近日，國務院新聞辦公室舉行促進經濟金融良性迴圈和高品質發展新聞發佈會。中國建設銀行董事長田國立在會上表示，買房能升值的時代已經過去，隨著中國市場成熟化，依靠租賃的時代很快就會到來。

從“要買房到建行”到“要租房到建行”；從“租購並舉”到加快發展長租房市場；從金融機構到房地産企業，從購房者到租房人群，房地産行業各利益相關方正迎來一場深刻的思想變革與洗禮。

土拍預冷銷售下行 利益相關方各奔東西

1月17日，國家統計局官網公佈了2021年全國房地産開發投資完成情況、商品房銷售和待售情況和房地産開發企業到位資金情況。數據顯示，2021年，全國房地産開發投資同比增長4.4%；全國商品房銷售額18.193萬億元，同比增長4.8%。

事實上，從單月數據來看，從2021年3月開始，商品房銷售額和銷售面積已經由漲轉跌，直至12月已經連續10個月呈現下跌態勢。其中，2021年1-2月開發投資同比增長高達38.3%。

銷售額和銷售面積的下滑也影響到了房地産企業的土拍熱情。2021年，房地産開發企業土地購置面積21590萬平方米，比上年下降15.5%；土地成交價款17756億元，比上年增長2.8%。

具體來看，多城2021年的三輪集中供地均呈現冰火兩重天的局面。一方面，在2021年的首輪集中供地中，重慶、杭州、廈門、深圳等多個城市平均土地溢價率超過20%，其中，重慶整體溢價率達43%，位列集中供地22城溢價率之首。另一方面，僅僅過了5個月，第二輪供地土拍市場熱度驟降，底價成交成為常態，22城平均溢價率僅4%，其中超8成城市溢價率較第一輪大幅下降，其中，重慶最高溢價率僅0.43%，整體溢價率僅0.02%，土拍中大量土地流標或者底價成交。第三輪集中供地雖然部分條件“適度鬆綁”，多個城市也不同程度地調低了土拍門檻，但土地市場整體溢價率相對不高，競爭也不激烈。

土拍預冷、銷售下行，疊加複雜的內外部發展環境，房地産行業各利益相關方開始相背而行。

2021年以來，各大銀行紛紛收緊房地産貸款並調整房貸政策，越來越多的房産買家難以從銀行獲得房屋貸款，對房地産銷售、回款以及二手房市場産生不小的影響，部分房企現金流告急並陷入流動性危機。

隨著房地産市場成交的預冷以及房地産調控政策作用凸顯，房價上漲勢頭被遏制，部分城市房價開始緩慢下行，潛在購房者觀望情緒漸濃，購房熱情和急迫感大幅減退，加劇了房地産庫存的去化難度。

受限于房地産調控政策、銀行貸款政策調整以及購房者觀望情緒漸濃等因素的影響，房地産企業開發與去化壓力劇增，回款與償債壓力凸顯，房地産企業促銷、打折銷售成為常態，並進一步影響到土拍市場的景氣度與房地産後續開發的進行。

多方因素影響下，房地産行業發展方向逐步轉向，曾經飽受詬病的高週轉模式正成為過去式，房地産行業與房地産企業新動能正不斷孕育成熟。

超前佈局優勢凸顯 房地産行業培育新動能

隨著城市開發的深入，新房市場空間漸小，存量房將成為居住領域主要的供應來源。近年來，在多種因素影響下，越來越多房企紛紛涉足不動産運營、長租公寓等領域。

2014年6月，《人民日報》轉載萬科集團總裁鬱亮的文章《樓市進入白銀時代》，引發行業熱議。同年，萬科開始率先試水長租公寓領域。2014年11月，萬科正式進入租賃住宅領域，並於同月接手首個項目泊寓·萬匯樓。2015年，萬科單獨成立了租賃公寓業務部發展長租公寓，並開始在幾個重點城市進行嘗試。2016年，萬科整合旗下各個分公司長租公寓項目，製作統一的管理平臺以統籌項目拓展、運營管理、價格審批及財務結算等，並統一為“泊寓”品牌。

2月23日，微信公眾號“在泊寓”發佈泊寓2021年度成長報告。數據顯示，萬科旗下青年公寓品牌“泊寓”已佈局全國33座城市、管理超400個門店，開業房源共計超16萬間，平均出租率95%，累計為2944位資産方提供資産管理服務，成為中國規模最大的集中式長租公寓品牌。

萬科之外，2017年3月，龍湖旗下冠寓邁出實質性的步伐，首次落地成都金楠天街店、時代天街店項目。截至2021年6月，龍湖冠寓已佈局包括北京、上海、深圳、廣州等在內的全國30余個高量級城市，開業房源共計9.4萬間，長期保持行業規模前三的位置，期末出租率達94.1%，大於6個月房源出租率達95.5%。

