紅利，做居民首選的物業管家；萬物梁行增速保持在30%-60%，省心，唯一紅利，做企業首選的物業管家；萬物雲城增速大於60%；決心，領跑紅利，做政府首選的物業管家。

數據顯示，在2021年萬物雲的業務營收構成中，社區空間居住消費服務實現營收131.61億元，在整體營收中佔比高達55.5%，結合萬物雲的增長目標，萬物雲與碧桂園服務的收入差距正逐步加大。

誰是行業龍頭與增長快慢似乎並不是李長江的關注重點。縱覽全場發佈會，李長江多次聚焦與補充的內容都集中在“獨立”、“團隊”、“可持續”等方面。

“碧桂園服務與碧桂園控股在股權上完全隔離，股權架構是獨立的，管理班子是獨立的，運營是獨立的，財務是獨立的，激勵體系也是獨立的”。在3月29日召開的業績發佈會上，碧桂園服務執行董事兼總裁李長江如是説道。

這句話的背後，是李長江對於物業行業深刻的洞察，以及對於可能到來的針對部分物業企業信任危機的預防。顯然，對於未來較為確定的增長與發展，業主的信任與可持續的發展能力等軟實力是李長江這一掌舵者更為關注的內容。

而這一切與轉變，都緣起于物業行業正在起的微瀾。

此前，部分地産公司的暴雷讓物業公司股價大幅下跌，個別物企傳出的擔保與資金被劃扣更是讓資本市場對地産與物業公司的藕斷絲連無比忌憚。而這這可能會演變成為一場針對物業企業乃至物業行業的信任危機。

後記

卿本佳人，如何破局。原本順風順水的上市物業企業，在疫情衝擊、經濟發展減速、房地産大逃殺等大背景下，股價俯衝向下，甚至自由落體且是否見底還尚未可知。物業股似乎成了資本市場人人可踩、人人不滿的“孤勇者”，投資價值被不斷質疑，前路一片迷茫，這也是當下物業股在資本市場的普遍“真實”。

電視劇《天道》中曾有一段非常經典的臺詞：“中國人講究耳聽為虛、眼見為實，只要當下看不見的都不算數”。但是如果當下已經看見且已經算數，還要義無反顧向前的，就只能説明，要麼內部已經等不起，要麼以後只會更差。

我們不禁要問，萬物雲的上市，究竟是屬於哪一種？

物業行業的大破局，是否已在路上？