近期，深圳名校優先保障房的消息引發關注，保障房社區配建學校被認為是租購同權的有益嘗試。與此同時，近年來，為完善租購並舉住房制度，多地正積極探索租購在落戶、子女教育等方面的租購同權。

保障性住房小區住戶子女優先上名校？

2023年4月10日，深圳市光明區教育局發佈的《光明區2023年義務教育階段新增公辦學校學區劃分方案(徵求意見稿)》第三條提到，長圳保障房配套學校(暫定名)學位在保障光明區長圳保障性住房(鳳凰英薈城、安居鳴鹿苑)小區住戶子女需求外，剩餘學位面向全區招生。

其中，鳳凰英薈城項目位於光明區鳳凰街道科裕路和光僑路交會處東北側，該項目總房源9672套，有7056套面向公共租賃住房在冊輪候人配租，包括兩房戶型4800套，三房戶型2256套。同時，鳳凰英薈城也是人才房，部分房源優先面向光明科學城科學家及光明區政府重點扶持的企事業單位配租。

按照深圳新聞網，已簽訂租賃合同的家庭將於2023年5月6日起，在鳳凰英薈城物業管理處辦理入住手續。

《南方週末》文章顯示，長圳保障房配套學校是84班九年一貫制學校，由光明區政府與深圳中學合作辦學，後者的教育實力位居廣東省前列。這也意味著，兩個保障性住房小區住戶子女優先上名校？

該事件一度引發該校周圍商品房業主的不滿。

不過，該學校通過擴建的方式對學區分配進行了妥善調整。

按照光明區教育局于4月19日發佈的《光明區2023年義務教育階段新增公辦學校學區劃分方案》，經過對徵求意見稿的優化調整，長圳保障房配套學校(暫定名)改名為長圳保障性住房片區學校(暫定名)，同時，該校擬擴大辦學規模。

根據最新的學區劃分方案，長圳保障性住房片區學校現狀位於甲子塘社區，為84班九年一貫制學校，擬擴大辦學規模，擴建為138班九年一貫制學校(小學84班，初中54班)。擴建部分位於塘尾社區，規劃54班，計劃2024年建成投入使用。擴建完成後，甲子塘校區為小學部，塘尾校區為初中部，其中：面向長圳保障性住房一期(鳳凰英薈城)、二期(安居鳴鹿苑)招生小學48班、初中36班；面向甲子塘、塘尾、塘家三個社區(除鳳凰英薈城、安居鳴鹿苑外)招生小學36班、初中18班。

另據報道，3月，深圳大鵬新區也將兩個保障性住房項目設為一間學校的單享學區。

優先滿足保障性住房小區住戶子女入學的做法雖引發周圍商品房業主的不滿，但在一定程度上可以看到，深圳在“租購同權”方面正做有益嘗試。

保障房社區配建學校是租購同權的有益嘗試

ICCRA住房租賃産業研究院院長趙然提到，我國住房保障體系的概念以公租房、保障性租賃住房和共有産權住房為主體。保障人群範圍很廣，各類保障性住房各有側重。公租房主要解決城鎮住房和收入雙困家庭。保障性租賃住房重點解決人口凈流入的重點城市，特別是城市的新市民和青年人的住房問題。共有産權住房是由城市政府因地制宜，主要是幫助有一定經濟實力，買不起房子的居民能夠儘快改善居住條件。保障房社區配建學校是租購同權的有益探索。這一次熱議的核心“名校”本身即是保障房社區配套建設的學校，就是滿足該社區居住人口就學問題。在“租購同權”實現方面，附著于房子上的權利分配，以教育資源分配為首，各地方都進行過各種探索。

趙然提到，一直以來，在廣深地區，“租購同權”相關政策都走在全國前列。早在2017年，廣州市政府就發佈了《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》，明確賦予符合條件的租房者子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。在去年深圳發行的《關於既有非居住房屋改建保障性租賃住房的通知(試行)》明確，各區在項目認定時應統籌考慮學位配套問題。出租人在出租前書面告知承租人房屋的學位配套情況並作為住房租賃合同附件。

住房租賃企業也有相關探索。趙然提到，如招商伊敦旗下的一租賃式社區就可為租房人群提供附近學校的學位。隨著各地租賃住房專項用地建設租賃式社區陸續入市，租賃式社區配建學校為本社區租住人口提供學位不僅是租購同權的有益探索，同時也為社區所在區域提供更多的學位，從一定程度上緩解附近購房人群的就學問題。