此外，保利、遠洋、綠城、陽光城、金地、旭輝、越秀、中駿、上坤、方圓、南都物業等房地産企業與物業公司也紛紛佈局長租公寓。但相對於長租公寓先行者及行業頭部品牌，後起之秀的規模與業務佈局相對有限，影響力與房源數量也略顯不足。

除了長租公寓外，房地産企業也已經在商業運營、物業管理、文旅、養老等領域頻頻落子。但除了物業管理、商業運管、長租公寓等少數領域已經探索出較為成熟的商業模式並實現盈利外，大部分領域仍處於持續投入階段或虧損階段。長期來看，房企只有在充足的人才儲備、強大的資金支援以及相關領域豐富經驗的支撐下，才有可能從多元化經營中獲益。

在政策的引導與市場的演化過程中，長租公寓，正逐步脫穎而出。但長租公寓固有的重資産運營、回報週期長的特點以及對區位因素的高度依賴，使得品牌房企長租公寓租金長期居高不下，中小企業也因為缺乏資金來源難以持續投入，長租房市場競爭並不充分。此外，退出渠道單一、租購不同權、供給有限等問題，也持續困擾並牽動著長租房市場各參與主體的神經。

左手政策右手資金 租購並舉迎來新機遇

2021年7月2日國務院發佈《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，首次從國家層面明確了住房保障體系的頂層設計，體現出國家對於保障性租賃住房的重視程度。

2022年政府工作報告指出，加快發展長租房市場。而在此之前，繼2月8日央行、銀保監會發佈《關於保障性租賃住房有關貸款不納入房地産貸款集中度管理的通知》後，2月27日，銀保監會、住建部聯合發佈《關於銀行保險機構支援保障性租賃住房市場發展的指導意見》，進一步加強對保障性租賃住房建設運營的金融支援。

更值得注意的是，2021年6月21日，首批9個基礎設施公募REITs試點項目順利上市，共募集資金314億元，項目涵蓋産業園區、高速公路、倉儲物流、污水處理等多種資産類型，募集資金重點用於科技創新、綠色發展和民生等補短板領域。産品上市以來，總體運作平穩，符合試點預期，取得好的開端。試點項目的成功落地，標誌著我國公募REITs市場建設邁出關鍵一步。

這也是自2008年12月國務院常務會議研究確定九條金融促進經濟發展的政策措施並明確房地産信託投資基金（REITs)作為創新融資方式的性質以來，REITs産品在市場建設方面邁出的關鍵一步。這也意味著，房地産企業轉型不動産運營、大力發展長租房産品正迎來全新的機遇。

此外，國有大型商業銀行的入局，也為租賃市場的規範發展注入全新的動力。

公開資料顯示，依託多年積累建成的“新一代”核心繫統技術優勢，建設銀行著力打造住房租賃服務平臺系統。在總、分、支行三級聯動配合下，建設銀行率先搭建了能夠精準匹配地方政府和市場監管運營需求的住房租賃監管及交易服務平臺。該平臺立足“全平臺支撐、全鏈條服務和全産品配套”的三大定位，將為試點城市住房租賃市場提供綜合解決方案。

據悉，該平臺具有很強的開放性和共用性，支援對政府、房東、租客、經紀人、租賃企業、城市運營、平臺運營、銀行等監管和所有交易服務主體的功能和介面開放。為確保平臺提供房源的真實性，企業房源均由建設銀行與知名品牌公寓租賃企業共同運營，所有房源資訊都經過核實後發佈；個人房東房源資訊均需經過線上核真、實地核實、後臺審核才能發佈。

助力推動租購並舉政策落實，建設銀行不僅致力於做市場的推動者和建設者，同時注重長租文化的引領和培育，積極倡導“房子是用來住的 租挺好”、“長租即長住 長住即安家”的住房新理念，讓租房成為享受美好生活新的選擇。為了推動這一理念，建設銀行著力打造“CCB建融家園”品牌社區，建設住房租賃金融中心，並設立專門子公司負責租賃管理、批量小區品牌化管理，保證房源穩定長租，提高房源品質，提升租戶幸福指數。

在剛剛結束的全國兩會上，多位代表和委員聚焦房地産領域建言獻策，主要圍繞預售制、租購同權、綠色低碳建築等方面，提交了相關書面建議和議案提案。全國人大代表、58同城CEO姚勁波表示，要確保購房者和租房者享受同等的權利，逐漸推進租賃的基本公共服務均等化。此外，設置專業高效的租務法庭，設計專門處理租房糾紛的多元化糾紛解決機制。全國政協委員、房天下創始人莫天全也建議，大力發展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房，推動租房居民享有公共服務的權利，解除租房群體的後顧之憂。

隨著融資、稅收、租購同權等各項利好政策的推進、實施與落地，以及保障性租賃住房的持續建設、長租公寓逐步邁入精細化運營階段，在“讓全體人民住有所居”這一莊嚴承諾的感召下，租購並舉正迎來全新的發展機遇。