“租購同權”政策頂層設計不斷完善

2016年以來，“租購並舉”成為我國住房制度建設的重要方向，中央持續出臺相關政策完善頂層設計。

2020年中央經濟工作會議首次提出“要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場”。

2021年，國務院發佈《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，從頂層設計層面為住房租賃市場發展導向定調，以保租房為抓手，優化住房租賃市場供應結構，促進住房租賃市場發展。

2022年以來，中央多次在重要會議及綱領性文件中提及完善住房保障體系及培育發展租賃市場，堅持租購並舉，多主體供給、多渠道保障，以人口凈流入的大城市為重點，大力增加保租房供給。黨的二十大報告再次強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度”，為租賃市場中長期發展定位指明瞭方向。2022年12月中央經濟工作會議，也明確指出“解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設”。

貝殼研究院高級分析師黃卉指出，在我國“租購並舉”戰略的不斷深化的背景下，租購同權突破的重點是優化公共資源分配方式，尤其在落戶及子女教育方面逐步減少租購差異化。

核心城市探索公共資源均衡化

中指研究院研究副總監徐躍進提到，近年來，為完善租購並舉住房制度，多地積極探索租購在落戶、子女教育等方面的租購同權，其中外來人口規模大、租房人口占比高的上海、北京等核心城市走在了全國前列。落戶方面，上海、北京兩地本地戶籍人員均可在租房地落戶，針對外地戶籍人員，上海和北京均實行積分落戶制度，其中上海積分與房産脫鉤；北京租房可納入落戶積分，但在自有産權住房居住積分(每年1分)是在合法租賃住所居住積分(每年0.5分)的兩倍。

子女義務教育方面，上海實行積分入學政策，積分標準與租購脫鉤，非本地戶籍子女入學需持居住證，且有一定社保或就業要求；北京租戶群體在區域內穩定就業一定年限，且取得穩定住所證明，子女亦可在父母工作所在區就近入學，但就學資格排在本區戶籍有房家庭之後。

58安居客研究院院長張波提到，近幾年，上海在學區探索層面較多，一方面推進集團化辦學的方式，建立了很多優質學校的分院，並把部分學校統籌起來，讓更多學生可以就近在優質學校上學，分散了學區資源的壓力。另一方面也在進公民辦的統籌搖號等方式弱化學區門檻，建立起類似多校劃片的資源均衡化方式。

張波指出，上海通過租房可以有效解決子女的入學問題，但租房在優質學區層面的推進還存在較大的難度。總體來看，推進教育資源的租購同權是大勢所趨，但需分步驟分階段推進，教育資源的公平化將更有利入學問題不斷得到更優解，讓新市民更好享受到平等的公共資源。

“公共住房主導是不可阻擋的新格局”

在業內看來，“租購同權”的推進仍需不斷發展。

徐躍進指出，租購同權的推進仍有難度，在我國，義務教育等公共服務一般與戶籍掛鉤，而戶籍往往與房産關聯。要想推進租購同權，就需要讓落戶與購房脫鉤，而這一步的實現是有難度的。目前有部分城市出臺了允許租房落戶的相關政策，但普遍設立了學歷或社保等限制條件。此外，在公共服務資源供給相對不足的情況下，購房成為享受公共服務的一種篩選機制，購房者通過支付房價，變相地支付了地價，支援城市發展建設，購房者相應地享受到相對優質的公共服務，這是土地財政機制下的一套運轉邏輯。目前，我國公共資源尤其像優質教育資源的供給仍不均衡，如果實現租購同權，則可能導致優質公共資源供不應求的情況，進而可能産生尋租等新的不公平問題。所以，租購同權的推進必然要伴隨著公共服務資源供給端的持續發展，而這需要一個過程。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉提到，人口紅利式微以後，“搶人才”很快就過渡到了“搶人口”，各地政府開始搶著給租房的人群提供市民化的公共服務，而“房價只漲不跌”的預期打破，更強化了這種趨勢。以深圳為例，深圳住房供應體系的大調整，即公共住房開始主導，這是不可阻擋的新格局和新趨勢。公共住房主導，糾偏過去過度市場化，回歸到租購並舉、重視保障的新導向，已經成為事實。

黃卉認為，從未來的發展來看，建議一是無論是否採用積分落戶政策，建議減少租購差距，逐步減弱與購房的掛鉤。二是優化教育資源的分配方式，加大對實際居住或繳納社保時長等的衡量。三是加快完善租賃稅收優惠體系，降低租房家庭備案難度，讓租房家庭也能更便利享受到城市的基本公共服務。